La donazione di un immobile ai figli può essere fatta per vari motivi.
I dubbi e le domande che ruotano attorno a questo tema sono veramente tante.
Tramite questa guida cercheremo di dissolvere tutti i dubbi e di fare chiarezza su questo tema su cui spesso si tende a fare molta confusione.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Tipi di donazione immobile ai figli
Cominciamo con il mettere in evidenza che le tipologie di donazione in questo caso possono essere due:
- donazione di un immobile ai figli avendo già una proprietà immobiliare
- donazione di una casa che si intende acquistare
Il primo caso rientra nella cosiddetta donazione diretta.
La seconda situazione è invece chiamata donazione indiretta.
C’è una differenza sostanziale non soltanto nella definizione, ma anche nei procedimenti legali che devi seguire.
Se vuoi donare una casa da acquistare, devi procedere a sottoscrivere due atti notarili.
Il primo serve ad acquistare il bene e il secondo invece a donarlo.
Se invece vuoi comprare una casa, pagando tu la somma di denaro destinata al venditore, però intestando l’immobile al figlio, puoi procedere con un solo atto, l’unico di compravendita.
Donazione immobile ai figli: come funziona
Come anticipato in precedenza per donare casa ai figli le possibilità sono due.
Ti spieghiamo come procedere in entrambi i casi:
Donazione diretta ai figli: Devi andare dal notaio con due testimoni e fare il passaggio di proprietà. Ricordati però che, se hai acquistato un immobile usufruendo del bonus prima casa, non puoi donare prima di cinque anni dal momento in cui hai fatto il primo atto. È questo un aspetto fiscale molto importante da tenere in considerazione, perché altrimenti l’Agenzia delle Entrate può chiedere il versamento delle imposte che non hai pagato al momento dell’acquisto.
Donazione indiretta ai figli: Nel caso della donazione indiretta ci sono due modalità a cui puoi fare ricorso. La prima consiste nel pagare il prezzo al venditore, per poi indirizzare quest’ultimo alla vendita a favore del figlio. In questo caso, come abbiamo già specificato, non devi sottoscrivere due atti, ma soltanto quello di compravendita, perché di fatto non occorre quello vero e proprio di donazione. In questa situazione puoi risparmiare di pagare le imposte sulla donazione. La seconda modalità consiste nel versamento del denaro su un conto del figlio, in modo che quest’ultimo possa pagare chi vende l’immobile. Anche in questo caso non devi effettuare un atto di donazione, ma è necessario affidarsi al notaio per l’atto di acquisto.
Vantaggi e svantaggi
Naturalmente anche nel caso della donazione ci sono i PRO e i CONTRO. Vediamo esattamente quali sono!
PRO
Sicuramente la donazione di un immobile ai figli può rappresentare un grande vantaggio in molte situazioni.
Si ha la possibilità attraverso questa procedura di evitare il pignoramento, nel caso in cui un creditore avanzi grosse somme di denaro. QUI ti spieghiamo quando la prima casa è pignorabile!
Hai la possibilità di risparmiare le tasse su una seconda casa ed eviti eventuali disaccordi in caso di successione.
CONTRO
Devi però tenere conto degli svantaggi in cui puoi incorrere anche in caso di donazione immobile ai figli.
Infatti tieni presente che la donazione è irrevocabile.
In alcuni casi una donazione può essere revocata.
Per il figlio sarà più difficile rivendere l’immobile avuto in donazione, anche perché possono sopravvenire le impugnazioni da parte di altri eredi che si vedono privati delle loro quote di legittima.
Questa azione può essere esercitata entro dieci anni e può andare a coinvolgere anche eventualmente chi ha acquistato l’immobile nel frattempo.
Difficilmente quindi una banca finanzia l’acquisto di una casa che proviene da una donazione, a meno che gli altri eredi non rinuncino per iscritto alle loro quote di legittima.
Tieni presente anche che, se vuoi fare una donazione di un immobile ai figli, perché hai dei debiti, i creditori possono rivolgersi comunque agli immobili entro cinque anni con quella che viene chiamata azione revocatoria.
Addirittura, se l’atto di pignoramento immobiliare viene trascritto entro un anno dall’atto della donazione, il creditore ha la possibilità di pignorare la casa senza bisogno di ricorrere alla revocatoria.
È comunque da specificare che per revocare la donazione il creditore deve dimostrare che il donante sia rimasto privo di beni che possano coprire il debito.
Il caso della donazione ai figli minorenni
Come funziona la donazione immobile ai figli minorenni?
Se vuoi intestare un immobile ad un figlio minorenne devi ricorrere alla donazione.
Se il figlio non ha compiuto 18 anni di età, non viene ritenuto in possesso della capacità di agire, quindi non può eseguire un atto di vendita.
Per portare avanti la donazione dell’immobile a favore del minore, i genitori devono rivolgersi al giudice tutelare, per ottenere una specifica autorizzazione.
Il tribunale valuta se l’operazione è economicamente vantaggiosa per il figlio minorenne.
E’ una faccenda piuttosto delicata!
La possibilità della donazione con usufrutto
Esiste anche il caso della donazione immobile ai figli con usufrutto.
Più precisamente in queste situazioni si parla di voltura della proprietà.
È molto importante che il genitore verifichi di non fare delle sperequazioni tra un figlio e l’altro.
In sostanza non puoi lasciare tutto ad un figlio, per lasciare gli altri figli privi di tutto.
La legge impone di non ledere le aspettative che gli eredi legittimi hanno sul patrimonio dei genitori.
Con la donazione con usufrutto cedi soltanto la nuda proprietà.
Quindi il figlio diventa proprietario dell’immobile, ma finché tu sarai in vita deve rispettare la tua volontà.
Puoi continuare a vivere dentro la casa e il figlio, pur essendo il titolare del bene, non ha molta voce in capitolo.
È una soluzione a cui spesso molti ricorrono, per evitare che il figlio non possa mai mandare via di casa i genitori, con la possibilità, alla morte degli stessi, di non avere bisogno di alcun atto notarile, perché diventa automaticamente proprietario dell’intero immobile.
Con la morte dei genitori l’usufrutto si estingue da solo.
Dal punto di vista burocratico potresti fare una donazione, ma anche una vendita.
Di solito però si sceglie una via intermedia.
Si tratta della cessione del bene dietro vitalizio: cedi la casa al figlio senza chiedere soldi, ma il figlio ha l’obbligo di prometterti assistenza morale e materiale finché rimani in vita.
Ricordati comunque di eseguire la voltura catastale, comunicando la variazione della titolarità all’Agenzia delle Entrate.
Costo donazione immobile ai figli
Anche di questo devi tenere conto nel caso in cui tu voglia ricorrere alla donazione immobile ai figli, per considerare la sua convenienza.
La donazione ha dei costi da coprire, che sono quelli per affrontare le spese per pagare il notaio e per pagare i diversi tipi di imposte.
Di solito la parcella del notaio è determinata in base alla differenza fra uno studio e l’altro e in base all’onorario del professionista incaricato.
Considera che, più si rivela complicato l’affare da concludere, più potresti andare a pagare.
Infatti il notaio ha il compito di eseguire delle ricerche, per verificare l’esistenza di eventuali vincoli sull’immobile.
Deve richiedere una visura catastale e ipotecaria.
Ha il compito di verificare che non siano stati compiuti abusi edilizi.
Poi deve provvedere alla redazione, alla registrazione e alla trascrizione del rogito.
Alle imposte che la legge prevede, delle quali parleremo in seguito, è necessario quindi aggiungere i costi relativi al lavoro del notaio, che in genere corrispondono ad una somma tra 2.000 e 3.000 euro.
Naturalmente, come abbiamo già specificato, il costo dipende anche dal valore dell’immobile.
Le imposte da pagare
Il beneficiario della donazione deve pagare un’imposta da versare al momento della registrazione.
È l’imposta di donazione, che tuttavia non deve essere versata se la donazione non eccede i limiti della franchigia.
La franchigia è determinata in base anche al rapporto di parentela che intercorre tra beneficiario e donante.
Si tratta del 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore che eccede un milione di euro.
Se il beneficiario della donazione è una persona portatrice di handicap grave, il termine su cui calcolare il tutto è la quota che supera 1.500.000 euro.
Esempio Pratico
Se un genitore fa una donazione di un immobile al figlio per un valore di 200.000 euro, non bisognerà pagare l’imposta di donazione, visto che il valore è più basso di 1 milione di euro.
Se ad esempio il valore della casa è di 1,5 milioni di euro, l’imposta di donazione deve essere pari al 4%, ma esclusivamente sull’importo che supera il milione di euro, quindi soltanto su 500.000 euro.
L’imposta sarà quindi pari a 20.000 euro.
Poi si devono pagare l’imposta ipotecaria, che corrisponde al 2% del valore dell’immobile, e l’imposta catastale, che corrisponde all’1% del valore dell’immobile.
È da specificare che dal punto di vista fiscale per le donazioni di prima casa ci sono delle agevolazioni: si tratta di pagare le imposte ipotecaria e catastale ciascuna nella misura fissa di 200 euro.
Quanto conviene donare un immobile ai figli?
Quindi quanto conviene la donazione immobile ai figli?
Non è possibile rispondere a questa domanda in maniera realistica.
Devi tenere conto di vari fattori, principalmente lo scopo per cui intendi fare la donazione e il confronto fra i costi e le imposte da pagare in relazione alla tua disponibilità economica, per capire se veramente la procedura convenga anche dal punto di vista economico.
