I lavori di manutenzione ordinaria sono tutti quelli che riguardano la riparazione o il rinnovamento delle finiture di un immobile oppure la riparazione e l’integrazione degli impianti.
In generale si parla di lavori di ristrutturazione in campo edilizio.
Tuttavia la normativa fa una distinzione tra lavori di ordinaria manutenzione e lavori di manutenzione straordinaria a seconda della tipologia di riferimento.
Ma quali sono i lavori di manutenzione ordinaria?
Cerchiamo di fare chiarezza su questo punto, anche per comprendere fino in fondo quali procedure si devono seguire, se si vogliono realizzare lavori di manutenzione ordinaria.
Infatti anche nelle procedure amministrative di cui si deve tenere conto ci sono delle differenze tra lavori di manutenzione ordinaria e lavori di manutenzione straordinaria, sia per quanto riguarda gli interventi su singole unità immobiliari sia per quanto riguarda i lavori di manutenzione ordinaria condominio.
Sei pronto per saperne di più?
Andiamo subito al dunque!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Che cosa sono i lavori di manutenzione ordinaria
La principale caratteristica dei lavori di manutenzione ordinaria consiste nel fatto che questi interventi agiscono su finiture e materiali che già esistono.
Nei lavori di manutenzione ordinaria, infatti, non è prevista una sostituzione di finiture e materiali.
Sono tutti quei lavori di riparazione, di sistemazione e di ripristino che possono agevolare l’uso di determinate parti dell’immobile.
Quali sono i lavori di manutenzione ordinaria: elenco
Per spiegare meglio e comprendere fino in fondo che cosa si intende per lavori di manutenzione ordinaria, facciamo qualche esempio.
Ecco qual è l’elenco dei lavori di manutenzione ordinaria da tenere in considerazione, quando facciamo riferimento a questi interventi.
Interventi sulle finiture esterne
Rientrano in questa categoria gli interventi sulle finiture esterne, come, ad esempio, la possibilità di ripristinare intonaci, tinteggiature o di pulire le superfici.
Poi ancora la riparazione dei serramenti, come le porte, le finestre, i portoni, senza comunque intervenire sulle caratteristiche che riguardano la forma e i colori.
Fanno parte anche dei lavori di manutenzione ordinaria l’impermeabilizzazione delle coperture e la riparazione delle tegole.
Di questa categoria fa parte anche la riparazione di grondaie e camini, eventualmente utilizzando anche dei materiali differenti rispetto agli originali.
Inoltre nell’ordinario rientrano anche la riparazione di ringhiere e recinzioni e l’opportunità di installare grate alle finestre.
Fanno parte dello stesso tipo i lavori per l’installazione di tende da sole, di doppi vetri o di zanzariere e i rifacimenti di pavimentazioni di balconi e terrazzi o, in generale, di spazi esterni.
Inoltre consideriamo la manutenzione del verde privato.
Interventi sulle finiture interne
I lavori ordinari possono riferirsi anche ad interventi sulle finiture interne agli immobili.
Per esempio si può fare riferimento al rifacimento delle pavimentazioni interne, come l’eventuale rinforzo dei solai o il rifacimento del massetto.
Possono riguardare poi la riparazione di porte e finestre, sempre nella parte interna, o il rifacimento di tinteggiature e intonaci.
Interventi sugli impianti
Per quanto riguarda gli interventi sugli impianti, fanno parte dei lavori di manutenzione ordinaria tutti quegli interventi di manutenzione periodica che riguardano le caldaie e gli impianti di riscaldamento in generale.
Possono rientrare in questa categoria anche i lavori che riguardano gli apparecchi igienico sanitari e le riparazioni a carico dell’impianto idrico.
Inoltre sono comprese le riparazioni dell’impianto elettrico e le eventuali integrazioni di nuovi punti luce.
Riparazione di elementi strutturali
Forse non tutti lo sanno, ma i lavori ordinari possono comprendere anche la riparazione di elementi strutturali di un immobile, come, per esempio, lo spostamento di porte interne, senza però che si intervenga nel modificare la distribuzione degli ambienti domestici.
Cosa comunicare a livello amministrativo
Il Testo Unico dell’edilizia, precisamente all’articolo 6, stabilisce che la manutenzione ordinaria fa parte di quegli interventi di attività libere.
Proprio per questo non sarebbe necessario dare una comunicazione lavori di manutenzione ordinaria al Comune di riferimento, anche se è sempre consigliabile, per eventualmente tutelarsi, fare in carta semplice una comunicazione di inizio lavori di manutenzione ordinaria, in modo da non creare equivoci, anche per poi ripetere la comunicazione alla fine dei lavori.
Non servono nemmeno autorizzazioni specifiche o titoli abilitativi da parte del Comune.
Gli unici casi in cui questi sono necessari sono gli interventi sulla facciata.
In queste situazioni infatti occorre verificare l’eventuale presenza di vincoli di carattere paesaggistico-ambientale e occorre tenere conto del colore.
Vanno comunque sempre considerate le regole che riguardano la sicurezza e quindi eventualmente anche la notifica all’Asl, se se ne presenti la necessità.
Può capitare che per eseguire la manutenzione ordinaria occorra installare sul suolo pubblico dei ponteggi.
In questo caso si deve presentare al Comune la richiesta di occupazione di suolo pubblico e devi pagare le spese che questa procedura comporta.
Come funzionano le detrazioni
Esiste una specifica normativa che riguarda la possibilità di beneficiare delle detrazioni del 50% sui lavori di ristrutturazione (QUI trovi la nostra guida sulle detrazioni 2019-2020: è gratuita! Puoi consultarla tutte le volte che vuoi!).
In particolare le detrazioni spettano per quei lavori di manutenzione ordinaria che vengono effettuati su parti comuni di edifici residenziali, ovvero sui condomini.
Ecco per esempio per che cosa è riconosciuto il bonus per le detrazioni, sempre in riferimento alla manutenzione ordinaria.
Le detrazioni del condominio
Rientrano nel senso delle detrazioni l’installazione di ascensori o scale di sicurezza, il miglioramento dei servizi igienici, la sostituzione di infissi e serramenti con serrande e con modifica del materiale utilizzato, il rifacimento di scale e rampe, gli interventi che hanno come obiettivo il raggiungimento del risparmio energetico, la costruzione di scale interne e le recinzioni di aree private.
L’importanza della Comunicazione ENEA
Per avere la possibilità di beneficiare di queste agevolazioni a livello economico, sussiste l’obbligo di comunicazione all’ENEA dei lavori effettuati.
Ti ricordiamo la nostra GUIDA: ENEA: Tempi e Istruzioni per Fare la Domanda!
L’invio delle comunicazioni deve essere effettuato entro 90 giorni dal termine degli interventi o dal loro collaudo.
La detrazione può essere richiesta non soltanto dal proprietario dell’immobile, ma anche da tutti quei soggetti che sostengono le spese per i lavori, quindi per esempio i titolari di un diritto reale di godimento, come coloro che detengono un usufrutto, i locatari, i comodatari, i soci di cooperative, gli imprenditori individuali e i soggetti che producono redditi in forma associata.
Per ottenere il rimborso e i benefici fiscali, sussistono delle norme importanti a livello dei pagamenti.
Infatti le spese dei lavori devono essere sempre pagate con bonifico bancario o postale, specificando alcuni dati.
Si tratta di mettere in evidenza la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario o eventualmente la sua partita IVA.
