Comprare Casa con Inquilino in Affitto: Cosa Succede? Conviene?

È possibile comprare casa con inquilino in affitto?

Che cosa succede se, mentre il conduttore abita l’appartamento, il proprietario decide di vendere l’immobile?

Molti si chiedono se la locazione ha effetto anche nei confronti dell’acquirente e quindi che cosa succede nel momento in cui si decide di comprare casa con l’inquilino in casa.

In effetti è una situazione che si verifica spesso e bisogna fare molta chiarezza.

Vediamo che cosa dicono le norme del Codice Civile, facendo riferimento soprattutto a quelle che regolano il contratto di affitto.

Cosa succede quando decidi di comprare casa con inquilino in affitto?

Anche la Corte di Cassazione si è occupata della questione, chiarendo di volta in volta anche per casi specifici che cosa succede quando si subentra nella proprietà o quando si vuole comprare casa con inquilino in affitto.

Le norme stabiliscono che, se l’affitto dura da almeno 9 anni, l’inquilino potrebbe opporsi nel lasciare l’appartamento.

A questo proposito dobbiamo dire che la condizione si può verificare se la data di registrazione è anteriore al rogito notarile che ha assegnato la compravendita e quindi il subentro di un nuovo acquirente.

Quindi il proprietario non può mandare via l’inquilino e non vale nemmeno la sua intenzione di eventualmente abitare l’immobile da parte sua.

Questo già ci fa capire che è molto importante, anche per un’eventuale difesa dell’inquilino, non sottostare ad un affitto in nero.

Infatti, se ti ritrovi a comprare casa con inquilino senza contratto, per l’inquilino potrebbe essere davvero difficile riuscire a mantenere il suo status abitativo, perché non potrebbe dimostrare di aver condotto l’affitto per una durata di almeno 9 anni.

Se la locazione ha una durata superiore a 9 anni, l’opponibilità nei confronti dell’acquirente vale soltanto se il contratto è trascritto nei registri immobiliari.

Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

Ovviamente il valore di immobile in affitto è minore.

Una casa affittata si svaluta soprattutto nel caso in cui l’inquilino sia in affitto da molti anni e non siano stati effettuati lavori di manutenzione o comunque indispensabili per l’immobile.

Dunque a far diminuire il valore sono due fattori:

• Il fatto che l’immobile venga venduto occupato
• La mancanza di manutenzione o di lavori importanti per l’immobile

Il suo valore può dunque diminuire da un minimo del 5% ad un massimo di circa il 20%.

Conviene comprare casa con inquilino in affitto?

Tutti coloro che vogliono acquistare una casa con dentro un inquilino in affitto si chiedono quanto convenga.

Non c’è un’unica risposta a questa domanda in quanto le variabili che intervengono in un’operazione specifica come questa sono veramente tante.

Diciamo che molto fa il prezzo di acquisto.

Se la casa in vendita ha un prezzo estremamente vantaggioso e viene incontro in particolar modo alle tue finanze potrebbe risultare conveniente a patto che non si abbia fretta.

Devi però fare attenzione alle varie  casistiche che intervengono in questa specifica situazione e per le quali devi essere ben informato.

Vediamo quali sono!

Cosa succede quando il contratto di locazione non ha una data certa

Può capitare anche che il contratto di locazione non abbia una data certa.

Allora in questo caso, se hai deciso di comprare casa con inquilino in affitto, cosa prescrivono le norme?

Il conduttore ha la facoltà di opporsi alla richiesta del nuovo proprietario dell’appartamento di lasciare la casa?

Comprare casa con inquilino in affitto può comportare qualche problema, almeno per il nuovo acquirente.

In particolare, quando l’inizio della locazione non può riferirsi ad una data precisa, ma il conduttore prova che l’affitto è anteriore alla vendita, il contratto è opponibile per una durata massima di 6 anni.

Quando l’acquirente deve rispettare la data di scadenza della locazione?

C’è anche da dire che può sussistere anche un altro caso.

Per esempio nel contratto di compravendita può essere inserita una clausola in base alla quale l’acquirente è tenuto a rispettare il contratto di locazione, fino a quando questo non arriva a scadenza.

L’acquirente a questo punto non può richiedere che l’appartamento venga lasciato libero da parte del conduttore.

Infatti firmando il contratto di compravendita ne ha accettato tutte le condizioni.

È vero che è subentrato come nuovo proprietario in seguito al rogito notarile sottoscritto e quindi avrebbe tutti i diritti di rivendicare la casa libera per se stesso.

Tuttavia dobbiamo sempre ricordare che, insieme ai diritti, firmando il contratto, il nuovo acquirente si assume anche gli obblighi derivanti dal contratto.

Tuttavia il nuovo proprietario può esigere dal conduttore i canoni che ancora non sono stati versati nel momento in cui si fa presente la data del rogito e quelli maturati nel periodo successivo.

In ogni caso, se l’inquilino è moroso nei confronti del vecchio proprietario, il nuovo acquirente non potrà sfrattarlo comunque.

Il diritto di prelazione da parte dell’inquilino

C’è anche un altro diritto che il conduttore ha nei confronti dell’immobile, nel momento in cui il nuovo proprietario intende vendere la casa e ha trovato un nuovo acquirente disposto a comprare casa con inquilino in affitto.

L’inquilino infatti può vantare il diritto di prelazione, se la vendita della casa avviene prima che sia scaduto il contratto di locazione.

Tuttavia c’è una condizione, perché tutto questo possa realizzarsi: il diritto di prelazione vale soltanto se l’inquilino non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo.

Il conduttore ha il tempo di 60 giorni da quando riceve la comunicazione che gli dà il diritto di esercitare la prelazione.

Infatti entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione ha l’opportunità di dichiarare la sua intenzione di esercitare il diritto.

In questo caso deve produrre un atto che deve essere notificato al proprietario dell’appartamento tramite un ufficiale giudiziario.

Se il proprietario dell’appartamento vende ad una terza persona la casa affittata senza notificare la sua volontà all’inquilino, se effettua la comunicazione senza rispettare le modalità stabilite dalla legge oppure se si mette d’accordo con una terza persona per vendere l’appartamento a condizioni più vantaggiose, l’inquilino ha il diritto entro 6 mesi di chiedere il riscatto dell’immobile, anche se questo è stato già soggetto ad un trasferimento di proprietà.

Da tutto quello che abbiamo detto ti puoi accorgere come la compravendita di una casa che sia abitata da un inquilino in affitto costituisce una materia molto delicata, all’interno della quale intervengono norme ben precise, che definiscono i diritti e gli obblighi di ciascuna delle due parti e che come tali devono essere rispettati.

La guida per comprare casa

Dopo aver fornito tutte le informazioni principali che interessano l’acquisto di una casa con inquilino dentro vogliamo ricordarti che comprare una casa è un’operazione complessa, ma non impossibile.

Sapersi muovere evitando errori è dunque fondamentale.

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