L’indice di fabbricabilità spesso desta molti dubbi e porsi alcune domande è più che lecito.
In questa guida ti forniremo tutte le informazioni utili risolvendo molte perplessità e dubbi.
INIZIAMO!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Che cos’è l’indice di fabbricabilità
L’indice di fabbricabilità indica la densità edilizia, stabilendo quanto e cosa si può costruire in un certo spazio.
Conosciuto anche come indice di edificabilità, l’indice di fabbricabilità territoriale è molto importante e non è affatto da sottovalutare!
E’ un parametro che si deve tenere sempre presente, perché viene stabilito in genere per evitare un’urbanizzazione incontrollata, che avrebbe anche un impatto ambientale molto forte.
Due tipi di indice di fabbricabilità
Quando si parla di indice di fabbricabilità bisogna mettere in evidenza due diverse tipologie che bisogna assolutamente conoscere:
- Indice di fabbricabilita’ territoriale: si riferisce all’indice di fabbricabilità territoriale. Si tratta dell’indice lordo. Infatti si riferisce ad una zona molto ampia da urbanizzare, tenendo conto della sua totalità e comprendendo anche gli spazi che sarebbero destinati ad accogliere infrastrutture pubbliche.
- Indice di edificabilità fondiaria: è costituita dall’indice di edificabilità fondiaria. Questa si riferisce ad una singola porzione di terreno e serve a comprendere se è possibile costruire sopra questo terreno un edificio.
Molto importante è questa seconda tipologia di indice, perché riguarda più propriamente i cittadini privati.
Infatti ti potresti ritrovare nella condizione di avere un terreno e voler costruire una casa.
In questo caso i calcoli sono importantissimi!
Come si calcola l’indice di fabbricabilità?
Ti spieghiamo per l’indice di edificabilità la formula precisa da adottare.
Con l’applicazione della formula in questione possiamo vedere a quanto corrisponde il rapporto tra il volume edificabile e l’area della superficie territoriale.
La formula è la seguente: N = M3/M2.
Vediamo cosa rappresentano e indicano i valori della formula:
- N rappresenta l’indice di fabbricabilità, che spesso viene indicato con un valore decimale.
- M3 si riferisce invece alla cubatura edificabile e M2, con l’indicazione appunto in metri quadrati, si riferisce alla totalità dell’estensione fondiaria.
Dopo aver calcolato questo rapporto, possiamo determinare a quanto corrispondano i metri cubi sui quali è possibile costruire un immobile.
Esempio pratico di calcolo
Facciamo un esempio di indice di fabbricabilità fondiaria, per spiegare meglio il calcolo in riferimento all’applicabilità della formula.
Poniamo il caso che l’indice di fabbricabilità corrisponda a 0,40 metri cubi/metri quadrati.
Sappiamo per esempio che l’area del terreno è pari a 1.000 metri quadrati.
Quindi dobbiamo fare 0,40 x 1000 = 400.
È proprio questo risultato che dobbiamo tenere presente per continuare il nostro calcolo.
Infatti il valore di 400 deve essere suddiviso per l’altezza dell’immobile che vogliamo costruire.
Se per esempio la casa deve essere alta 3 metri, dobbiamo fare 400 : 3.
Otteniamo con approssimazione il risultato di 133.
Quindi i metri cubi della nostra casa devono essere proprio 133.
Quali sono i fattori che influenzano l’indice
Apparentemente potrebbe sembrare tutto facile, perché basterebbe ricorrere ad un calcolo preciso per determinare i metri cubi che puoi tenere in considerazione per costruire l’immobile su un dato terreno.
In concreto però non è tutto così semplice.
Infatti ci sono alcuni fattori importanti che influenzano l’indice di edificabilità.
Per esempio devi considerare :
- la distanza che il tuo fabbricato deve rispettare rispetto a quelli circostanti
- devi tenere conto dell’altezza massima che riguarda quella determinata area di costruzione
Inoltre altri parametri fondamentali che possono incidere sono costituiti da:
- numero degli abitanti del Comune
- percentuale totale di copertura in termini di edificato a cui è soggetta una determinata area.
Quindi la sola formula non basta per sapere quante possibilità hai di costruire su un dato terreno.
Ti dovresti sempre rivolgere ad un esperto tecnico, che sia a conoscenza di tutte le norme da rispettare, in modo da fare la scelta migliore.
Le norme per edificare su un terreno agricolo
Devi sempre tenere conto del fatto che un terreno agricolo è una porzione di territorio, il cui impatto ambientale viene considerato in maniera molto attenta.
Per questo l’edificabilità su questo tipo di terreno è soggetta a delle regole molto rigide.
Innanzitutto l’abitazione deve avere un carattere colonico e dovrebbe essere destinata anche allo svolgimento di attività agricole.
Il proprietario dell’immobile dovrebbe essere un imprenditore agricolo, in grado di dimostrare di esercitare questa attività da almeno tre anni.
Per la costruzione si deve dimostrare di rispettare l’indice di edificabilità che è imposto dalla legge.
Infatti la formula matematica di cui abbiamo parlato precedentemente non è applicabile per legge in riferimento ad un terreno agricolo, in quanto ci sono altri parametri fissati dalla normativa nazionale.
L’indice di fabbricabilità di un terreno agricolo corrisponde a 0,03 metri cubi/metri quadrati.
Quindi si tratta di un valore molto basso.
Inoltre devi considerare che questo indice può essere ancora ridotto maggiormente secondo le normative imposte, a loro discrezione, dalle Regioni e dai Comuni.
Ecco perché, specialmente se hai intenzione di costruire una casa su un terreno agricolo, devi tenere in considerazione la possibilità di rivolgerti ad un perito, per non rischiare di trasgredire quelle norme stabilite per legge e di ritrovarti poi ad affrontare dei problemi che potrebbero subentrare in seguito alla realizzazione dell’immobile, se non hai tenuto conto di tutti i dettagli.
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