Vendere casa donata è possibile?
Quando si può vendere una casa donata?
Molti hanno diversi dubbi sull’opportunità di vendere una casa ricevuta in donazione e si chiedono come vendere una casa data in donazione senza problemi.
Può capitare di ricevere un immobile in donazione da parte di un parente e che ci si interroghi su che cosa comporterebbe la sua vendita dal punto di vista fiscale, ma anche che cosa comporterebbe per quanto riguarda l’eredità.
Ci sono comunque delle norme che impongono di non cedere un immobile entro un certo periodo di tempo per non perdere le agevolazioni fiscali sulla prima casa.
Inoltre il caso dell’eredità comporta anche il fatto che alcuni eredi potrebbero essere non soddisfatti riguardo alla soddisfazione delle cosiddette quote di legittima.
Leggi bene la nostra guida, ti daremo tutte le informazioni che stai cercando!
INIZIAMO SUBITO!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Posso vendere una casa donata?
Si può vendere una casa donata, tuttavia bisogna prestare molta attenzione a difficoltà che potrebbero presentarsi a causa della successione ereditaria.
Ossia ci potrebbe essere la possibilità che altri eredi legittimari possano contestare l’atto e pretendere la restituzione del bene immobile.
Vendere immobile donato: i rischi per chi compra
Ma vendere una casa donata implica anche un altro problema, a cui già abbiamo fatto accenno precedentemente.
1. Chi compra non ha la garanzia di diventare il proprietario dell’immobile
Alla morte del donante gli eredi possono ritenere anche di aver ricevuto meno rispetto a quanto riserva loro la cosiddetta quota di legittima.
Se le quote di legittima sono state soddisfatte, il problema non si pone.
Se invece il donante non ha provveduto a dare piena soddisfazione delle cosiddette quote di legittima, gli eredi che avevano un legame di parentela con il donante defunto possono sollevare una questione legale.
Gli eredi possono agire nell’arco di tempo di 10 anni dalla morte del donante.
Possono far valere una loro azione in tribunale e contestare il fatto che il donatario abbia ricevuto in teoria più di loro.
Quindi in questo caso si procede a rimettere in gioco la divisione ereditaria, anche nel caso di una casa.
Ecco perché vendere una casa donata potrebbe comportare degli ulteriori ostacoli che è sempre bene non sottovalutare.
Ti parliamo in maniera approfondita dell’impugnazione di un immobile donato nella NOSTRA GUIDA: Impugnazione della donazione di un immobile: di cosa si tratta!
2. Ottenere un mutuo per una casa ricevuta in donazione è più complesso
Le banche fanno resistenza e difficilmente sono disposte a concedere un mutuo.
Le banche infatti, considerando le disposizioni di legge e non conoscendo le questioni interne ai rapporti di parentela, difficilmente sono disposte a concedere un mutuo per l’acquisto di una casa ad un acquirente che si rivolge ad un venditore che ha ricevuto un immobile in donazione.
Infatti la banca teme che un giorno l’immobile possa essere richiesto dagli eredi legittimari.
In una situazione come questa la banca resterebbe sprovvista di una garanzia che di solito viene imposta sotto forma di ipoteca proprio sulla casa.
C’è però una soluzione anche a questo problema.
Generalmente gli istituti bancari sono pronti a finanziare l’acquisto di case ricevute in donazione, solo se gli eredi presentano un atto scritto di rinuncia nei confronti di possibili contestazioni applicate alla donazione.
Si ha diritto alle agevolazioni fiscali?
Nel caso della vendita di una casa donata, bisogna considerare le eventuali agevolazioni fiscali di cui si può godere in seguito all’applicazione del cosiddetto bonus prima casa.
Infatti, se la casa donata viene adibita ad abitazione principale, le tasse da pagare sono ridotte sia per quanto riguarda l’eventuale IVA sia per quanto riguarda l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria.
In particolare chi usufruisce del bonus prima casa versa l’IVA al 4% invece che al 10%, se compra da una ditta costruttrice.
Versa inoltre l’imposta di registro al 2% invece che al 9% se compra da un privato.
L’imposta ipotecaria e le imposte catastali sono stabilite in misura fissa.
Nello specifico si tratta di 50 euro per ciascuna tassa, se si compra da un privato, e di 200 euro per ciascuna imposta, se si compra da un’impresa costruttrice.
Le leggi sono molto attente per evitare speculazioni.
Quando è possibile vendere una casa donata?
Quindi come vendere una casa donata e non perdere le agevolazioni fiscali di cui hai usufruito?
L’unica soluzione è quella di rivendere la casa soltanto dopo 5 anni a partire dal momento dell’atto di donazione.
Se, al contrario, con il passaggio di proprietà non hai usufruito delle agevolazioni fiscali previste dal bonus prima casa, puoi vendere in qualsiasi momento, senza incorrere in problemi dal punto di vista fiscale.
Se invece hai usufruito del bonus prima casa e vendi la casa donata prima dei 5 anni, devi pagare allo Stato l’IVA, l’imposta di registro, le imposte catastali e le imposte ipotecarie nella differenza rispetto a quanto non hai pagato precedentemente grazie allo sconto di cui hai usufruito.
Inoltre devi pagare anche l’applicazione di alcune sanzioni.
Come evitare le sanzioni
Puoi cercare di ridurre almeno le sanzioni, se presenti un’istanza all’Agenzia delle Entrate, richiedendo il ricalcolo dell’imposta dovuta.
A questo punto l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate ti notifica un apposito avviso di liquidazione.
Calcola soltanto la differenza delle tasse che non hai pagato precedentemente e non applica alcuna sanzione.
Hai anche un’altra possibilità, per cercare di evitare l’applicazione delle sanzioni.
Infatti entro un anno puoi chiedere il ravvedimento operoso sulle sanzioni stesse.
Vendere casa donata in sicurezza
Un modo molto efficace per evitare di avere problemi quando si vuole vendere una casa donata ed evitare ostacoli costituiti dalla contestazione da parte degli eredi, consiste vendere la casa ricevuta in donazione o dopo 10 anni dalla morte del donante oppure dopo 20 anni da quando è stato effettuato il passaggio di proprietà con l’atto di donazione.
Un’altra soluzione per vendere una casa donata senza problemi consiste nel far firmare un atto di rinuncia a tutti gli eredi procedendo poi alla vendita dell’immobile.
Un’altra soluzione consiste nello scioglimento della donazione che può avvenire solo se il donante è in vita. Una volta annullato l’atto di donazione l’immobile può essere messo in vendita senza alcun rischio.
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