Acquisto Prima Casa Senza Vendere Precedente: Come si Fa!

L’acquisto della prima casa senza vendere la precedente è una necessità in cui spesso molti incorrono.

Può capitare per esempio di aver acquistato una prima casa e di sentire l’esigenza di cambiarla, perché non corrisponde più ai propri bisogni.

Magari in seguito all’allargamento della famiglia oppure per mutate necessità di carattere lavorativo, la casa che possiedi e che hai destinato alla tua residenza principale può diventare inadatta e vorresti decidere per un acquisto della prima casa senza vendere la precedente.

Un dubbio però a questo proposito può sorgere: è possibile l’acquisto della prima casa senza aver venduto la precedente, continuando comunque ad usufruire delle agevolazioni fiscali che di solito sono previste per la prima casa?

Quindi, se vuoi saperne di più sull’acquisto della prima casa senza vendere la precedente, ti consigliamo di approfondire bene la materia in questione, per essere consapevole soprattutto su una possibile riduzione delle spese che puoi avere dal punto di vista fiscale.

Seguiamo l’iter della formulazione della legge e vediamo che cosa le norme dicono a questo proposito.

Non perdiamo altro tempo e andiamo subito al dunque, proponendoti la nostra guida sull’argomento.

Quali sono le agevolazioni prima casa

Una norma molto importante che riguarda l’acquisto della prima casa senza vendere la precedente è stata nella storia di questo argomento la legge di stabilità del 2016.

Questa legge ha esteso la possibilità di usufruire delle agevolazioni della prima casa anche per chi acquista un’altra casa senza aver venduto la precedente.

La norma però stabiliva che l’acquirente doveva impegnarsi a vendere la vecchia casa entro un anno dal rogito, altrimenti sarebbe decaduto dall’agevolazione.

Ma in che cosa consistono queste agevolazioni previste dalla legge di stabilità e che la norma del 2016 consente di avere a disposizione:

• imposta di registro agevolata, che è pari al 2%, se la nuova casa viene acquistata da privati, e che corrisponde al 4%, se l’acquisto avviene direttamente dal costruttore
• la casa acquistata non deve essere classificata nel catasto come un immobile di lusso, quindi non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9
• la nuova casa acquistata deve essere collocata nel Comune in cui il proprietario ha la residenza

C’è tuttavia anche una soluzione nel caso in cui non venga soddisfatta questa possibilità: il proprietario deve impegnarsi a trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dal rogito.

È molto importante poi rispettare il fatto che al momento dell’acquisto il proprietario dell’immobile non deve essere proprietario di un’altra casa situata nello stesso Comune, anche se si tratta di una seconda casa.

In che cosa consiste il bonus prima casa

Tutte queste norme sono quelle che rientrano perfettamente all’interno del concetto di bonus prima casa.

Si tratta di una forma di agevolazione che consente all’acquirente di pagare meno tasse nel momento in cui decide di acquistare un’abitazione da adibire a residenza principale.

Ripetiamo, quindi, come abbiamo specificato precedentemente, che si ha diritto all’imposta di registro in forma agevolata pari al 2% invece che al 9%, se l’abitazione viene acquistata da un privato o da un’impresa esente dall’IVA.

In alternativa l’IVA sarà pari al 4% e non al 10%, se si acquista la casa da un’impresa soggetta ad IVA.

È da prevedere sempre la possibilità di vendere la precedente casa entro un anno dall’acquisto della seconda.

Proprio l’impegno a rispettare questi termini deve essere espresso nell’atto notarile di acquisto.

Si tratta di una norma molto utile, perché, se per esempio trovi la casa che ritieni faccia veramente al caso tuo, puoi prenderti del tempo necessario per vendere la casa che già hai e allo stesso tempo non perdi le agevolazioni.

Cosa succede se non riesci a vendere

Bada bene al fatto che, se non riesci a vendere la precedente casa entro 12 mesi, perdi il diritto all’agevolazione.

Quindi dovrai pagare la differenza di imposta che non hai versato, oltre agli interessi maturati su questa somma.

Inoltre viene applicata una sanzione pecuniaria che corrisponde al 30% dell’importo dell’imposta.

Hai comunque la possibilità di non pagare la sanzione, se prima che scada un anno presenti un’istanza all’Agenzia delle Entrate chiedendo di versare subito la differenza dell’imposta.

Quando non è necessario vendere la casa precedente

La materia è in effetti piuttosto complessa, come abbiamo già specificato.

Per questo sull’argomento è intervenuta anche una recente sentenza della Cassazione.

Ci sono infatti dei casi in cui si può accedere lo stesso alle agevolazioni, senza vendere l’abitazione precedente.

La sentenza della Cassazione di cui ti abbiamo parlato ha stabilito che un contribuente che non aveva venduto la sua casa precedente aveva comunque il diritto di godere delle agevolazioni fiscali perché la vecchia casa era diventata inabitabile.

Secondo ciò che ha definito la Cassazione, si deve dimostrare il concetto di inidoneità abitativa, che può essere determinata da condizioni oggettive o circostanze soggettive.

Rientrano fra le circostanze oggettive per esempio l’inabitabilità determinata da un terremoto, da un’inondazione o da un’altra calamità naturale.

Invece si possono interpretare come circostanze soggettive per esempio quelle che portano alla nascita di più figli che rendono la vecchia abitazione troppo piccola per poter vivere in maniera decorosa.

Questa sentenza della Cassazione riprende anche un’ordinanza della Corte Costituzionale, che a tal proposito si era espressa affermando che le agevolazioni previste dal bonus prima casa non spettano soltanto quando un precedente immobile situato nello stesso Comune è già idoneo a soddisfare le esigenze abitative.

Bisogna dire anche che c’è una normativa specifica in materia di agevolazioni per la prima casa quando l’immobile è in costruzione.

Infatti a questo proposito la legge stabilisce che sono previste le agevolazioni soltanto quando l’immobile in costruzione non è considerato di lusso e che quindi non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9, che comprendono rispettivamente abitazioni di tipo signorile, ville, castelli e palazzi.

Acquisto secondo immobile come prima casa

Una soluzione possibile per comprare casa senza vendere la precedente consiste nel far diventare la prima casa una seconda casa e la casa che si vuole comprare una prima casa.

In questo modo diventerai proprietario di due immobili, potresti non perdere le agevolazioni e pagheresti l’IMU sulla seconda casa.

Fai molta attenzione alle categorie catastali delle due abitazioni!

Ti ricordiamo che per le categoria A1, A8 e A9 si paga l’IMU anche nel caso della prima casa.

Inoltre ricordati di trasferire la residenza nella prima casa.