Il vincolo delle belle arti è spesso una norma di cui si deve tenere conto per un edificio che è identificato come di interesse culturale.
In pratica si tratta di un’abitazione che ha un certo valore artistico e culturale e che quindi è stata identificata come tale dalla soprintendenza.
Bisogna veramente tenere conto del vincolo belle arti nella ristrutturazione.
Infatti non è detto che, volendo procedere alla ristrutturazione di una casa che sia sottoposta al vincolo belle arti, la procedura risulti così semplice.
A volte per esempio il vincolo delle belle arti stabilisce che l’abitazione venga tutelata e che quindi può essere sottoposta soltanto a delle minime modifiche.
È importante sapere in che cosa consiste tutto ciò, anche perché, se vuoi ristrutturare una casa con il vincolo belle arti, devi informare sempre le persone che hanno le competenze.
Soltanto dopo l’esame del progetto, puoi ottenere il nulla osta per procedere, se dimostri che le modifiche che vuoi apportare negli immobili vincolati alle belle arti non deturpino l’interesse artistico e culturale.
Noi di Likecasa con questa guida vogliamo fare un po’ di chiarezza!
Sei pronto? INIZIAMO!!!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Come ristrutturare gli immobili vincolati dalle belle arti
Per mettere a punto i lavori che riguardano una casa con il vincolo belle arti per la ristrutturazione, devi presentare un progetto alla soprintendenza.
Deve essere un progetto apposito messo a punto da un architetto esperto della situazione.
Non basta soltanto comunque presentare il piano progettuale, perché a volte la soprintendenza competente può richiedere anche degli altri documenti.
Potrebbe essere richiesta anche la possibilità di effettuare dei sopralluoghi.
Il tempo di validità di tutta questa procedura è di 120 giorni.
Entro questo termine gli esperti devono negare i lavori, se questi non rispettano le normative, oppure devono rilasciare la specifica autorizzazione per poter procedere alla ristrutturazione.
È tuo dovere comunque, una volta ottenuta la relativa autorizzazione, comunicare sempre alla soprintendenza con un certo anticipo l’inizio dei lavori.
Devi comunicare anche il nome dell’architetto e devi far presente quale sarà l’impresa che svolgerà gli interventi di ristrutturazione.
Mentre si svolgono i lavori, la soprintendenza può procedere con alcune verifiche, in modo da valutare se i lavori sono messi a punto in base agli accordi che sono stati presi inizialmente.
Dopo la fine dei lavori, è obbligatorio presentare una relazione sugli interventi e sull’esito che essi hanno avuto.
Insieme alla relazione devi presentare in allegato anche delle foto che documentano il risultato che si è ottenuto, oltre alla fase di svolgimento degli interventi.
La procedura per la vendita dei beni sottoposti a vincolo
Il vincolo belle arti è molto interessante da considerare anche per quanto riguarda il mercato immobiliare nella parte specifica che riguarda la compravendita degli immobili sottoposti a questo vincolo da parte della soprintendenza delle belle arti.
Si tratta di immobili che fanno riferimento per esempio al centro storico di una città o a zone di pregio artistico.
Soltanto ad un certo punto della storia nello sviluppo degli anni si è cominciato a poter disciplinare in maniera più specifica la vendita dei beni culturali visti come l’opportunità che possa derivare da essi un utile economico.
In genere si tendeva ad applicare il principio per cui il patrimonio immobiliare di interesse storico-artistico fosse inalienabile.
Però, nel corso del tempo, si è cercato di conciliare entrambe le esigenze, anche attraverso la stipula di atti di concessione e cessione.
In tutto questo contesto si deve comunque tenere conto della possibilità che il Ministero dei Beni Culturali eserciti un diritto di prelazione.
Se andiamo ad esaminare specificamente la vendita, bisogna dire che la procedura è composta essenzialmente da due fasi.
Contratto condizionato
All’inizio si fa un primo contratto condizionato, tramite il quale si informa la soprintendenza delle belle arti, la quale potrebbe avere 60 giorni di tempo per far valere il suo diritto di prelazione.
Questo passaggio è fondamentale e bisogna attenersi alle regole (affidarsi ad un professionista è fondamentale).
Atto dichiarativo
Il secondo atto, invece, è più di carattere dichiarativo.
Il notaio comunica al Ministero dei Beni Culturali (tutto entro 30 giorni) che può provvedere alla prelazione, dichiarando la stipula della compravendita.
Nel corso dei 60 giorni seguenti, se il Ministero o i relativi enti pubblici, come la Regione, la Provincia o il Comune, non rispondono sulla prelazione, vale il principio del silenzio assenso.
A questo punto, sempre tramite il notaio, dopo che siano trascorsi 60 giorni e non è stato posto nessun ostacolo alla compravendita, l’acquirente entra in possesso dell’immobile a tutti gli effetti, anche in presenza del vincolo belle arti.
C’è anche un’altra questione da considerare, vediamo subito di che si tratta.
La stipula del mutuo
Parliamo del rapporto tra mutuo e vincolo belle arti.
Nel caso in cui per l’acquisto dell’immobile con vincolo belle arti venga richiesto un mutuo, con l’atto del notaio si stabilisce sia la compravendita e contemporaneamente anche il mutuo.
Tuttavia devi tenere in considerazione che i soldi del finanziamento vengono erogati soltanto dopo 60 giorni dall’acquisto, sempre se il Ministero dei Beni Culturali non intenda esercitare il proprio diritto.
È chiaro però che, se il Ministero o gli altri enti, come il Comune, la Regione o la Provincia, sempre nel limite spettante dei 60 giorni, esercitano il loro diritto di prelazione, gli enti pagano il prezzo dichiarato nel rogito.
Quindi possiamo dire che la parte acquirente non perde in termini di possibilità di risparmiare o di guadagnare dal prezzo di acquisto, anche se può perdere la parcella che ha versato al notaio.
Le agevolazioni fiscali
Dopo l’acquisto o comunque per quanto riguarda la possibilità della ristrutturazione, tante volte c’è pure l’obbligo da parte del proprietario di un immobile con vincolo delle belle arti a condurre dei lavori per la salvaguardia del bene.
È essenziale infatti che un edificio di interesse storico e culturale venga mantenuto bene nel corso del tempo.
È chiaro che, considerando anche la particolarità dei lavori da eseguire in relazione alla salvaguardia dell’interesse artistico della casa, i lavori di mantenimento possono essere anche costosi.
Per questo vengono concessi ai proprietari degli immobili con vincolo belle arti delle agevolazioni.
Si tratta nello specifico di benefici che riguardano vari aspetti.
Fra questi per esempio c’è una riduzione del 50% sull’imposta municipale unica.
È molto importante essere a conoscenza di queste agevolazioni, perché possono rappresentare anche un incentivo importante e un’opportunità in più per chi possiede immobili di interesse artistico e vuole procedere a dei lavori per la loro manutenzione.
Chi possiede un bene di interesse culturale può usufruire di appositi benefici sia per quanto riguarda la fase di determinazione del reddito sia in relazione alle opere relative alla protezione o al restauro dei beni stessi.
È essenziale comunque valutare caso per caso e chiedere sempre informazioni precise ad un commercialista, per sapere come procedere, anche perché spesso le norme a questo riguardo possono subire delle variazioni importanti.
Nello specifico chi possiede un bene storico o artistico può usufruire di una determinata deducibilità dal reddito per quanto riguarda i costi della manutenzione, del restauro o attuati per la conservazione dell’immobile.
Si tratta di una detrazione fiscale corrispondente al 19% dei costi che sono stati sostenuti.
Per quanto riguarda le tasse, è prevista una riduzione della rendita catastale al 50% per calcolare la base imponibile.
L’Imu, ad esempio, può subire una riduzione nel caso di immobili con decreto formalizzato di vincolo diretto.
Sulla Tasi non c’erano delle norme specifiche in merito alle agevolazioni fiscali, ma su questo punto è intervenuto il Ministero, confermando che la riduzione di cui abbiamo parlato deve essere applicata anche a questa tassa.
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