Come Valutare una Casa da Comprare: Stima Immobiliare, Come Farla?

Come valutare una casa?

Questa è una domanda che si pongono anche coloro che vogliono comprare casa.

In effetti bisogna ammettere che il mercato immobiliare alle volte propone immobili il cui prezzo di vendita risulta gonfiato o comunque non corretto.

Capire il reale valore dell’immobile che si vuole comprare è il primo passo per comprare bene e spendere bene i propri soldi.

Puoi risolvere tutti i tuoi problemi con una stima immobiliare, un conteggio relativamente semplice (se sai come farlo) per avere un’idea, quantomeno a grandi linee, di come si debba prezzare un appartamento o una casa indipendente.

Saper valutare casa è importante sia quando si vuole comprare e sia quando si vuole vendere!!!

Vediamo insieme, con l’aiuto del nostro staff di specialisti, quali sono i trucchi per farla al meglio.

Mai fidarsi (solo) dell’agenzia

Non ce ne vogliano gli agenti immobiliari, ma spesso a formare i prezzi offerti dalle agenzie contribuiscono variabili ingiuste, come i desideri del venditore, nonché la possibilità di strappare un prezzo più alto ad un acquirente, tu, che magari si è mostrato troppo interessato alla casa.

Per quanto onesto possa essere il tuo agente, è bene ricordare che non è sua preoccupazione principale quella di farti concludere una compravendita conveniente.

Il suo interesse è quello di vendere la casa, al più alto prezzo possibile, e non è neanche detto che non abbia interesse a favorire una delle due parti.

Anche nel caso in cui tu stia vendendo, una stima immobiliare indipendente può esserti utile: la stima dell’agenzia potrebbe essere eccessivamente bassa, per vendere subito o per favorire un determinato compratore.

In ogni caso per comprare casa in maniera sicura o vendere un appartamento velocemente non bisogna avere pregiudizi.

Per quanto possa essere più costoso, la figura dell’agente o dell’intermediario finanziario può rivelarsi molto importante e utile.

Come valutare il prezzo di una casa? Primo passo: calcola la superficie commerciale

Il primo dato di cui dovrai essere in possesso per fare una buona stima immobiliare, è la superficie immobiliare.

La superficie immobiliare è l’estensione dell’immobile, che include i metri quadri calpestabili, parte della muratura, parte dei balconi e dei terrazzi.

Devi effettuare il calcolo seguendo quelli che sono gli indici di comune utilizzo, che ti presentiamo di seguito:

• prendi la superficie interna della casa
• aggiungi il 5% dovuto ai muri interni e perimetrali (ti basterà moltiplicare per 1,05)
• aggiungi a parte il 33% dei balconi e dei terrazzi
• aggiungi il 33% dei giardini
• aggiungi il 33% dei box auto

Con questa somma avrai a disposizione la superficie commerciale, che ti servirà successivamente nel calcolo della stima immobiliare definitiva, ovvero del prezzo che è giusto per la compravendita.

Quanto vale la tua casa al metro quadro?

Ora entriamo nel difficile della stima immobiliare, perché dovrai cercare di determinare il prezzo medio al mq della tua abitazione. Non è però troppo difficile, dato che sono disponibili dati di pubblico accesso che permettono di avere quantomeno una stima approssimativa del valore di una determinata casa, in relazione alla zona in cui insiste:

• L’Agenzia delle Entrate offre una stima piuttosto precisa dei costi al metro quadro, zona per zona. I dati sono ricavati dai valori catastali, e offre un valore massimo e minimo per le abitazioni che si trovano adiacenti alla tua o a quella che ti interessa comprare. Va tenuto conto del fatto che si tratta però di stime fatte sul valore catastale e che talvolta potrebbero essere non aggiornatissime;
• Le agenzie immobiliari: spulcia le offerte delle agenzie per gli appartamenti simili al tuo, che si trovano nella stessa area o nelle immediate vicinanze.
• Piattaforme digitali specializzate in real estate: fanno una valutazione gratuita del tuo immobile considerando tutte le variabili di cui ti abbiamo parlato prima.

Come valutare un immobile

A questo proposito sul nostro sito puoi trovare uno strumento molto valido.

Più che fare il calcolo valore immobile esistono dei prezzi al mq per città e per quartiere che si basano sull’andamento del mercato immobiliare e che pertanto non possono essere sottovalutati.

Si tratta di una sorta di borsino immobiliare che ti permetterà di trovare il prezzo al mq per zona della tua città (Valutazioni Omi).

Gli altri fattori che aumentano o abbassano la stima immobiliare

Ci sono inoltre degli altri fattori che dovrai tenere in debita considerazione mentre procedi con la tua stima immobiliare:

• il piano: le case ai piani alti costano molto di più
• seminterrato: il costo dei seminterrati è molto più basso di quello degli appartamenti “normali”, anche del 70%
• il panorama: si può godere di un buon panorama? Magari del mare? Sono fattori che fanno salire, anche se in modo ragionevole, il valore di un immobile
• spazi comuni: è un palazzo signorile? Gli spazi condominiali sono funzionali e sono in buono stato? Il prezzo non può che salire
• qualità dell’immobile e delle finiture: non parliamo soltanto delle finiture interne, ma anche del contesto in cui è inserito l’appartamento: se in un palazzo signorile e con finiture interne congrue, il prezzo sale; in caso contrario a poco vale avere una casa estremamente
• servizi: c’è una fermata dell’autobus o della metro? Ci sono scuole? Banche? Uffici postali? Possono portare il prezzo verso l’alto, soprattutto in rapporto ad un’abitazione che invece si trova in un contesto molto isolato;
• esposizione solare: un fattore spesso sottovalutato, ma che è molto importante!
• la presenza o meno dell’ascensore: mai sottovalutare questo particolare!

Si deve dunque tenere anche di queste variabili nel determinare il prezzo. Sono questi i fattori di tipo oggettivo che possono incidere, anche in modo profondo, sulla stima immobiliare di un appartamento.

Prima però di fare un prezzo da proporre, dovremo tenere conto anche dei fattori soggettivi che possono essere coinvolti nella compravendita.

Quando visiti una casa ci sono alcuni elementi che non devi mai perdere di vista per fare una valutazione corretta dell’immobile.

Non solo questioni di cuore: il nostro stato economico e la nostra necessità possono modificare l’offerta

Se il mercato fosse composto soltanto di variabili oggettive, i computer sarebbero in grado di fornire in 4 e 4 otto una stima precisa del prezzo perfetto per una compravendita immobiliare.

Le cose però non stanno necessariamente così, dato che stiamo pur sempre parlando di persone, con una propria storia, con delle proprie necessità e con una situazione economica contingente che si riflette sia su domanda che offerta.

Se hai bisogno di vendere o di comprare subito (evenienza che ci rende la parte debole della trattativa) i prezzi potrebbero muoversi a nostro svantaggio, così come è vero il caso contrario: chi può aspettare può in genere chiudere un affare migliore.

La stima immobiliare non vale ai fini fiscali

La stima immobiliare così prodotta può darti una buona idea sul valore effettivo di un immobile, anche se non può essere ritenuta valida per la determinazione delle imposte che andranno pagate su un determinato immobile.

In questo caso fa fede un altro tipo di calcolo, che è definito per legge e che impone di prendere in considerazione altre grandezze.

Per calcolare il valore di un immobile a fini fiscali dovremo:

• avere visione della misura catastale, e individuare il valore della rendita catastale
• una volta ottenuta la rendita catastale si deve moltiplicare per un coefficiente individuato dalla legge e che riporteremo tra pochissimo

Il coefficiente per l’imposizione: la tabella

Secondo le norme attualmente in vigore si dovrà moltiplicare la rendita catastale:

• per 160, per poi aggiungere un ulteriore 5%, per gli immobili di categoria A (esclusi quelli di categoria A/10)
• per 140, per gli immobili di categoria B, C/3, C/4 e C/5
• per 80 per gli immobili A/10 e D/5
• per 65 per gli immobili di categoria D, esclusa la D/5
• per 55 per gli immobili di categoria C/1

Il numero così ottenuto sarà ritenuto valido per il calcolo della base imponibile sulla quale applicare IMU.

Agenzie indipendenti per la stima immobiliare

Possiamo anche affidarci, anche se l’operazione ha qualche costo, ad una stima immobiliare fatta da professionisti che non sono coinvolti nella compravendita.

Al costo di 300-400 euro si possono trovare diverse agenzie che sono specializzate in questo tipo di operazioni (CRIF valutazioni immobili è soltanto una delle tante che potrebbero operare sul tuo territorio).

L’ipotesi agenzia indipendente può essere utile anche nel caso in cui volessimo procedere alla stima immobiliare per conto nostro: confrontando il prezzo da noi ottenuto con quello proposto dagli indipendenti può darci un quadro più preciso della situazione.

Valutazione immobili: farla sempre, anche se ci si fida dell’agenzia

La stima immobiliare è un calcolo che ti consigliamo sempre: non impiegherà che poche ore del tuo tempo e può farti risparmiare enormi quantità di denaro, soprattutto se tramite la stima riuscirai ad accorgerti che l’investimento è molto meno conveniente di quello che pensavi.

Chi vuole investire bene nel mercato immobiliare dovrebbe necessariamente inserire la stima nel suo kit degli attrezzi per guadagnare dagli acquisti e dalle vendite di immobili: allenati, magari anche con case che non sono tue, e in pochi tentativi sarai un esperto della valutazione immobiliare.

Nel caso tu abbia bisogno di una mano, non esitare a contattarci. I nostri esperti saranno sempre a tua disposizione per aiutarti in un’operazione fondamentale come quella della stima immobiliare.

Per fare una corretta stima immobiliare non devi assolutamente perdere di vista i costi legati alla ristrutturazione qualora l’immobile sia datato o si trovi in condizioni invivibili.

Per fare dei calcoli corretti dovrai tenere conto delle agevolazioni fiscale, di quanto potrebbe costare la ristrutturazione e informarti sulle certificazioni edilizie che ti potrebbero servire.

La guida per comprare casa di Likecasa

In questo articolo ti abbiamo spiegato come puoi valutare la casa che vuoi comprare. Quali sono dunque gli aspetti che devi considerare e le variabili che puoi applicare.

Tutto questo ti aiuterà a capire se il prezzo proposto per l’acquisto della casa che vuoi comprare è corretto!

Noi di Likecasa abbiamo preparato una guida gratuita per comprare casa nella quale ti forniamo tutte le informazioni di cui hai bisogno e che ti permetteranno di non commettere errori!

La guida è completamente gratuita e potrai consultarla tutte le volte che vorrai: Comprare Casa: La GUIDA GRATUITA che ti Accompagna e ti Guida nell’Acquisto della Tua Casa!