Si può realizzare la donazione di un immobile abusivo?
La questione appare piuttosto spinosa, perché comunque si deve considerare che l’abuso edilizio è una forma di illecito.
Quest’ultimo riguarda la costruzione di opere edili anche su suolo che non sarebbe edificabile o in assenza delle utilizzazioni che servirebbero.
In linea generale possiamo dire che non è impossibile procedere alla donazione di un immobile abusivo o alla donazione di un immobile parzialmente abusivo.
Ma ci sono delle specifiche indicazioni che si devono tenere in considerazione.
Ecco una guida perché tu ti possa orientare in tal senso.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Che cos’è un illecito edilizio
I termini abuso edilizio e illecito edilizio vengono utilizzati in maniera indifferente per indicare delle irregolarità che riguardano le norme edili.
Per esempio si incorre in un illecito quando si apportano delle modifiche ad un immobile che vengono eseguite senza avere le autorizzazioni da parte del Comune e che quindi non vengono tracciate nella planimetria.
Ci possono essere anche degli abusi edilizi più gravi, che riguardano la realizzazione di opere e di fabbricati su suolo non edificabile.
Anche lo stesso proprietario può conoscere queste irregolarità oppure non ne può essere a conoscenza, perché magari è soltanto un immobile che ha ereditato.
È bene però essere sempre consapevoli degli illeciti a livello edilizio, perché ci possono essere delle implicazioni che riguardano anche sanzioni in cui si può incorrere.
Come funziona la trasferibilità di un immobile con abuso edilizio
Anche la Cassazione e tutta la giurisprudenza si sono occupate di considerare la questione della donazione di un immobile abusivo.
In linea generale si può dire che l’irregolarità edilizia di un immobile non determina automaticamente il fatto che non possa essere trasferibile anche mediante la donazione.
In pratica si può donare una casa con un abuso.
L’atto di donazione però è valido soltanto nel momento in cui il ricevente si rende informato della presenza dell’abuso.
Questa comunicazione deve essere formalizzata a livello giuridico.
È davvero fondamentale che venga formalizzata questa comunicazione, perché colui che riceve il bene, se è consapevole dell’illecito, non può contestare o chiedere risarcimenti.
In caso contrario ovviamente la situazione cambia. Ti spieghiamo subito!
Che cosa succede se il donatario non è informato dell’illecito
Se colui che ha ricevuto il bene in donazione non è stato soggetto ad un’informazione trasparente e consapevole, potrebbe anche impugnare l’atto di donazione entro 10 anni e rivolgersi ad un giudice per lo scioglimento del documento.
Potrebbe anche proporre una domanda di risarcimento del danno.
Chiaramente, nel caso per esempio che tutto ciò avvenga non con un immobile donato, ma nel caso della compravendita, l’acquirente può anche cercare di mantenere in validità il rogito chiedendo però una parziale restituzione del prezzo.
Comunque anche nel caso di una donazione, se il donatario non viene informato correttamente, potrebbe richiedere la cifra da utilizzare per sostenere l’eventuale spesa di demolizione o potrebbe rivalersi per pagare le spese per una richiesta di sanatoria.
È da dire che il donante non è al riparo da eventuali contestazioni neanche se prima della donazione il donatario abbia effettuato dei sopralluoghi sull’immobile.
Può anche non essersi reso conto che c’erano degli abusi edilizi, ma l’irregolarità vale anche se il donatario sia stato accompagnato da un tecnico di fiducia che gli ha spiegato la situazione.
Il semplice fatto di essere a conoscenza dell’abuso o della costruzione che non rispetti le norme non esonera comunque il donante dalla responsabilità civile che acquisisce nel momento in cui non informa a livello ufficiale colui che riceve un immobile.
Nel caso in cui sia l’agenzia immobiliare ad occuparsi della donazione, l’agente immobiliare ha sempre il dovere di controllare la conformità urbanistica dell’immobile e di accertarsi che non siano stati commessi illeciti edilizi.
Vale anche la responsabilità civile dell’agente immobiliare, perché il donatario potrà rivalersi in caso anche contro l’agente.
Cosa succede in caso di sanatoria edilizia
Può accadere anche che nel tempo, dopo aver fatto una donazione di immobile abusivo, arrivi la possibilità di procedere ad una sanatoria edilizia.
Ma di che cosa si tratta esattamente?
Per rispondere a questa domanda possiamo dire che la sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo che dà la possibilità di sanare gli abusi attraverso il pagamento di una sanzione.
La sanatoria può essere regolarizzante, ma può regolarizzare soltanto gli interventi che comunque rispondono a certe norme e che sono stati comunicati secondo tempi ben precisi.
Infatti per esempio si può applicare la sanatoria edilizia nel caso in cui le opere sono state realizzate senza le autorizzazioni da parte del Comune.
Ma non si può applicare la sanatoria in caso in cui non ci sono possibilità, come per esempio la costruzione di una casa su un suolo non edificabile.
In questo caso l’unico rimedio è quello della demolizione.
Naturalmente bisogna anche specificare che la sanatoria edilizia ha dei costi.
A questo proposito abbiamo già detto che il donatario si può rivalere anche sul donante, per ricevere una cifra che corrisponda alle spese da sostenere, se non è stato debitamente informato dell’illecito a cui era soggetta l’abitazione che ha ricevuto.
I costi della sanatoria edilizia dipendono da diversi fattori.
In particolare si devono considerare il prezzo effettivo della sanzione e poi l’onorario che si deve al professionista che riceve l’incarico di sanare l’abuso edilizio.
Costi della Sanatoria
I costi della sanatoria dipendono anche dal tipo di intervento che si chiede di regolarizzare.
Facciamo qualche esempio anche da questo punto di vista, perché tu ti renda conto di quali costi dovresti sostenere in caso di una sanatoria.
Per esempio per quanto riguarda le sanatorie che non riguardano le strutture portanti di un edificio è possibile chiedere una CILA naturalmente tardiva al costo di 330 euro circa.
Per interventi più generalizzati e più grandi può essere richiesta invece una SCIA, sempre in maniera tardiva, al costo di 516 euro circa.
In tutte e due le situazioni, comunque, la sanzione sarà pari a 1.000 euro circa, perché viene applicata a lavori già ultimati.
Per ciò che concerne poi l’onorario del professionista di cui abbiamo parlato precedentemente, anche in questo caso le spese possono variare a seconda della complessità della sanatoria da realizzare.
In linea generale l’onorario di un professionista a questo scopo varia tra i 500 e i 1.500 euro.
