La vendita di un immobile in comunione dei beni pone delle questioni su cui si deve riflettere in maniera precisa.
Alcuni per esempio si chiedono se possono vendere un immobile in comunione dei beni, sia un’operazione realizzabile e a cosa bisogna maggiormente prestare attenzione.
Infatti bisognerebbe considerare qual è il ruolo del coniuge in una situazione di questo genere in cui si voglia procedere alla vendita di un immobile in comunione dei beni.
Abbiamo preparato una guida specifica sull’argomento, spiegandoti tutto in maniera articolata.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Come funziona
Per chiarire bene come funziona la vendita di una casa in comunione dei beni, dobbiamo fare riferimento al regime patrimoniale della comunione dei beni.
La comunione dei beni si ha quando due coniugi decidono in accordo di formare un patrimonio comune nel momento del matrimonio, da cui derivano diritti ed obblighi comuni.
Attualmente il registro della separazione dei beni deve essere espressamente richiesto prima di convolare a giuste nozze, perché altrimenti, come prevede l’applicazione della regola generale, se non si sceglie l’opzione, si applica il regime della comunione.
Poniamo il caso che due coniugi abbiano acquistato una casa dopo il matrimonio e che questo immobile sia entrato a far parte della comunione dei beni.
In questa situazione, ad esempio, il marito da solo non può stabilire un contratto di compravendita per vendere la casa senza il consenso della moglie.
Infatti se non c’è l’autorizzazione dell’altro coniuge, l’atto di compravendita può essere annullato entro un anno dalla stipula.
Lo ha affermato anche la Corte di Cassazione, con una sentenza apposita sull’argomento. Secondo quanto impone l’articolo 180 del Codice Civile, ci deve essere il consenso di entrambi per la vendita di un immobile in comunione dei beni.
Si può fare la vendita di un immobile in comunione dei beni?
Per legge una casa anche in comunione dei beni si può vendere, ma, come abbiamo sottolineato, occorre avere il consenso da parte dell’altro coniuge.
Naturalmente il marito o la moglie possono impedire che l’altro venda o decida di dare in donazione una casa, se si verificano alcune condizioni, quindi se il regime patrimoniale dei coniugi sia la comunione dei beni, se l’immobile sia stato acquistato dopo il matrimonio.
Al momento della stipula dell’atto non occorre che ci sia la presenza di tutti e due i coniugi, ma è fondamentale che l’altro coniuge, anche se non presente davanti al notaio, dia il proprio consenso.
È obbligatorio infatti per legge che il coniuge che non firma il contratto di compravendita debba delegare l’altro o con una procura o con una scrittura privata autenticata.
Cosa succede se il coniuge non presta il suo consenso?
In queste situazioni bisogna stare molto attenti, perché l’atto potrebbe essere annullabile.
Quindi anche il coniuge che non abbia dato il suo consenso, se la casa è in comunione dei beni, può procedere, avendone un interesse personale, a richiedere l’invalidità del rogito.
Il coniuge che non sia stato coinvolto può impugnare l’atto che è stato firmato dall’altro coniuge da solo (senza ricevere il consenso dall’altra parte) e farlo dichiarare nullo.
A cosa prestare attenzione
Come già abbiamo sottolineato, è molto importante prestare attenzione al regime patrimoniale che si è scelto con il matrimonio.
Se si è scelta la comunione dei beni, un coniuge non può vendere una casa senza ricevere il consenso da parte dell’altro coniuge.
Infatti il coniuge che non ha dato il proprio consenso entro un anno può rivolgersi ad un giudice per richiedere l’annullamento del contratto.
Lo dice espressamente l’articolo 184 del Codice Civile, che afferma che gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro, se quest’ultimo non li ha convalidati, sono annullabili anche quando non riguardano beni immobili.
Tra l’altro sul termine di prescrizione occorre precisare che l’anno entro cui il tutto può avvenire può essere fatto intercorrere dalla trascrizione della compravendita, da quando il coniuge estromesso è venuto a conoscenza dell’atto (nel caso in cui questo non è stato trascritto) oppure dal momento dello scioglimento della comunione dei beni.
È pure vero che il coniuge che non ha prestato il consenso può anche decidere di rinunciare all’annullamento, quando viene a conoscenza della compravendita.
Deve operare in questo modo portando avanti quell’operazione che è conosciuta in gergo tecnico come convalida del contratto che teoricamente era annullabile.
L’atto di compravendita in questo modo viene sanato e non potrà più essere richiesta la nullità.
L’altro coniuge che inizialmente non era stato informato e che non aveva dato il consenso, se ne ha interesse, può rilasciare una dichiarazione scritta mediante la quale manifesta l’intenzione di convalidare il rogito.
Consigli
Per quanto riguarda i coniugi, nel momento in cui hanno intenzione di procedere alla vendita di un immobile in comunione dei beni, devono essere molto attenti, facendo in modo che il loro consenso sia evidente.
Tutto questo serve ad evitare che possano insorgere dei problemi e delle questioni dopo aver realizzato l’atto di compravendita.
Ricordiamo che anche l’acquirente infatti non può impugnare la mancata autorizzazione di uno dei due coniugi per far annullare il rogito.
Questa facoltà spetta soltanto al coniuge che inizialmente era stato estromesso.
Ecco quindi che se ti ritrovi nella parte di acquirente, prima di procedere alla compravendita, è sempre molto importante che tu verifichi il regime patrimoniale della coppia.
Ti puoi rivolgere direttamente al Comune, presso il quale sono state celebrate le nozze, chiedendo un estratto dell’atto di matrimonio.
Puoi comunque domandare il risarcimento del danno, se l’altro coniuge che non ha prestato il consenso chiede e ottiene l’annullamento dell’atto di compravendita.
Se ti ritrovi ad essere uno dei coniugi, ricorda sempre che, per una maggiore libertà di azione anche nel caso della compravendita di un immobile, sarebbe indispensabile adottare il regime della separazione dei beni, soprattutto se i coniugi svolgono un’attività imprenditoriale o professionale, che consenta loro di avere degli introiti personali.
Potresti così evitare questioni, equivoci e fraintendimenti, che altrimenti potrebbero sorgere proprio nel momento in cui vuoi realizzare la vendita dell’immobile in comunione dei beni, e fare in modo che i due coniugi possano agire ciascuno in più autonomia, senza il bisogno di dover prestare consensi che risultino ufficiali.
La guida per vendere casa
Vendere casa è un’operazione delicata. Non commettere errori è dunque fondamentale!
E’ possibile vendere casa correttamente se si raccolgono tutte le informazioni utili.
Per questo motivo abbiamo preparato una guida ad hoc che potrà tornare molto utile: Vendere Casa: La Guida Completa!
