La compravendita immobiliare tra fratelli è tra quelle operazioni che vengono effettuate tra persone legate da un grado di parentela.
Molte volte si ricorre a questo processo per evitare di utilizzare lo stato giuridico della donazione.
Ma come funziona la compravendita immobiliare tra fratelli?
Si potrebbe interpretare come una vendita fittizia in modo che due fratelli dispongano subito di una certa liquidità?
Cerchiamo di rispondere a tutte queste domande tramite la nostra guida.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Come funziona
Sono varie le modalità per cui un fratello potrebbe subentrare nell’utilizzo di un immobile.
Ecco quali sono:
- Vendita vera e propria costituisce la soluzione più immediata, anche perché si risolve il problema di avere più liquidità. E poi in questo modo si possono escludere altri eredi dalla quota di legittima.
- Donazione, anche se questa potrebbe comportare un pregiudizio nei confronti degli altri possibili eredi, che potrebbero poi richiamare la loro quota di eredità.
- Locazione, quando un fratello concede l’utilizzo dell’immobile in seguito ad un contratto di affitto.
- Comodato d’uso: in questo caso un fratello può concedere l’utilizzo dell’immobile senza ricevere un corrispettivo pagamento per un periodo determinato di tempo.
Sicuramente la soluzione della compravendita immobiliare tra fratelli rappresenta il punto di riferimento più facile da realizzare, perché ha meno implicazioni e meno conseguenze che potrebbero sorgere in seguito.
Compravendita immobiliare tra fratelli: problemi possibili
Un’operazione di questo tipo può generare alcuni problemi di cui devi essere bene a conoscenza:
- Una banca può negare il mutuo perchè reputa la compravendita come un espediente per fare liquidita ed evitare di pagare le tasse sulla donazione;
- E’ un opzione che può escludere alcuni eredi legittimari
Requisiti per il mutuo
Quando si vuole effettuare una compravendita tra fratelli, le banche non sono così facilmente disposte a concedere un mutuo.
La principale preoccupazione degli istituti di credito è infatti quella che abbiamo già specificato precedentemente, ovvero che i parenti vogliano ottenere soltanto la possibilità di avere una certa liquidità immediata.
Il rimborso del prestito quindi è ritenuto a rischio.
Ci sono comunque alcuni requisiti che si devono rispettare per essere in regola con la richiesta eventuale di un mutuo.
Innanzitutto il fratello che acquista deve poter dimostrare di avere una buona solidità economica, che può essere comprovata anche dalla presentazione della busta paga o della dichiarazione dei redditi.
Inoltre il prezzo di vendita dell’immobile deve essere in linea con quelli del mercato corrente, non deve risultare troppo conveniente per il fratello che vuole acquistare la casa.
È sempre bene consultare in forma preventiva un notaio per vedere se ci sono altri eredi che abbiano diritto all’eredità.
Se tutti questi requisiti sono rispettati, si può accedere ad un mutuo che è composto da una somma che non deve essere superiore al 70-80% del prezzo dell’immobile.
Formula più conveniente per trasferire la proprietà ad un parente
Abbiamo detto che ci sono varie formule per trasferire la proprietà di un immobile ad un parente, ma che la compravendita immobiliare tra fratelli risulta la possibilità di più facile comprensione e anche la più immediata rispetto ad altre modalità.
Per esempio anche la donazione potrebbe non rivelarsi l’ideale per trasferire la proprietà di un immobile ad un parente.
Questo anche dal punto di vista economico, perché comunque nella donazione vengono implicate alcune tasse da pagare, fra le quali possiamo ricordare l’imposta di registro, l’imposta catastale e quella ipotecaria.
Vantaggi
Con la compravendita immobiliare tra fratelli si risparmia il pagamento delle tasse che abbiamo citato.
Ma non è soltanto questo l’unico vantaggio che si può avere con la compravendita.
Infatti la proprietà viene interamente trasferita al fratello che acquista.
Se si rispettano i requisiti e si controlla che non ci siano altri eredi, si può evitare di cadere in problematiche che potrebbero sorgere in un periodo successivo.
Infatti la compravendita ha anche il vantaggio legato alla scadenza dell’impugnabilità.
Questo vuol dire che gli altri eventuali eredi hanno soltanto 20 anni di tempo per far valere i loro diritti.
La compravendita comunque non può essere revocata, a patto naturalmente che rispetti le regole fondamentali e che la casa sia venduta ad un prezzo in linea con quello di mercato.
Rischi
Fra i rischi c’è sicuramente da considerare la diffidenza da parte delle banche, che si preoccupano del fatto che la richiesta del mutuo potrebbe comportare delle altre finalità non chiarite nell’immediatezza.
Inoltre chiaramente il voler considerare l’ipotesi del mutuo comporta lo svantaggio di dover pagare gli interessi relativi al prestito.
Consigli utili
È sempre bene verificare, quando si vuole realizzare una compravendita immobiliare tra fratelli, con molta attenzione l’eventuale presenza di altri eredi che hanno diritto ad una quota di legittima.
Non è affatto complicato verificare questa eventualità, perché per esempio un notaio può benissimo accertarsi della situazione.
Verificando preventivamente, si possono evitare equivoci e si può evitare che gli altri eredi legittimi impugnino l’operazione della compravendita, dimostrando di aver diritto alla loro parte dell’eredità.
È il caso per esempio di un genitore che vuole dare l’immobile soltanto ad uno dei figli.
In questo caso gli altri figli possono impugnare il provvedimento ed evitare così la vendita dell’immobile.
Ti raccomandiamo sempre di stare molto attento se vuoi realizzare una compravendita immobiliare tra fratelli, perché è un’operazione molto delicata.
Per superare il problema, meglio indagare prima di procedere.
Tieni sempre presenti, oltre ai vantaggi, anche i rischi in cui potresti incorrere, prefigurandoti una situazione davvero completa in tutte le sue sfaccettature.
