Come ricomprare la propria casa all’asta?
In alcuni casi, quando avviene un pignoramento immobiliare, il debitore può partecipare all’asta e presentare delle offerte di acquisto, in modo da riavere indietro il proprio immobile.
Di solito il tribunale, nel caso di un’asta immobiliare, dispone una perizia tecnica per ottenere una valutazione dell’immobile.
Si fissa così un prezzo di base e le offerte devono fare riferimento ad esso.
Vediamo che cosa succede se decidi di ricomprare la tua casa all’asta.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Quando un debitore può essere considerato inadempiente
Iniziamo questa guida mettendo in evidenza che colui che ha contratto uno o più debiti è considerato inadempiente sia nel caso in cui esegua la prestazione in parte o non la esegua affatto (art. 1218 del codice civile).
In questo caso il creditore per tutelarsi può aggredire i suoi beni che fanno parte del suo patrimonio chiedendo che vengano venduti all’asta.
È possibile ricomprare la propria casa all’asta?
Dopo aver chiarito la figura del debitore possiamo rispondere a questa domanda.
La legge è molto chiara su questo punto e non lascia molto spazio a dubbi o a interpretazioni di vario genere.
Di solito, se l’immobile non viene venduto al primo tentativo, il giudice procede a fissare un altro tentativo di vendita.
In questa seconda situazione, però, il prezzo di acquisto viene abbassato del 25%.
Come ex proprietario dell’appartamento e dunque debitore, non può presentare alla cancelleria del tribunale una dichiarazione scritta, che contiene l’indicazione del prezzo che vuoi offrire, i tempi e le modalità di pagamento.
Il codice di Procedura civile è molto chiaro in questo senso: il debitore e quindi l’ex proprietario della casa pignorata non può presentare offerte di acquisto del bene che gli è stato tolto in seguito al mancato pagamento di un debito.
Alcuni potrebbero pensare che per esempio potrebbe partecipare un familiare o un amico in qualità di prestanome, in modo che comunque, dopo l’aggiudicazione dell’immobile, quest’ultimo possa essere trasferito al precedente proprietario.
In realtà anche da questo punto di vista la legge è molto restrittiva, vietando la volontà delle persone che agiscono nell’interesse del debitore.
Chi può partecipare all’asta?
Se esaminiamo la realtà dei fatti, però ci accorgiamo che la norma non è così restrittiva come potrebbe apparire, perché per esempio la moglie o il marito in comunione dei beni oppure i figli conviventi potrebbero partecipare all’asta.
Ma facciamo un esempio più pratico a questo proposito, chiarendo che cosa vogliamo dire.
Un convivente potrebbe partecipare all’asta, facendo in modo che di fatto il soggetto pignorato potrebbe riavere la propria casa.
Per esempio la moglie in comunione dei beni o il marito in comunione dei beni possiedono già la metà dell’immobile.
Quindi questi soggetti possono acquistare l’altra metà della casa all’asta, diventando proprietari di tutto l’immobile, all’interno del quale continuerebbe a vivere anche il debitore.
Non possono partecipare all’asta, invece:
- i genitori che sono esercenti della responsabilità sui figli rispetto ai beni
- i tutori dei minori
- gli amministratori dei beni dello Stato, dei Comuni, delle Province e in generale degli altri enti pubblici
- gli ufficiali pubblici (in riferimento ai beni venduti per il loro ministero)
- i mandatari che si occupano di beni che sono stati incaricati di vendere
Gli amici possono comprar la casa all’asta?
Gli amici o i parenti che pensano di poter comprare l’immobile all’asta per poi trasferirlo all’ex proprietario o al debitore operano come prestanomi.
Questa operazione punta ad eludere la legge e dunque è da ritenersi illecito.
Naturalmente diverso è il caso in cui l’amico agisce per suo conto e non con la funzionalità di rappresentare il debitore.
In questo specifico caso l’amico una volta acquistato l’immobile potrà decidere di proporlo al debitore secondo due formule:
Conviene ricomprare casa all’asta?
Ci possiamo chiedere a questo punto se per il debitore convenga acquistare la casa all’asta, almeno secondo il meccanismo che abbiamo delineato precedentemente.
Per vedere se convenga oppure no, si dovrebbe valutare l’entità del debito.
Se il debito è superiore al valore del bene, di certo conviene acquistare la casa.
Nel momento in cui, invece, il prezzo di acquisto della casa è maggiore rispetto alla cifra del debito, in seguito al quale è avvenuto il pignoramento, forse non sarebbe tanto conveniente.
Per esempio, se il debitore deve 200.000 euro e la casa pignorata vale 100.000 euro, con la casa recuperata scenderebbe anche il prezzo da restituire per pagare il debito, perché si andrebbe a 100.000 euro.
Se invece per esempio il debito è di 100.000 euro e la casa pignorata ha il valore di 300.000 euro, sarebbe più conveniente per il debitore, più che “comprare” la casa, fare un’offerta di saldo e stralcio per chiudere la procedura esecutiva.
Pro e contro
In generale, sempre rispettando la formula, secondo la quale il debitore in se stesso non può partecipare all’asta, ma affidandosi ad un familiare convivente, come la moglie, il marito o i figli, sicuramente conviene ricomprare la propria casa all’asta, perché potrebbe essere vantaggioso perché si continuerebbe a godere della possibilità di non perdere l’immobile.
Infatti il debitore potrebbe usufruire anche della forma del comodato d’uso o dell’usufrutto e rimarrebbe concretamente a vivere nella propria abitazione.
Di contro, però, come abbiamo spiegato precedentemente, prima di decidere se potrebbe essere vantaggioso veramente ricomprare la propria casa all’asta, bisognerebbe valutare l’entità del debito e il valore dell’immobile pignorato, per sapere quale sia in definitiva, in maniera consapevole, la più giusta decisione da attuare.
In questo modo potrai sapere come ricomprare la propria casa all’asta, nel caso in cui tu sia stato costretto ad un’esecuzione forzata in seguito ad un pignoramento di un tuo immobile per un debito che non sei riuscito a ripagare, ritrovandoti nella situazione di dover dare spiegazioni ad un creditore.
