Come funziona la compravendita di un immobile parzialmente abusivo?
È questa una domanda che può sorgere spontanea, perché la materia è regolamentata da alcune norme ben precise, di cui è opportuno prendere consapevolezza, per sapersi regolare meglio nel momento in cui si decide di acquistare o di vendere un immobile abusivo soltanto in parte.
Abbiamo preparato una guida specifica e dettagliata su questo argomento, ovvero sulla compravendita di immobile parzialmente abusivo.
Leggi che cosa c’è da sapere a questo riguardo.
Iniziamo, andando con ordine!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Validità sulla compravendita di un immobile parzialmente abusivo
La compravendita di un immobile parzialmente abusivo è valida?
Viene ritenuta efficace in termini di legge?
Secondo una norma del 1985, l’operazione sarebbe nulla, se nell’atto della compravendita non vengono considerati alcuni fattori o allegati alcuni documenti, come per esempio gli estremi della licenza o della concessione per la realizzazione del fabbricato.
Può essere anche allegata eventualmente la concessione rilasciata in sanatoria, con la relativa domanda che il richiedente ha presentato proprio per sanare la situazione abusiva.
In particolare occorre considerare come nulli quegli atti di compravendita in cui non risulti l’indicazione degli estremi e delle rate di pagamento della sanzione di abuso edilizio.
La nullità del provvedimento può essere sanata se, dopo il rogito notarile, interviene un atto successivo, sempre redatto nella forma di un documento pubblico, che indica gli estremi del permesso di costruzione o gli estremi della domanda fatta dal richiedente per ottenere la sanatoria.
Cosa succede con il preliminare di un immobile parzialmente abusivo
La compravendita tradizionalmente implica la stipula di un preliminare, con cui le due parti, il venditore e l’acquirente, si impegnano poi a mettere in atto le loro intenzioni con la stipula del rogito.
Ma nel caso di un preliminare che riguarda la compravendita di un immobile parzialmente abusivo che cosa succede?
La presenza di un abuso non determina la nullità del preliminare, secondo ciò che ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza 20707 del 4 settembre 2017.
Quindi resta comunque l’obbligo soprattutto per il venditore di adempiere alle sue intenzioni.
Anche in questo caso, secondo la legge 47 del 1985, si prevede la nullità se si verificano quelle condizioni di cui abbiamo parlato nel paragrafo precedente.
Insomma il contratto preliminare ha comunque una natura obbligatoria, anche se gli accordi raggiunti nel preliminare possono essere modificati anche successivamente ed integrati con l’apposita documentazione.
Occorre però fare una distinzione fra il tipo di difformità che individua l’abuso.
Infatti per gli abusi che superano la soglia di parziali difformità spesso non si può fare niente e si deve procedere con la demolizione senza avere la possibilità di ottenere dei condoni.
Per gli abusi meno gravi, invece, quando si tratta di piccole difformità, si può ricorrere ad una sanatoria con un provvedimento amministrativo.
Quindi fondamentalmente l’acquirente deve tenere conto anche di questo fatto e, se riscontra delle lievi difformità, può chiedere al venditore di regolarizzarle prima della stipula del rogito.
Quali conseguenze per l’acquirente che non sa dell’abuso edilizio
Ci sono dei fattori da tenere in considerazione nella compravendita di un immobile parzialmente abusivo, di cui deve essere a conoscenza soprattutto l’acquirente.
Se quest’ultimo non è consapevole dell’abuso edilizio, può rifarsi nei confronti del venditore, il quale ha comunque una responsabilità.
Quindi l’acquirente potrebbe richiedere la risoluzione del contratto ed eventualmente anche il risarcimento dei danni.
C’è una responsabilità insita anche nei confronti del notaio, perché quest’ultimo deve rispondere per aver omesso alcuni accertamenti catastali e quindi l’acquirente potrà richiedere un risarcimento del danno anche da parte del notaio, che non ha obbedito alle regole imposte dalla sua professione.
Controlli da fare prima di firmare il preliminare di vendita
Ci sono alcuni controlli che è indispensabile fare proprio per evitare e scongiurare qualsiasi ipotesi di abuso edilizio, prima di firmare il preliminare di vendita.
Titolarità giuridica
Il primo controllo riguarda la titolarità giuridica.
L’acquirente deve infatti verificare che effettivamente il venditore sia il proprietario dell’immobile e deve controllare la natura e la quota del diritto reale.
Puoi fare un’ispezione ipotecaria per accertare la sua effettiva titolarità giuridica e per vedere se l’immobile appartiene al regime della comunione o della separazione dei beni.
Conformità catastale
È importante come acquirenti verificare anche la conformità catastale con l’apposita visura, così come acquirente puoi prendere visione dei dati catastali e della categoria e della superficie e dei vani, così potrai controllare la corrispondenza di tutti questi dati con quanto è stato inserito nel preliminare di vendita.
Planimetria catastale
Sarebbe importante disporre anche di una planimetria catastale.
È fondamentale la planimetria catastale per verificare la rispondenza della situazione, per comprendere se sono state eseguite delle opere di demolizione, di ampliamento o di frazionamento che eventualmente possono essere non state regolarizzate presso il Catasto.
Presenza di ipoteche
È importante come acquirente verificare anche l’eventuale presenza di ipoteche o di vincoli.
Puoi verificare come acquirente anche quelle che in gergo si chiamano iscrizioni pregiudizievoli, come per esempio decreti ingiuntivi o pignoramenti.
Queste informazioni si possono ottenere richiedendo una visura ipotecaria pregiudizievoli.
Poi si potrebbe fare una verifica anche sull’affidabilità o sulla solvibilità dell’acquirente.
In questo caso questo controllo deve essere fatto naturalmente dal venditore.
Sia che si tratti di una persona fisica che di una persona giuridica, il venditore deve sapere se l’acquirente sia affidabile e se sia in grado di sostenere la spesa per la quale si è impegnato nell’acquisto dell’immobile.
La guida per comprare casa
Su Likecasa abbiamo realizzato una guida per comprare casa, che ti può essere utile per sapere tutte le informazioni sulla compravendita di un immobile.
Puoi consultare questa guida per avere le idee chiare sui documenti necessari e sulle pratiche che devono essere eseguite per comprare una casa.
Così disporrai di tutte le informazioni che non dovresti rinunciare di sapere, perché possono evitare degli equivoci e delle situazioni spiacevoli, che altrimenti si potrebbero verificare anche dopo la firma del rogito notarile.
È importante la prevenzione in questo senso, per non ritrovarsi ad affrontare situazioni non gradite quando l’affare dell’acquisto o della vendita dell’immobile si sia concluso.
Leggi tutte le informazioni che ti interessano sulla guida per comprare casa che abbiamo preparato appositamente.
