Vendita Fittizia di un Immobile: Cos’è e Come Funziona e Cosa si Rischia!

La vendita fittizia di un immobile avviene soprattutto in ambito familiare.

È un’operazione di compravendita particolare ed essere ben informati è il primo grande passo da non sottovalutare.

In questa guida noi di Likecasa ti spiegheremo tutto sulla finta vendita o vendita fittizia di un immobile.

Sei pronto?

INIZIAMO!

Che cos’è la vendita fittizia e quando si verifica

La vendita fittizia è un’operazione che non prevede un corrispettivo in denaro.

Affinché possa avvenire si verifica soprattutto nei contesti familiari come ad esempio il caso di un genitore che trasferisce la proprietà immobiliare ad un figlio oppure il caso di una compravendita tra fratelli.

Insomma si tratta di una vendita  apparente, falsa non realmente avvenuta.

Perché si ricorre alla vendita fittizia?

I motivi principali per i quali si ricorre ad una finta vendita sono prevalentemente due:

• Si vuole evitare la donazione  che infatti può essere impugnata dagli eredi oppure diventare motivo di contestazione da parte della banca
• Un altro motivo interessa la tassazione degli immobili e dunque si ricorre alla finta vendita per evitare di pagare le tasse

Strumenti di tutela

È da specificare che le norme in vigore nel nostro Paese mettono a disposizione degli strumenti per la tutela da compravendita fittizia.

Infatti esistono degli specifici termini che devono essere rispettati, superando i quali la vendita in questione diventa comunque irrevocabile.

Vediamo di cosa si tratta!

Simulazione relativa

Uno degli aspetti da tenere in considerazione, quando si parla di vendita fittizia di un immobile, è quello della simulazione relativa.

Questa si verifica in alcune situazioni, nel caso in cui l’obiettivo è quello di simulare una vendita, realizzando una donazione.

In questi casi, ad esempio, non si verifica realmente un trasferimento di denaro da una parte all’altra: i due interessati potrebbero, quindi, specificare di aver effettuato il passaggio di soldi prima dell’atto.

Oppure si può parlare di simulazione relativa nel caso in cui l’acquirente dà dei soldi al venditore, ma quest’ultimo restituisce il denaro all’acquirente a diverso titolo.

Simulazione assoluta

C’è poi il caso della simulazione assoluta, nel quale si prevede una modifica della titolarità dell’immobile nei registri immobiliari, nonostante rimanga tutto senza alcuna modifica.

Si può trattare, ad esempio, del caso in cui il finto venditore rimane a tutti gli effetti proprietario dell’immobile e il finto acquirente non può avere alcun diritto in merito all’immobile stesso.

Perché tutto possa essere considerato credibile, comunque, deve esserci un passaggio di denaro da una parte all’altra, che può avvenire attraverso un bonifico o lo strumento dell’assegno bancario.

È da dire, infatti, che un notaio potrebbe anche rifiutarsi di procedere con l’atto, se il trasferimento di soldi non avviene proprio in presenza nel suo studio.

Nel caso in cui non si verifichi un passaggio di denaro, si tratta a tutti gli effetti di una simulazione assoluta.

Vendita dell’immobile con prezzo simbolico

La vendita simulata di un immobile può essere messa a punto anche con la richiesta di un pagamento che risulta inferiore, se teniamo conto del valore di mercato.

In questo caso si parla della vendita fittizia di un immobile con prezzo simbolico.

Più specificamente si può parlare in questi casi di vendita mista a donazione.

È una situazione che si verifica in alcuni casi specifici, ad esempio quando un genitore decide di “vendere” ad uno dei figli un immobile, ad un prezzo che viene considerato simbolico.

Si tratta di un’azione che potrebbe andare contro i diritti di eventuali altri figli, che potrebbero di conseguenza contestare questa operazione, dal momento che il genitore dovrebbe assicurare il trasferimento di una parte di eredità a tutti i figli.

In pratica il genitore può essere libero di vendere l’immobile anche ad un solo figlio, ma, perché tutto avvenga in modo regolare, bisogna prevedere un corrispettivo che risulti adeguato.

Una vendita fittizia mista a donazione (come accade con la donazione stessa) può essere impugnata da quelli che vengono definiti eredi legittimari.

Cosa dice la legge

Quindi qual è la legge relativa a questi argomenti che bisogna tenere in considerazione nel nostro Paese?

È essenziale ricordare che le norme prevedono non soltanto di considerare la forma di un contratto di vendita, ma anche ciò che riguarda più dettagliatamente il contenuto del contratto stesso.

Se non si verifica un trasferimento di denaro o se il passaggio di denaro può essere considerato simbolico, allora non si tratta di una vendita, ma di una donazione.

Gli eredi che ritengono di essere danneggiati da un’azione di questo tipo possono quindi, se lo desiderano, impugnare il tutto.

Come dimostrare una vendita fittizia

Ma come si fa a dimostrare nel concreto una vendita fittizia di un immobile, ad esempio nel caso della compravendita tra coniugi?

I terzi che ritengono di essere danneggiati da una decisione di questo tipo, che potrebbero essere degli altri eredi o dei creditori, possono utilizzare diverse modalità per avere a disposizione delle prove specifiche.

Si potrebbero, ad esempio, utilizzare delle testimonianze eventualmente raccolte sull’argomento.

Si può dimostrare che la casa viene utilizzata dal venditore anche dopo la stipula del rogito o si può dimostrare che il pagamento in realtà non si è verificato.

Una terza persona potrebbe, quindi, dimostrare che non è avvenuto un bonifico tra il venditore e l’acquirente, per andare contro l’atto che è stato messo a punto.

Quando un atto è da considerarsi nullo

Parlando di situazioni come queste, quindi, possiamo citare il concetto di annullabilità, che è diverso da un atto considerato nullo.

Anche se spesso i due termini vengono considerati come sinonimo, esistono delle vere e proprie differenze importanti.

La nullità si può verificare a prescindere dall’intervento da parte di un giudice, quando un contratto presenta dei vizi gravi.

L’annullabilità può essere presente in caso di vizi meno evidenti, che vengono messi in evidenza eventualmente rivolgendosi ad un giudice.

Non si tratta di un’attività automatica, di conseguenza, ma di un’azione che può essere stabilita da un giudice con una decisione specifica.

Quando un atto di vendita può essere impugnato?

Un atto di vendita, ad esempio nel caso della vendita fittizia di un immobile, può essere impugnato da chi ritiene di essere stato danneggiato.

I tempi relativi al periodo per l’impugnazione dell’atto possono essere diversi, tenendo conto dei motivi per i quali si decide di procedere con la richiesta ad un giudice.

Si tratta di tempistiche che vanno dai 5 ai 20 anni.

Per quanto riguarda la vendita fittizia di un immobile tra parenti, l’impugnazione dell’atto può avvenire entro 10 anni.

Nel caso della presenza di creditori, invece, il tempo per procedere è al massimo di 5 anni.

La guida su come intestare casa ai figli

Intestare casa ai figli è il caso più diffuso per il quel si ha bisogno di informazioni dettagliate!

Sapere come procedere è, quindi, fondamentale, anche nell’intestazione della casa ai parenti, come ad esempio nel caso dei figli.

Per questo su Likecasa abbiamo preparato una guida specifica su questo argomento.

Puoi leggere la nostra guida su intestare casa ai figli, per conoscere tutti i dettagli relativi alla procedura da attuare per non commettere errori.