L’usufruttuario può affittare?
Può capitare di ritrovarsi di essere nella condizione di un usufrutto e di chiedersi se si ha diritto a poter dare in locazione l’immobile.
La correlazione “usufruttuario- affitto” non è per niente banale!
Infatti bisogna essere ben informati su che cosa prevede la legge sull’argomento.
Per questo motivo abbiamo preparato una guida che intende chiarire se l’usufruttuario può affittare la casa sulla quale detiene il suo diritto di servirsene.
Leggi tutte le nostre informazioni per scoprirne di più!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Usufrutto e locazione
È molto importante chiarire innanzitutto che cosa si intende per usufrutto.
È un diritto di cui parla l’articolo 981 del Codice Civile.
Si tratta della possibilità per un soggetto di godere di un determinato bene traendo da esso le possibili utilità.
Sempre secondo l’articolo 981 c.c. l’usufruttuario è ha diritto a godere della cosa direttamente (utilizzandola direttamente) e indirettamente ossia attraverso la sua locazione.
La locazione è dunque una forma di godimento possibili per l’usufruttuario.
Cosa può fare l’usufruttuario di un immobile
Ci sono delle differenze fra usufrutto e locazione e in questo senso dobbiamo considerarle, per scoprire se l’usufruttuario può affittare l’immobile di cui può godere per le utilità che ne derivano.
Infatti la locazione e l’usufrutto sono due istituti giuridici molto differenti.
La locazione è regolata dall’articolo 1571 del Codice Civile, che dispone che si tratta di un contratto con il quale il locatore si impegna a garantire il godimento di un immobile a favore di un altro soggetto, che è chiamato locatario.
Quest’ultimo si impegna a propria volta a versare un corrispettivo periodico, il cosiddetto canone.
È vero che esiste un’analogia tra locazione ed usufrutto, rappresentata dal fatto che sia nell’uno che nell’altro caso si gode del bene che è stato concesso.
Tuttavia la locazione dà all’inquilino un godimento più limitato del bene.
Ma l’usufruttuario può locare l’immobile, in un più ampio diritto che ha su di esso?
Secondo la normativa vigente nel nostro Paese, l’usufruttuario può godere del bene, anche attraverso la possibilità di stipulare un contratto di locazione.
Quindi in questo senso è ben chiaro che cosa può fare l’usufruttuario, nell’ottica del fatto che può anche decidere di affittare l’immobile, da cui trarre dei frutti.
Tra l’altro bisogna dire che, secondo la normativa vigente nel nostro Paese, quando l’usufruttuario decide di affittare l’immobile, non deve nemmeno richiedere esplicitamente il consenso del nudo proprietario.
Il proprietario della casa occupa una posizione di estraneità rispetto al contratto definito dall’usufruttario, quindi possiamo dire che rimane comunque escluso dall’accordo.
Il proprietario della casa non può nemmeno opporsi alla stipula di un contratto di locazione deciso dall’usufruttuario.
Infatti la possibilità di locare l’immobile è uno dei tanti diritti che sono detenuti nelle mani dell’usufruttuario.
Cosa non può fare l’usufruttuario
Ci sono anche dei limiti particolari per quanto riguarda l’azione e i diritti detenuti dall’usufruttuario.
È vero che il nudo proprietario non può opporsi alla locazione dell’immobile, perché l’usufruttuario può affittare.
Tuttavia nel rispetto dei limiti temporali dell’usufrutto ci sono delle regole a cui attenersi.
Infatti per esempio secondo le norme in vigore in Italia sull’usufrutto non si può portare avanti un tipo di usufrutto perpetuo, non si può fare in modo che il processo diventi a catena e non si può godere di un usufrutto di più di 30 anni nel caso in cui il diritto è disposto a vantaggio di società, enti o associazioni.
Se da un lato abbiamo detto che l’usufruttuario può affittare, possiamo anche dire che il bene immobile su cui detiene i suoi diritti può essere utilizzato a proprio piacimento.
Tuttavia l’immobile non può essere distrutto oppure non può essere adibito ad attività commerciale.
Ciò che è bene sottolineare da questo punto di vista è che l’usufruttuario consegue il possesso di una casa di un altro soggetto e può utilizzare l’abitazione anche per esigenze di carattere soggettivo.
Ma è bene ricordare che l’unico limite riguarda l’impossibilità di trasformare la destinazione d’uso dell’alloggio.
Naturalmente in questo senso bisogna ancora una volta sottolineare la differenza tra usufrutto e locazione, che, come abbiamo già specificato, non sono da intendere come sinonimi, essendo due istituzioni molto differenti.
Colui che prende in affitto un immobile, a differenza dell’usufruttuario infatti non può darlo a propria volta in locazione.
Chi firma il contratto di locazione? L’usufruttuario o il padrone di casa?
Questa è una domanda che si pongono in molti.
Quando c’è un usufrutto, la regola mette in evidenza che a firmare debba essere chi dà il bene in affitto ossia l’usufruttuario.
Naturalmente, accordandosi diversamente è anche possibile che a firmare sia il nudo proprietario.
Rent to buy: il nuovo diritto con riscatto
Con il decreto Sblocca Italia all’usufruttuario è stata riconosciuta un’altra possibilità da non sottovalutare.
Infatti secondo le definizioni proposte dal Decreto Legislativo 133 del 2014, l’usufruttuario può acquistare l’immobile che gli è stato dato in usufrutto dopo un certo numero di anni.
Ha diritto ad avere un prezzo scontato.
Si parla in questo caso di contratto rent to buy, che si riferisce ad una tipologia di contratti che prevedono per una delle parti il diritto di godere di un bene o il diritto a godere delle opzioni di acquisto di quello stesso bene.
È insomma una possibilità molto importante per l’usufruttuario, specialmente nel momento in cui quest’ultimo decida di poter acquistare un immobile, avendo così l’opportunità di risparmiare sul prezzo di acquisto.
Ci sono comunque delle condizioni che devono essere rispettate e delle regole ben precise per far valere il rent to buy.
Quest’ultimo infatti deve maturare in senso effettivo un diritto alla compravendita dell’immobile e, per fare in modo che si arrivi a questa finalità, l’usufruttuario deve redigere l’inventario e deve dare una cauzione al nudo proprietario prima della stipula del contratto.
Anche nel caso della stipula del contratto di acquisto della casa tramite il riscatto dell’alloggio da parte dell’usufruttuario, non ci si deve dimenticare che la stipula del contratto deve avvenire obbligatoriamente tramite atto pubblico.
Quindi si deve ricorrere alla stipula dell’atto di fronte ad un notaio, in modo poi che il passaggio della proprietà sia accuratamente e regolarmente trascritto in un momento successivo nei registri immobiliari.
Seguendo correttamente tutto il procedimento del diritto con riscatto, l’usufruttuario può così essere certo del passaggio della proprietà dell’immobile, senza che ci siano impedimenti nel godere di un diritto stabilito dalle nuove normative.
Si tratta di un’opportunità molto importante che deve essere tenuta in considerazione nel momento in cui l’usufruttuario voglia diventare l’effettivo proprietario dell’immobile in cui è rimasto per tanti anni.
