Vizi e Difetti dell’Immobile Dopo Aver Comprato Casa: Cosa Fare!

Vizi e difetti dell’immobile possono essere scoperti anche dopo l’acquisto.

Può capitare, che dopo aver comprato un immobile, si riscontrino vizi e difetti che non si erano notati prima di firmare il rogito.

Alcuni esempi possono essere le infiltrazioni o la mancata conformità degli impianti.

Occorre sapere che secondo i termini di legge, il venditore è obbligato a garantire che il bene venduto sia esente da vizi.

Quindi cosa fare se si riscontrano vizi e difetti dell’immobile, dopo aver realizzato la compravendita?

Leggi tutte le informazioni che ti propone la nostra guida!

Che cosa si intende per vizi e difetti di un immobile?

Vizi e difetti dell’immobile sono quelli stabiliti dall’articolo 1669 del Codice Civile.

Sono definite così tutte quelle non regolarità derivanti dall’uso di materiali non idonei e che quindi possono incidere sul valore dell’immobile stesso.

Si potrebbe parlare anche di difetti strutturali, ma spesso non risulta facile definirli al meglio.

Quali sono i vizi e i difetti di un immobile

È sicuro però che, dal punto di vista delle norme, possono essere considerati anche dei vizi particolarmente gravi quelli che impattano su elementi secondari dell’abitazione, come per esempio gli infissi e la pavimentazione.

In particolare la Corte di Cassazione ha cercato di spiegare meglio che cosa si intende per vizi e difetti dell’immobile.

A questo proposito la Suprema Corte ha parlato di impianti idrici sottodimensionati oppure nel caso in cui provocano delle infiltrazioni.

Altri difetti possono essere considerati secondo la Cassazione:

• gli impianti di riscaldamento non a norma o che non sono isolati in maniera corretta
• altre irregolarità relative agli impianti fognari

Nello specifico possiamo dire che rientrano tra i vizi e difetti di un immobile:

• impianti elettrici
• impianti a gas
• impianti idraulici
• impianti fognari
• componenti strutturali
• guaine
• pavimentazioni

Quando un vizio è occulto

Dopo aver delineato quali sono i possibili vizi e difetti dell’immobile, secondo ciò che stabiliscono le norme di legge, vediamo adesso che cosa puoi fare se scopri questi difetti dopo aver firmato il compromesso o dopo che hai proceduto alla realizzazione della compravendita.

In particolare cerchiamo di capire che cosa dovresti fare per tutelarti.

È necessario innanzitutto che i difetti o i vizi risultino particolarmente evidenti o facilmente individuabili, per poter provare che esistevano già in una fase precedente.

Da questo punto di vista, però, il fatto che siano facilmente individuabili potrebbe costituire anche un’arma a doppio taglio.

Infatti, se i difetti sono altamente individuabili o così evidenti che non è possibile non notarli, come acquirente non puoi richiedere il risarcimento o l’annullamento del contratto, perché tutto ciò proverebbe che hai deciso di comprare nonostante i difetti fossero individuabili con molta facilità.

Per risultare rilevante dunque un vizio deve essere occulto: ossia chi ha comprato non sapeva dell’esistenza del vizio sull’immobile.

Si tratta dunque di vizi e difetti dell’immobile come ad esempio: infiltrazioni, eccessiva umidità o difetti di insonorizzazione acustica).

In questo caso puoi agire in maniera molto precisa. Vediamo come!

Come si fa la denuncia se l’immobile ha vizi e difetti

Devi procedere, quindi, a denunciare la presenza di vizi e difetti dell’immobile entro otto giorni dal momento in cui li scopri.

A volte però il contratto può prevedere un termine maggiore.

Quindi, dopo esserti accertato dei termini stabiliti dal contratto, utilizza la forma scritta per denunciare al vecchio proprietario la presenza di questi difetti che hai riscontrato.

Invia una raccomandata con ricevuta di ritorno oppure utilizza la posta elettronica certificata.

Se dopo la denuncia il venditore non manifesta un riscontro, l’acquirente può procedere con le vie legali, dando il via ad un’azione giudiziaria.

Ricordati che in questo caso il termine di prescrizione corrisponde ad un anno.

Come funziona il risarcimento

Ma in caso di vizi e difetti dell’immobile, come funziona la procedura per chiedere un risarcimento?

Facciamo un esempio, per chiarire meglio la situazione in cui ti potresti ritrovare.

Mettiamo il caso che un acquirente di una casa si ritrovi ad avere a che fare con dei difetti di cui non viene informato.

Se i difetti sono particolarmente gravi, tali da non consentire all’acquirente di abitare in quella casa, l’acquirente stesso deve prendere in affitto un’altra abitazione, facendo fronte alle spese del canone di affitto.

Nel frattempo può eseguire i lavori necessari sull’immobile che ha acquistato, per eliminare i difetti.

In questo caso è possibile richiedere un risarcimento anche per compensare il canone di affitto a cui si deve obbedire?

Rispettando i termini della prescrizione, il venditore è tenuto a risarcire l’acquirente soprattutto nell’ambito di quelli che si ritengono difetti di costruzione.

Inoltre il venditore deve risarcire anche i danni che l’acquirente può subire a causa dei vizi dell’immobile.

L’unico caso in cui la responsabilità del venditore rimane intatta è quando il venditore stesso riesce a provare che non era a conoscenza dei vizi del bene venduto.

Il risarcimento dei danni deve essere corrisposto per vizi occulti anche nel caso in cui come acquirente ti ritrovi ad acquistare un immobile in costruzione.

Ci sono però dei tempi da tenere in considerazione.

Infatti, se compri direttamente dal costruttore, hai 60 giorni di tempo per effettuare la denuncia.

In questo caso la prescrizione corrisponde a due anni dopo dal giorno in cui ricevi la consegna dell’immobile.

Come acquirente che riscontri dei vizi e difetti dell’immobile, puoi chiedere all’impresa costruttrice di procedere a sue spese all’eliminazione dei difetti oppure puoi chiedere una riduzione del prezzo.

Su opere di lunga durata, il termine per richiedere il risarcimento corrisponde a dieci anni.

Come tutelarsi

Abbiamo già detto che con il contratto stabilito il venditore è tenuto a garantire che l’immobile sia privo di vizi e di difetti.

È un obbligo di legge.

Contro il venditore, nel caso in cui ci si accolga di vizi occulti, ti puoi tutelare attraverso due azioni, che danno luogo ad un risarcimento per i danni subiti.

• La prima azione è chiamata redibitoria: l’acquirente chiede al giudice di dichiarare sciolto il contratto di compravendita. In questo caso hai diritto di ottenere anche la restituzione del doppio della caparra.
• La seconda azione è chiamata estimatoria. In tale situazione non ottieni lo scioglimento del contratto, ma, pur rimanendo proprietario dell’immobile acquistato, puoi chiedere una riduzione del prezzo in funzione dei vizi riscontrati.

Se le due parti non raggiungono un accordo, l’importo della riduzione del prezzo è deciso dal giudice.

Se già avevi pagato per intero l’immobile, puoi richiedere il rimborso di una parte dei soldi che hai già versato.

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