Il caso della vendita di una proprietà indivisa è molto particolare e necessita delle giuste informazioni.
In questa guida ti spiegheremo tutto quello che devi assolutamente sapere!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Proprietà indivisa che cosa significa
Infatti in termini giuridici la proprietà indivisa si ha quando su un bene due o più persone sono titolari.
Questo significa che ogni titolare dell’immobile ha una quota della parte intera. Si viene quindi a creare una comunione sul bene e i vari proprietari in questa situazione si chiamano comunisti.
Vendita proprietà indivisa: come funziona
Per capire come vendere una proprietà indivisa, possiamo fare un esempio, che è quello classico e si ha quando una persona lascia ai suoi due figli una casa.
Ciascuno dei due eredi, quindi, ha la sua parte, ma questo non vuol dire che ha una quota in particolare su una porzione dell’immobile.
Infatti la quota va applicata sul complesso dell’abitazione.
Ogni erede avrà il 50% del primo piano, la metà del secondo piano, del giardino, della cantina e di tutte le altre parti.
Entrambi i figli che hanno ereditato la casa possono abitarvi con lo stesso diritto.
Tutto questo fino a quando resta la divisione del bene.
Per vendere la proprietà indivisa ci deve essere l’accordo di tutti i proprietari.
Sostanzialmente i proprietari una volta venduta la proprietà stipuleranno tutti quanti insieme il rogito.
Diverso il caso in cui nascono incomprensioni e le esigenze tra i proprietari sono differenti.
Come vendere casa se uno degli eredi non vuole
Può capitare, infatti, che, anche a causa delle incomprensioni qualcuno di loro voglia vendere la sua quota.
L’idea migliore sarebbe quella che una parte ceda la sua quota alle altre, ma non sempre si trova questa disponibilità.
E allora, se sei tu il proprietario che devi cedere la tua quota, ti potresti chiedere se il comproprietario può vendere la sua quota senza interpellare gli altri.
I dubbi sono molti, perché per esempio tanti si chiedono se bisogna comunque rispettare il diritto di prelazione o se si può agire autonomamente a seconda delle proprie decisioni.
Ti diciamo subito che in realtà non è previsto alcun diritto di prelazione.
Quindi avresti la possibilità di vendere la tua quota senza chiamare in causa gli altri comproprietari e senza doverli preferire rispetto ad una terza persona.
Questo significa che, se per esempio i comproprietari offrono 15.000 euro e una terza persona per esempio ne offre 20.000, il comproprietario che vuole vendere la sua parte indivisa potrebbe scegliere le altre parti o l’offerta della terza persona, indipendentemente dalla convenienza di carattere economico.
Addirittura potresti anche decidere di donare la tua quota ad un’altra persona e gli altri comproprietari non possono opporre alcuna resistenza.
Naturalmente è un operazione difficile da realizzare in quanto spesso per un potenziale acquirente è poco interessante comprare una porzione di casa.
Come si divide una proprietà indivisa
Fino a quando la proprietà resta indivisa, i vari comproprietari hanno il diritto di utilizzare il bene, senza intralciare il diritto degli altri ad usufruire dello stesso immobile.
Però può accadere che uno dei comunisti decida di vendere la propria quota.
In questo caso l’acquirente e il venditore hanno degli obblighi ben precisi, perché non possono reclamare una parte in particolare dell’immobile.
Però un comproprietario, seguendo delle regole ben precise, può decidere di far dividere il bene.
Se c’è un accordo tra le parti, si può procedere in base ai criteri che vengono definiti.
Infatti basta andare dal notaio e sottoscrivere tutto, dividendo l’immobile di comune accordo.
Ricordiamo a tal proposito che ogni comunista può esigere la divisione in qualsiasi momento.
Se invece non c’è accordo tra i comproprietari, si deve ricorrere al giudice.
È proprio il tribunale che deve verificare se il bene può essere diviso in natura tra i diversi contitolari.
Se è possibile dividere materialmente il bene, non sorge alcuna difficoltà, perché ciascuno dei contitolari avrà la propria parte.
Tuttavia, se la divisione materiale non è possibile, in genere si procede alla vendita della casa e il ricavato viene diviso tra tutti i titolari.
C’è un’altra possibilità da considerare, perché a volte uno dei contitolari ha una quota più alta rispetto agli altri sulla proprietà indivisa.
Oppure può accadere che uno dei contitolari abbia un interesse particolare nel mantenere la proprietà, come per esempio succede nel caso del figlio che vive con la madre che è rimasta con lui fino al momento della morte.
In queste situazioni il giudice può assegnare a lui l’immobile e liquidare gli altri contitolari con una quota che chi detiene tutta la proprietà deve versare agli altri.
Consigli utili
Il caso più specifico della vendita della proprietà indivisa si ha specialmente nel caso in cui un immobile venga ereditato.
Quindi, se si vuole procedere alla vendita della proprietà indivisa, gli eredi sono tenuti a verificare se ci sia la possibilità di trovare un accordo tra di loro.
Infatti sarebbe sempre meglio trovare un accordo, per evitare le lungaggini burocratiche che il ricorso ad un giudice può comportare, oltre al pagamento di alcune spese.
L’accordo più facile potrebbe essere quello di dividere la casa in natura.
Per esempio, se è una villetta divisa su tre piani, a ciascuno degli eredi può andare un piano.
Si può procedere tranquillamente, quindi, andando dal notaio per separare le quote.
In questa situazione ciascun erede deve fare rinuncia alla propria quota dell’intero bene, ottenendo la loro proprietà esclusiva su una porzione più piccola dell’immobile.
Possono anche accordarsi tra di loro nel vendere l’immobile che hanno ereditato e poi dividere il ricavato secondo le quote di eredità.
Può accadere anche che in mancanza di un accordo il giudice, se constata che il bene non è divisibile in natura, possa predisporre una vendita all’asta della casa, per poi dividere le quote tra i comproprietari.
La guida sulla comproprietà di un immobile
Insomma, la situazione della vendita di una proprietà indivisa può risultare piuttosto complessa, specialmente quando manca l’accordo tra i comproprietari.
In questo caso è sempre bene trovare un punto di incontro, orientandosi anche sulle specifiche norme.
Noi di Likecasa abbiamo preparato una specifica guida sulla comproprietà di un immobile, in modo da darti tutte le informazioni possibili per sapere come muoverti al meglio.
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