Come vendere un terreno edificabile?
In molti si pongono questa domanda, tenendo conto anche delle numerose possibilità che sono a disposizione attualmente.
Puoi decidere di vendere un terreno online autonomamente, pubblicando degli annunci specifici, oppure di rivolgerti ad un’agenzia.
Sono diversi, però, i fattori che dovresti considerare per sapere come vendere un terreno edificabile, a partire dalla definizione e dal valore del terreno stesso.
Scopri di più attraverso questa guida!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Che cos’è un terreno edificabile
Per prima cosa devi conoscere nel dettaglio la definizione che forniscono le norme sull’argomento.
Un terreno edificabile è un’area che può essere utilizzata a scopo edificatorio, sulla base dello strumento urbanistico generale predisposto dal Comune di riferimento.
Per poter definire un terreno come edificabile, di conseguenza, basta che ci siano delle indicazioni in merito al Piano Regolatore Generale adottato dal Comune in cui si trova il terreno.
Questa definizione proviene direttamente dal D.L. 223 del 4 luglio 2006, in particolare dall’articolo 36, comma 2 del provvedimento normativo.
Come si calcola il valore di un terreno edificabile
Le norme che danno delle informazioni sulla densità edilizia sono quelle relative all’indice di edificabilità, un valore che dà la possibilità di comprendere quanto sia possibile costruire su una determinata area.
L’indice di edificabilità ha un’influenza specifica sul valore del terreno.
Ma il valore di un terreno edificabile dipende anche da altri dati (reperibili in Comune):
- SL: Superficie del Lotto
- VL: Valore de lotto al Mq
- IF: indice di fabbricabilità o indice di edificabilità
- VEmq: Valore di mercato del fabbricato al mq
- VEtot: Valore totale del fabbricato
- LA: incidenza del prezzo tra il fabbricato e il terreno
La formula da applicare è la seguente:
VEtot = SL*IF*VEmq
Sarebbe, opportuno affidarsi al lavoro di un geometra, che abbia la possibilità di quantificare il valore del terreno, tenendo conto dell’edificabilità e del prezzo di mercato, che riguarda spesso anche i prezzi di terreni limitrofi.
In questo caso si parla di una percentuale di potenzialità, un vero e proprio valore aggiunto nel caso di future costruzioni.
Solo in questo modo potrai avere a disposizione un prezzo, da stabilire al metro quadro, per l’inserimento negli annunci che riguardano la vendita.
Vendere terreno con agenzia o in proprio
Sicuramente la possibilità di vendere un terreno o un immobile di altro tipo è cambiata rispetto agli anni in cui non erano presenti le potenzialità di internet.
Adesso, se hai la necessità, potresti anche pubblicare autonomamente degli annunci in rete, affidandoti ad esempio a piattaforme o siti specializzati.
Devi ricordarti, però, che dovresti sempre dare un’attenzione giusta a tutta la fase che riguarda la vendita, altrimenti potresti avere a che fare con delle difficoltà nella gestione di tutto il processo.
In genere, se non si ha la possibilità di procedere in modo autonomo alla vendita di un terreno o non si vogliono commettere errori, è sempre utile rivolgersi ad un’agenzia immobiliare.
Si può, quindi, effettuare un mandato da dare all’agenzia, per fare in modo che quest’ultima si possa occupare della vendita del terreno.
Naturalmente la scelta dell’agenzia deve essere sempre fatta con molta attenzione.
È importante rivolgersi ad agenzie immobiliari certificate e dovresti sempre valutare con attenzione l’aspetto dell’esclusiva.
Infatti, se affidi l’incarico di vendita ad un’agenzia con l’esclusiva, non potrai cercare autonomamente un possibile acquirente e non potrai affidare lo stesso percorso di vendita ad un altro agente immobiliare.
Naturalmente è un aspetto da valutare, perché è anche vero che, con un incarico non esclusivo, devi tenere in considerazione un rischio maggiore di un investimento di risorse economiche, se si dovesse portare a termine la vendita con altri soggetti.
Quanto costa un atto di vendita di un terreno edificabile
Tenendo conto delle norme in vigore, è possibile fare riferimento a delle specifiche tabelle che riguardano l’onorario dei professionisti.
Sono, però, dei riferimenti abbastanza flessibili.
Quando si vende un terreno edificabile bisogna considerare che il costo per il notaio oscilla tra il 4% e il 6% del costo totale.
Ci sono, inoltre, dei costi fissi che riguardano la compravendita di un terreno edificabile, che devono essere sostenuti totalmente da chi acquista il terreno.
Tasse da pagare
Parlando dei costi fissi e delle tasse da pagare, vediamo di seguito di che cosa si tratta.
Stiamo parlando in particolare delle seguenti voci:
- imposta di registro – corrisponde al 9% per i terreni non soggetti ad IVA e i terreni non agricoli. Questa percentuale arriva al 12% per i fabbricati rurali e i terreni agricoli, ma corrisponde al 2% nel caso di una prima casa. Se il tutto prevede l’IVA, si parla di un prezzo fisso di 200 euro;
- imposta ipotecaria – corrisponde a 50 euro circa;
- imposta catastale – anche in questo caso corrisponde a circa 50 euro;
- visure – si tratta dei costi per le visure ipotecarie, catastali e camerali, delle spese variabili che rientrano comunque nel preventivo effettuato dal professionista;
- tassa per l’archivio notarile – anche questa spesa può cambiare tenendo conto del valore.
Come abbiamo sottolineato, si tratta di spese che devono essere sostenute da parte dell’acquirente del terreno.
Chi paga l’atto dal notaio?
Abbiamo visto, quindi, come vendere un terreno edificabile, come determinarne il valore e quali sono le varie spese da sostenere.
Così come avviene nelle situazioni di compravendita di una casa, anche nella compravendita di un terreno affidarsi ad un professionista come il notaio è una vera e propria tutela, sia per colui che vende che per la parte acquirente.
Infatti con un atto specifico messo a punto dal notaio si ha la certezza di ciò che viene descritto e il contratto viene reso efficace verso terze persone, con la verifica della presenza dei diritti e l’apposita trascrizione del documento.
Inoltre il notaio ha il ruolo di riscuotere le tasse necessarie che vengono versate allo Stato.
Ti potresti chiedere, però, chi deve pagare l’atto dal notaio in caso di compravendita di un terreno edificabile.
Le spese in questione interessano l’acquirente.
Non ci sono, quindi, variazioni per ciò che riguarda la parte che deve sostenere le spese per l’atto notarile, ovviamente se non sia stato stabilito un accordo diverso tra le parti coinvolte.
Il notaio stesso si occuperà anche di controllare che il terreno in questione abbia il requisito dell’edificabilità, che permetterà all’acquirente eventualmente di costruire un immobile sull’area oggetto di compravendita.
Devi ricordare, però, che se il notaio non riceve il pagamento dalla parte acquirente, può anche chiedere i costi dell’onorario anche al venditore, che dovrà necessariamente sostenere il pagamento, rivolgendosi in seguito all’acquirente.
Questo perché l’Ordinamento del notariato specifica un determinato principio di solidarietà, che stabilisce che le parti coinvolte sono tenute a sostenere i costi dell’onorario e dei rimborsi spese.
Pro e contro
Anche la vendita di un terreno edificabile ha dei pro e dei contro.
Quando si ha un terreno edificabile e non si ha intenzione di costruirci venderlo significa poter avere a disposizione liquidità da spendere in altri progetti. I terreni edificabili a differenza di altre tipologie di terreno hanno i prezzi più alti.
Tra i contro occorre sapere che trovare un acquirente non è facile e spesso chi ha intenzione di comprare prova a scendere di parecchio sul prezzo.
