Vendere la portineria è una questione che può porsi se vivi in un immobile condominiale.
Ma quali condizioni devono esserci perché si possa vendere la casa del portiere?
In genere per la vendita di un immobile condominiale tutto questo è possibile a patto che ci sia l’unanimità di tutti i condomini.
Ma anche quando si tratta di una singola unità immobiliare, come vendere la casa del custode, bisogna che ci sia il rispetto di alcune specifiche regole.
Vediamo di che cosa si tratta.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Che cos’è un immobile condominiale
Volendo definire che cos’è un immobile condominiale, è molto importante considerare alcune caratteristiche, anche per sapere quando e come vendere la portineria.
Per sapere che cos’è un immobile condominiale, ci si deve rifare all’articolo 1117 del Codice Civile, il quale distingue tre categorie di beni comuni condominiali:
- Beni condominiali necessari: indicano dei beni essenziali per l’esistenza di un edificio, come per esempio le scale, i portoni, le facciate;
- Beni di pertinenza: sono i locali che vengono utilizzati nell’uso di servizi comuni, quali per esempio la portineria e i sottotetti;
- Beni comuni accessori: sono quelle opere fra le quali rientrano anche gli ascensori, le cisterne e gli impianti idrici e quelli fognari.
Tutti i condomini possiedono le aree comuni in misura uguale, quindi nessuno può decidere di cedere la propria parte comune senza che ci sia il consenso degli altri proprietari.
Come funziona la vendita della portineria
La portineria è una parte comune del condominio, come abbiamo visto nel paragrafo precedente.
Può capitare che qualcuno decida di vendere la portineria, perché nel corso del tempo ci si è accorti che se ne possa fare a meno.
Si può manifestare l’interesse da parte di un condominio oppure di una terza persona, ma, come abbiamo già spiegato, il requisito fondamentale perché avvenga la vendita di una parte del condominio, quando si tratta di proprietà comune, è rappresentato dall’unanimità di tutti i condomini.
Per decidere sulla questione si deve indire un’assemblea condominiale e anche un solo parere contrario potrebbe far sfumare l’affare.
Tra l’altro è da ribadire che il consenso dei condomini deve essere espresso in forma scritta, altrimenti il contratto di vendita può essere nullo.
Nel momento in cui si accerta la comune volontà di vendere la portineria, si deve passare alla fase delle trattative eseguendo i seguenti passaggi:
- Pattuire il prezzo di vendita e tutti si devono recare dal notaio per procedere con il contratto preliminare;
- Stabilire un contratto preliminare, perché esso può tutelare una parte e l’altra dal mancato eventuale adempimento;
- Eseguire un rogito notarile: si devono presentare dal notaio sia l’acquirente che i condomini venditori. Questi ultimi, però, di solito rilasciano una procura notarile, incaricando una persona come rappresentante.
Come ripartire le somme di vendita della portineria
Quando si decide di vendere un locale condominiale che appartiene ai beni comuni del condominio, come vengono ripartite le somme che si ricavano dalla vendita?
Quindi, per dirla in un altro modo, quando si decide di vendere la portineria, come vengono ripartite le somme?
Secondo ciò che dice l’articolo 118 del Codice Civile, se non ci sono differenze negli atti di acquisto o differenze stabilite nel regolamento contrattuale, ciascun condomino ha sulle parti comuni il diritto ad una somma proporzionale alla sua unità immobiliare, al suo valore.
Per questo la somma che ogni condomino riceve corrisponde ai suoi millesimi di proprietà.
Se, però, in forma scritta decidono di accordarsi diversamente, la formula può seguire una ripartizione diversa rispetto alla divisione in millesimi.
Cosa succede in caso di mancata vendita
Per capire cosa succede in caso di mancata vendita di un immobile condominiale, quindi anche nel caso in cui si vuole vendere la portineria, bisogna fare una distinzione tra la presenza di un contratto preliminare e la sua assenza.
Può capitare che, dopo l’accordo iniziale, a cambiare idea sia l’acquirente o uno dei condomini.
Allora in questo caso, se è stato stabilito un contratto preliminare dal notaio, secondo l’articolo 2932 del Codice Civile, la parte adempiente ha diritto ad ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso.
Questo vuol dire che, se l’acquirente si tira indietro, i condomini possono ricorrere per via giudiziaria e ottenere il prezzo che era stato stabilito per la vendita.
Se invece si tirano indietro i condomini, l’acquirente può citarli in tribunale e ogni condomino si può rivalere sul singolo condomino inadempiente che ha determinato la citazione in tribunale.
Diverso è il caso se c’è un’inadempienza in sede di contratto preliminare, perché non si possono applicare le stesse regole che abbiamo visto fino ad ora e che abbiamo descritto, secondo l’articolo 2932 del Codice Civile.
La parte adempiente ha la possibilità, comunque, di chiedere un risarcimento danni.
Conclusioni
Bisogna stare molto attenti quando si decide di vendere una parte comune di un edificio condominiale, come nel caso del vendere una portineria.
E soprattutto bisognerebbe avere cura di sottoscrivere sempre il contratto preliminare.
Infatti ricordati sempre che l’acquirente, in caso di assenza di contratto, ha comunque la facoltà di citare in giudizio il condominio.
A questo punto potrà essere fatta rivalsa sulla responsabilità precontrattuale dei condomini che hanno indotto la parte acquirente a potersi fidare su un contratto che poi non è stato più stipulato.
Insomma, questo vuol dire che i condomini erano comunque tenuti a mantenere l’impegno che avevano preso e, se la mancanza del vendere la portineria è attribuita soltanto ad un condomino, tutti gli altri possono rivalersi su quel condomino stesso nel caso in cui il mancato acquirente debba essere risarcito dei danni.
È da specificare, inoltre, che il mancato acquirente potrebbe anche non formulare una richiesta di risarcimento danni contro il condomino.
Tuttavia tutti gli altri condomini potrebbero, ciascuno per conto proprio e tutti insieme, richiedere il risarcimento dei danni che derivano dalla mancata volontà di vendere la portineria.
Insomma, cambiano molto le regole a seconda di ciò che si è pattuito, per cui bisogna sempre fare molta attenzione a mantenere l’impegno secondo le regole che sono state imposte precedentemente.
