Acquistare una casa è un passo importante per moltissime famiglie. Si tratta di un’operazione che, in genere, richiede tempo affinché possa essere perfezionata.
Chiaramente, il primo step rimane quello dell’individuazione dell’immobile. Successivamente bisognerà imbastire una trattativa con il proprietario dell’immobile, affinché si possa giungere ad un accordo circa prezzo e condizioni della compravendita.
Qualora la proposta del potenziale acquirente venga accettata, si potrà procedere con il rogito notarile, cioè con l’atto che sancirà il definitivo passaggio dell’immobile dal venditore all’acquirente.
Ma come si fa a scegliere un notaio e quali sono i costi che bisognerà sostenere? In primo luogo è fondamentale richiedere un preventivo a uno o più notai. Sull’argomento ti consigliamo di leggere il seguente articolo https://www.prezzinotaio.it/tariffe/preventivi-notaio pubblicato sul sito Prezzinotaio.it, nel quale viene descritta nel dettaglio la procedura da seguire per cercare un notaio.
Quali spese si pagano al notaio?
Prima di analizzare gli importi da versare al notaio è importante cercare di capire quali sono le spese che bisognerà pagare per l’acquisto di una casa, in particolare le imposte e l’onorario.
Innanzitutto, dobbiamo partire dal presupposto che non c’è modo di sfuggire ai costi notarili per le operazioni di compravendita immobiliare. Ciò implica che l’acquisto di un immobile è considerato valido solo se completato dinanzi ad un notaio.
A questo punto, ci si chiede quale sia il lavoro svolto dal notaio in una compravendita immobiliare. In primis, il notaio deve effettuare dei controlli approfonditi sia sull’immobile che sull’acquirente.
Per quanto concerne l’immobile, il notaio deve verificare che l’edificio sia esente da problematiche sia sotto il profilo amministrativo che urbanistico. Inoltre, è fondamentale che lo stato di fatto dell’immobile corrisponda con le informazioni presenti al Catasto. In tal senso, una planimetria catastale si rivelerà senz’altro di grande aiuto.
Il pubblico ufficiale dovrà, poi, accertarsi che l’immobile sia libero da pregiudizievoli, in maniera tale che, qualora l’operazione avvenga con il ricorso ad un finanziamento bancario, l’istituto di credito possa regolarmente procedere con l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado.
A seguito della stipula dell’atto notarile di compravendita, spetterà sempre al notaio effettuare la trascrizione dell’immobile nei registri immobiliari. Non solo.
Poiché i notai fungono da sostituti d’imposta, sarà proprio il tuo notaio a versare allo Stato le imposte da te pagate in fase di atto notarile, vale a dire:
- Imposta di registro;
- Imposta ipotecaria;
- Imposta catastale.
Dunque, in termini molto semplici, al notaio andranno pagate sia le imposte associate alla compravendita immobiliare che la parcella.
Come si calcolano le spese notarili per l’acquisto di una casa?
Se ti è mai capitato di richiedere un preventivo ad un notaio, avrai notato che i vari professionisti, più o meno, tendono a porre all’acquirente alcune domande precise, del tipo:
- L’acquirente chiede le agevolazioni sulla prima casa?
- Chi è il venditore dell’immobile?
- Qual è il prezzo dell’acquisto dell’immobile?
- L’acquisto viene effettuato attraverso il ricorso al mutuo?
- Qual è l’importo del mutuo?
- È già stato stipulato un compromesso di vendita?
- Il compromesso è stato registrato?
- Qual è la rendita catastale dell’immobile?
Perché il notaio pone tutte queste domande? Perché queste informazioni sono indispensabili per il calcolo delle spese che l’acquirente dovrà sostenere in fase di atto notarile nonché per la determinazione dell’onorario.
Ad esempio, la presenza o meno delle agevolazioni sulla prima casa consente di calcolare l’imposta di registro. Ciò in quanto la percentuale di tale imposta varia a seconda del fatto che l’acquirente abbia diritto o meno ad accedere alle agevolazioni sulla prima casa.
Occhio anche alla tipologia di venditore. Questa informazione è per il notaio tutt’altro che marginale, in quanto se a vendere l’immobile è un’impresa, cambia l’importo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Inoltre, la vendita di un immobile effettuata da un’impresa potrebbe essere soggetta ad IVA, con percentuale variabile a seconda che si tratti di una prima o seconda casa.
Se a vendere è un privato, il notaio avrà bisogno di conoscere la rendita catastale dell’immobile.
Si tratta di un dato che dovrà essere calcolato sulla base del valore catastale dell’edificio, da moltiplicare per un coefficiente che varia in base alla categoria catastale dell’immobile.
Il valore catastale può essere recuperato da una visura catastale possibilmente aggiornata e, dunque, recente.
A proposito di categoria catastale, quest’informazione è fondamentale per comprendere se l’acquirente abbia i requisiti per accedere alle agevolazioni sulla prima casa. Infatti, lo Stato non riconosce i benefici fiscali a chi acquista un immobile considerato di lusso, come ad esempio una villa. Ci riferiamo, in particolare, agli edifici di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.
La presenza o meno di un mutuo è un altro aspetto importante di cui il notaio deve essere messo al corrente. Il notaio ti chiederà di conoscere l’importo del mutuo in rapporto al prezzo di acquisto.
Si tratta di un’informazione fondamentale, anche alla luce del fatto che il notaio dovrà dialogare con la banca che erogherà il finanziamento e trasmettere alla stessa la relazione notarile preliminare, un documento che certifica l’assenza di ipoteche sull’immobile.
Di fatto, quando è presente il mutuo, il notaio deve redigere due atti:
- Atto notarile di compravendita;
- Atto di mutuo.
Dunque, anche ai fini del calcolo dell’onorario, il notaio dovrà tenere conto della presenza di un mutuo.
Spesso, nel momento in cui le parti raggiungono un accordo sul prezzo della compravendita, si ha la tendenza a stipulare un compromesso, cioè un documento che rappresenta un impegno vincolante sia per l’acquirente che per il venditore in vista del definitivo atto notarile.
Il preliminare di vendita può essere stipulato anche in forma privata. Non è da escludere, però, che l’acquirente possa decidere di affidare al notaio la redazione del compromesso, così da aggiungere un’ulteriore forma di garanzia per le parti.
Ricordiamo, infine, che al notaio andranno comunicati i dati catastali anche di eventuali pertinenze connesse all’immobile che si acquista (cantina, garage).
Grazie a tutte queste informazioni il notaio sarà in grado, anche in tempi relativamente brevi, di elaborare un preventivo attendibile e definitivo.
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