Proroga Contratto Locazione: Di cosa si Tratta e Casistiche del Rinnovo del Contratto di Locazione!

La proroga del contratto di locazione avviene quando viene rinnovato il contratto stesso.

Il rinnovo può avvenire anche tacitamente, senza l’intervento diretto delle parti costituite dal locatore e dall’inquilino.

Quei diritti e quei doveri stabiliti precedentemente nel contratto vengono prolungati.

Partiamo dall’inizio!

Proroga contratto di locazione scaduto

La proroga di un contratto di locazione scaduto può essere di vario genere e di durata diversa, a seconda del tipo di contratto che si è stabilito tra locatore e affittuario.

Inoltre può essere pure una proroga di contratto di locazione commerciale o una proroga di contratto di locazione ad uso abitativo.

In sostanza la proroga di un contratto di affitto interessa tutti i tipi di contratto di locazione.

Se il contratto è scaduto possono verificarsi 3 opzioni possibili:

• Il rinnovo del contratto alle stesse condizioni
• Il rinnovo del contratto a condizioni diverse
• La fine del contratto

Se il contratto non viene rinnovato  si provvederà alla ricognizione dei locali per verificarne lo stato e valutare eventuali spese che vanno addebitati all’inquilino.

Vediamo ora in maniera più precisa qual è la procedura da seguire, quali sono gli impegni fiscali a cui ottemperare e come funziona il tutto, anche nell’ipotesi in cui sia stata scelta l’opzione per esercitare la cedolare secca.

Inoltre consideriamo quali sono le sanzioni previste in caso di mancato versamento dell’imposta di registro sulla proroga.

Proroga contratti a canone libero e concordato

Per il contratto di locazione a canone libero e per quello a canone agevolato, che non possono avere una durata inferiore ai 4 e ai tre 3, la proroga è prevista per ulteriori 4 anni e per altri 2 anni, a seconda se si è scelto il canone libero o quello agevolato.

Quando poi trascorrono gli altri 4 anni o gli altri 2 anni, locatore e affittuario possono decidere di rinnovare il contratto, stabilendo anche nuove condizioni.

Possono anche decidere di interrompere l’accordo, inviando una lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.

Proroga contratti di natura transitoria

Normalmente un contratto di locazione con natura transitoria può essere stabilito con un intervallo di tempo che va da uno a 18 mesi.

Alla scadenza del contratto, il contraente deve comunicare l’eventuale persistenza dell’esigenza transitoria, sempre attraverso una lettera raccomandata.

Se non fa questo, il contratto da transitorio si trasforma in un contratto a canone libero della durata di 4 anni più 4.

Proroga contratti per studenti universitari

Per i contratti agli studenti universitari si prevede una durata non inferiore a 6 mesi né inferiore a 36 mesi.

Dopo la scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per la stessa durata stabilita precedentemente.

L’inquilino ha però la facoltà di comunicare al locatore una disdetta, che deve essere effettuata almeno 3 mesi prima dalla scadenza del contratto.

Riguardo la Proroga del contratto di locazione con cedolare secca bisogna tenere presente che: Il decreto crescita 2019 sopprime l’obbligo di comunicazione di proroga per i contratti di cedolare secca e viene previsto il rinnovo tacito alla scadenza per i contratti d’affitto agevolato.

Gli obblighi fiscali

Con la proroga del contratto di locazione, vi è l’obbligo di comunicare la stessa all’Agenzia delle Entrate. Inoltre il locatore deve provvedere a versare l’imposta di registro.

Invece per la proroga del contratto di locazione con cedolare secca non si deve pagare l’imposta di registro, perché si usufruire di un regime fiscale agevolato.

Anche se non si è scelta al momento della stipula del primo contratto, la cedolare secca può essere un’opzione da considerare al momento della proroga. Se si sceglie questo regime, se ne deve fare apposita richiesta.

L’imposta di registro deve essere pagata entro 30 giorni dal giorno in cui si verifica la proroga del contratto di locazione.

Se non si fa il versamento dell’imposta di registro, si può incorrere in delle sanzioni.

Anche se la comunicazione relativa alla proroga segue una modalità tacita, rimane sempre l’obbligo di comunicare il tutto all’Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni.

Se non si presenta all’Agenzia delle Entrate la comunicazione della proroga entro 30 giorni, si è soggetti ad una sanzione che viene applicata nella misura fissa di 100 euro, che possono scendere anche a 50 euro se la comunicazione è presentata con un ritardo che non superi i 30 giorni.

La comunicazione deve essere effettuata mediante il modello RLI  e l’imposta di registro va pagata con il modello F24 Elide o, in alternativa, attraverso l’addebito automatico sul proprio conto corrente.

Le sanzioni previste

Le sanzioni applicate per chi non paga l’imposta di registro sono di 20,10 euro per pagamenti avvenuti con un ritardo superiore a 90 giorni; di 10,05 euro se il ritardo nel pagamento avviene tra i 15 e i 90 giorni; di 10,05 euro ridotti a un quindicesimo per ogni giorno di ritardo, nel caso in cui quest’ultimo non arrivi a superare i 14 giorni.

Le sanzioni per il pagamento in ritardo possono essere regolarizzate attraverso la procedura del ravvedimento operoso, che prevede delle apposite riduzioni, secondo il seguente schema:

• 0,1% dell’imposta per ogni giorno, se non si superano i 14 giorni;
• 1,5% dell’imposta per ritardi compresi tra i 15 e i 30 giorni;
• 1,67% dell’imposta se il ritardo è compreso tra 30 e 90 giorni;
• 3,75% dell’imposta per ritardi compresi tra 90 giorni e un anno;
• 4,29% per ritardi tra un anno e 2 anni;
• 5% se si superano i 2 anni di ritardo;
• 6% se la violazione dell’obbligo è constatata attraverso verbale.

Come pagare l’imposta di registro sulla proroga del contratto di locazione

L’imposta di registra va pagata attraverso il modello F24 Elide (QUI trovi le istruzioni per compilare il modello). In particolare per la proroga si deve indicare il codice tributo 1504.

Nel caso in cui il contratto di locazione riguardi un immobile urbano ed abbia una durata di più anni, si può scegliere se pagare l’imposta di registro integralmente, che comprende tutta la durata del contratto, o singolarmente per ogni annualità.

Per il pagamento integrale viene applicata una riduzione che corrisponde ad una percentuale che si determina moltiplicando la metà del tasso di interesse per il numero delle annualità previste dal contratto.

L’imposta calcolata deve comunque risultare superiore a 67 euro. Se si sceglie la formula di pagamento annuale, l’imposta deve essere pagata entro 30 giorni dallo scadere dell’annualità e riguarda soltanto l’anno in corso.

Come compilare il modello per la proroga del contratto di locazione

Per compilare il modello RLI (QUI trovi le istruzioni per compilare il modello), che serve per comunicare la proroga del contratto di affitto, si devono indicare i seguenti dati:

• nella casella che riguarda gli adempimenti successivi deve essere inserito il codice 2;
• nel campo “data fine proroga o cessione o risoluzione” deve essere specificata la data di fine della proroga;
• se si sceglie la cedolare secca, deve essere barrata la casella “cedolare secca”;
• devono essere indicati i dati di registrazione del contratto nell’area “riferimento del contratto”.

La guida per affittare casa

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