Rinnovo Contratti Locazione: Come Funziona per Tutti i Contratti di Affitto!

Informarsi sul rinnovo dei contratti di locazione è di fondamentale importanza per evitare errori che potrebbero comportare parecchi disguidi.

In questa guida ti spiegheremo tutto quello che devi sapere.

INIZIAMO!

Che cos’è e come funziona il rinnovo del contratto di locazione

Il rinnovo dei contratti di locazione si traduce materialmente in una proroga del contratto stesso conosciuta come proroga contratto locazione.

Il rinnovo del contratto di locazione è la procedura tramite la quale vengono prolungati gli effetti del contratto per un altro periodo di tempo, che va oltre la scadenza precedentemente stabilita.

Naturalmente il rinnovo si può applicare ai contratti di locazione a canone libero, a quelli a canone agevolato, a quelli di natura transitoria o a quelli che sono stipulati appositamente per soddisfare le esigenze degli studenti universitari fuori sede.

Per ciascuna di queste tipologie le modalità sono differenti.

Vediamo insieme quali sono!

Rinnovo contratto di locazione 4+4

Il canone nel caso del contratto di affitto 4+4 interessa un affitto di 4 anni rinnovabile di altri 4 anni.

Se si vuole rinnovare il contratto oltre la scadenza bisogna comunicare la volontà di rinnovo al padrone di casa almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.

Questa tipologia di contratto può essere rinnovata infinite volte.

Rinnovo contratto di locazione 3+2

In questo caso si tratta di una tipologia di contratto di affitto regolata da accordi territoriali.

Dunque nel caso in cui non arrivi nessuna comunicazione di rinnovo da parte di una delle due parti (la comunicazione di rinnovo deve essere inviata via raccomandata almeno 6 mesi prima) il contratto si rinnova in automatico.

Rinnovo contratti di locazione transitori

Nel caso dei contratti di locazione di natura transitoria, che hanno una durata variabile da uno a 18 mesi, il contratto si può rinnovare se continua l’esigenza che giustifica la presenza del contratto stesso.

Anche in questo caso il persistere dell’esigenza abitativa deve essere comunicata con lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del contratto.

Accade quindi che il contratto transitorio si trasforma in un contratto a canone libero della durata di 4 anni più 4.

Il rinnovo del contratto per gli studenti

Per i contratti riservati agli studenti universitari, le parti possono stabilire una durata che non può essere inferiore a 6 mesi e che non può superare i 36 mesi.

Al termine del contratto, quest’ultimo si può rinnovare automaticamente per la stessa durata. In caso contrario l’inquilino deve comunicare al locatore una disdetta almeno 3 mesi prima.

Come funziona il rinnovo del contratto con cedolare secca

Se si è scelta inizialmente l’opzione della cedolare secca, non è obbligatorio pagare l’imposta di registro al momento del rinnovo del contratto di locazione.

Però il locatore deve scegliere nuovamente l’opzione della cedolare secca e deve esprimere questa sua scelta entro 30 giorni presentando il modello RLI.

Il versamento dell’imposta di registro avviene mediante il modello F24 Elide, con il quale si pagano anche i tributi speciali, l’imposta di bollo ed eventuali sanzioni ed interessi legati alla registrazione dei contratti di locazione.

Il codice tributo che deve essere indicato nel modello F24 Elide per pagare l’imposta di registro in caso di rinnovo del contratto è 1504.

Gli oneri fiscali del rinnovo di locazione

Esiste l’obbligo di comunicare la proroga del contratto locazione e di pagare l’imposta di registro sul rinnovo dei contratti di locazione.

L’imposta di registro non va pagata soltanto se inizialmente il locatore aveva scelto la tassazione agevolata con l’opzione della cedolare secca.

Anche se il proprietario dell’immobile non l’ha scelta inizialmente, al momento della proroga del contratto ha la possibilità di scegliere la cedolare secca.

L’imposta di registro nel caso della proroga di un contratto di locazione va pagata entro il termine di 30 giorni dal giorno in cui è stabilito il rinnovo. Il pagamento deve essere presentato all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Se non si provvede al pagamento dell’imposta di registro, si può incorrere in delle sanzioni.

L’imposta deve essere pagata anche nel caso di proroghe tacite.

Il locatore può scegliere di pagare l’imposta di registro sull’intera durata del contratto oppure può optare per un pagamento che corrisponde alle singole annualità. Se si sceglie il pagamento integrale, si può usufruire di una riduzione.

Quindi il valore della somma da pagare è determinato dalla moltiplicazione della metà del tasso di interesse per il numero degli anni della durata del contratto.

In ogni caso la legge stabilisce che, seppur con la riduzione, questo tipo di proroga deve superare l’imposta minima di 67 euro.

Rinnovo affitto: Le sanzioni per il mancato pagamento

Le somme da pagare in caso di sanzione che scatta a causa del mancato pagamento dell’imposta di registro nella situazione di rinnovo di un contratto di locazione seguono il seguente schema:

• ritardi inferiori a 30 giorni – la sanzione di 50 euro è ridotta ad un decimo;
• ritardi superiori a 30 giorni – la sanzione di 100 euro è ridotta secondo vari parametri: per un ritardo fino a 90 giorni, ad un nono del suo importo; fino alla scadenza per la presentazione della dichiarazione per l’anno precedente, ad un ottavo del suo importo; fino alla scadenza della presentazione della dichiarazione per l’anno in corso, ad un settimo del suo importo.

Se il versamento e la comunicazione della proroga avvengono dopo la scadenza della presentazione della dichiarazione, si ha una riduzione ad un sesto del suo importo.

La riduzione ad un quinto, invece, si ha dopo la constatazione dell’omesso pagamento.

Cosa devo fare per rinnovare un contratto di affitto?

Se dobbiamo comunicare all’Agenzia delle Entrate la proroga e quindi il rinnovo del contratto di locazione, compilando il modello RLI, dobbiamo inserire il codice 2 nella casella che riguarda gli adempimenti successivi.

Dobbiamo poi indicare la data di fine della proroga nel campo che reca la voce “data fine proroga o cessione o risoluzione”.

Dobbiamo poi ricordarci infine di barrare la casella “cedolare secca”, se scegliamo questa opzione di tassazione agevolata. Indichiamo i dati di registrazione del contratto nell’area che si chiama “riferimento del contratto”.

Nel caso di un ritardato pagamento dell’imposta di registro dovuta per la proroga del contratto, si può applicare la misura del ravvedimento operoso, versando l’imposta e le relative sanzioni.

Questo è un provvedimento che serve alla regolarizzazione della nostra situazione fiscale. Per pagare l’imposta di registro per la prima registrazione, nel modello F24 Elide va indicato il codice tributo 1500.

Per l’imposta di registro per le annualità successive bisogna indicare il codice 1501, in caso di imposta di registro per cessioni del contratto 1502 e per le risoluzioni del contratto il codice tributo 1503.