Mutuo ipotecario: che cos’è e quale scegliere!

Il mutuo ipotecario è quel finanziamento che viene concesso da una banca o da una società finanziaria e che prevede l’imposizione di un’ipoteca sulla casa come garanzia per il debito che abbiamo contratto.

In modo particolare esiste il mutuo ipotecario per la prima casa, a cui solitamente si fa ricorso, quando si vuole disporre di una grossa somma di denaro destinata all’acquisto di un immobile da adibire a dimora abituale.

Il mutuo ipotecario per definizione implica quindi l’imposizione di un’ipoteca, che la banca utilizza come garanzia, nel caso in cui non dovessimo più essere in grado di restituire la somma erogata.

In questa situazione l’istituto di credito che ci ha prestato il denaro può esercitare il diritto di prelazione, può espropriare l’immobile e procedere alla sua vendita.

Ma come si registra un’ipoteca e quanto dura? Quali sono le caratteristiche generali del contratto di mutuo ipotecario? Andiamo più in fondo alla questione, spiegando tutti i dettagli.

Quanto dura l’ipoteca

L’ipoteca viene apposta su un immobile attraverso l’iscrizione nel cosiddetto registro degli immobili.

Questo registro si può consultare nel Comune in cui si trova la casa. Su un immobile possono gravare più ipoteche e i creditori rispettivamente vengono identificati sulla base dell’ordine, con l’ipoteca di primo grado, di secondo grado, di terzo grado, ecc.

Dopo l’estinzione del mutuo, attraverso il pagamento dell’ultima rata, l’ipoteca rimane fino a quando non sono trascorsi 20 anni. Se il mutuo supera i 20 anni, l’ipoteca deve essere rinnovata, quando si giunge a questa soglia.

Il Decreto Bersani tra l’altro ha stabilito che per cancellare un’ipoteca non è più richiesto l’intervento del notaio e questo comporta un certo risparmio.

Le caratteristiche del mutuo ipotecario

I tassi applicati sul mutuo ipotecario sono molto più bassi rispetto a quelli che vengono applicati ad un prestito personale o agli altri finanziamenti in generale.

Generalmente la banca iscrive un’ipoteca superiore al valore del finanziamento. In questo modo ha la possibilità eventuale di recuperare le spese che riguardano il pignoramento dell’immobile e di recuperare l’inflazione maturata per gli anni che precedono il pignoramento.

Solitamente gli istituti di credito chiedono un’ipoteca superiore del 150% o del 200%.

Non è un fatto da sottovalutare, anche perché la parcella da dare al notaio per quanto riguarda l’atto di mutuo è calcolata non sul valore del finanziamento ma sul valore dell’ipoteca stessa.

In ogni caso la banca vuole tutelarsi, perché, nel momento in cui non abbiamo più la possibilità di estinguere il mutuo ipotecario, con l’ipoteca di primo grado sulla casa può recuperare la somma che ha erogato.

Quale mutuo scegliere?

Abbiamo diverse tipologie di mutuo ipotecario, che si distinguono in base al tasso. Il tasso fisso è la tipologia più scelta.

È dedicato specialmente a chi ha l’esigenza di programmare in maniera precisa le spese da pagare, non gravando troppo sulla sua disponibilità economica.

Il tasso di riferimento è l’Eurirs e tutto ciò comporta che l’importo delle rate mensili da pagare non cambia nel tempo, ma rimane sempre lo stesso.

Il mutuo a tasso variabile, invece, implica la possibilità che di mese in mese cambi l’importo della rata da pagare.

Il tasso variabile è legato all’indice Euribor e può subire delle fluttuazioni in base all’andamento del mercato.

Infatti il mutuo ipotecario a tasso variabile va bene soprattutto per chi è un esperto conoscitore del mondo della finanza e a chi è disposto a correre il rischio di dover affrontare anche un aumento delle rate.

Solitamente il tasso variabile viene scelto da chi ha una tale disponibilità economica da poter rimediare anche alle spese impreviste.

Esiste poi il mutuo a tasso misto, che dà la possibilità di passare dal tasso variabile al tasso fisso in base a delle scadenze prestabilite, scelte all’inizio, al momento della stipula del contratto di mutuo.

Naturalmente teniamo conto anche del fatto che il tasso finale che andiamo a pagare nelle rate mensili del mutuo è definito anche, oltre che dall’Eurirs e dall’Euribor, dallo spread, che rappresenta la percentuale effettiva di guadagno per la banca.

Nel momento in cui stabiliamo il contratto occorre valutare molte situazioni, fra le quali per esempio che cosa comporta l’estinzione anticipata del mutuo ipotecario.

Proprio per questo motivo insistiamo sempre sul fatto che è necessario fare molto bene i conti e capire la rata del mutuo che ci si può permettere per evitare errori che si potrebbero rivelare fatali. A questo proposito ti consigliamo la lettura di questo articolo:Che Mutuo Posso Permettermi? Guida al Calcolo dellaRata

Inoltre la banca ci può richiedere anche un garante del mutuo ipotecario, una persona su cui rifarsi in caso della mancanza di pagamento delle rate, una persona che si prende la responsabilità della nostra solvibilità.

Mutuo fondiario o ipotecario?

Esiste un’altra tipologia di mutuo, che si potrebbe confondere con il mutuo ipotecario, anche se esistono delle differenze fra mutuo ipotecario e fondiario.

Il mutuo fondiario, infatti, ha tassi di interesse più convenienti e costi notarili minori. Il credito erogato in questo caso non può superare l’80% del valore dell’immobile. La durata del mutuo fondiario può andare da un anno ad un massimo di 30 anni.

Il valore dell’ipoteca non deve mai superare l’80% del valore dell’immobile.

Ma c’è anche un’altra caratteristica particolare, che va considerata nel caso del mutuo ipotecario. Si tratta dell’accollo del mutuo ipotecario.

Quando si può verificare questa condizione? Essa per esempio può accadere quando l’acquirente decide di comprare una casa di nuova costruzione direttamente dall’impresa costruttrice.

In questo caso il venditore può proporre all’acquirente di accollarsi il mutuo ipotecario vigente sull’immobile come soluzione vantaggiosa per ottenere una liquidità di cui disporre subito per pagare i fornitori e i dipendenti.

Tuttavia nel caso dell’accollo del mutuo ipotecario bisogna valutare la scelta con attenzione, per non andare incontro a possibili rischi nel tempo.

È sempre importante mettere tutto per iscritto e specificare ogni minima clausola, per non lasciare adito a dubbi e ad incertezze.

La scelta di richiedere un mutuo, che sia ipotecario o fondiario, è sempre molto complessa e non deve essere lasciata al caso.

Ogni volta bisogna considerare e confrontare varie offerte disponibili, per poter scegliere quella che riteniamo più vantaggiosa per noi e più adatta alle nostre esigenze personali e soprattutto alla disponibilità economica che abbiamo, per poter pagare nel tempo le rate mensili del finanziamento ricevuto.

Non dimentichiamo che alcuni tipi di mutuo presentano anche dei vantaggi fiscali non indifferenti, come l’opportunità di detrarre gli interessi passivi.

Abbiamo raccolto molte informazioni sui mutui:

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