Estinzione parziale mutuo: come fare i calcoli!

L’estinzione parziale mutuo consente ad un mutuatario di estinguere una parte del debito che ha contratto con una banca, quando ha richiesto un finanziamento, per esempio per l’acquisto di una casa.

È una soluzione vantaggiosa che, attraverso le disposizioni stabilite con il decreto Bersani del 2007, si rivela piuttosto utile per i risparmiatori, visto che il decreto ha stabilito che non può essere applicata nessuna penale ai mutui che sono stati stipulati dopo il 2 febbraio 2007.

In generale, quindi, possiamo dire che l’estinzione parziale del mutuo conviene, ma andiamo più a fondo nella questione e scopriamo quali sono tutti i dettagli che i mutuatari hanno a disposizione per poter eseguire questa procedura e per poterne ricavare un certo vantaggio anche con l’estinzione parziale del mutuo con calcolo della nuova rata.

Mutuo estinzione parziale

L’estinzione parziale del mutuo è una soluzione grazie alla quale parte del capitale ricevuto in prestito viene saldato in una soluzione unica.

In questo modo possiamo ridurre il capitale residuo, avendo la possibilità anche di agire con una riduzione degli interessi.

Infatti, quando decidiamo di estinguere parzialmente il finanziamento ricevuto, si ha un nuovo calcolo della rata del mutuo con estinzione parziale. Questo consente al mutuatario di poter pagare un importo ridotto attraverso le varie rate mensili.

In alternativa la banca può proporre anche di agire sulla durata del finanziamento: si lascia invariato l’importo delle rate e si accorcia il piano di rientro. Naturalmente tutto ciò comporta sempre un ricalcolo degli interessi.

Estinzione parziale mutuo: calcolo

Volendo fare il calcolo per l’estinzione parziale del mutuo, ci si accorge che rimane un capitale residuo da pagare alla banca.

A questa somma che rimane devono essere aggiunti anche i dietimi giornalieri.

Di che cosa si tratta? Te lo spieghiamo subito!

Per dietimi giornalieri si intendono gli interessi che vengono pagati nell periodo compreso tra il pagamento dell’ultima rata e l’estinzione anticipata del mutuo.

Dobbiamo calcolare il tasso di interesse giornaliero e la cifra ottenuta va moltiplicata per i giorni passati dall’ultimo pagamento.

Prima del decreto Bersani, quando si decideva di effettuare un’estinzione parziale del mutuo, si dovevano pagare delle penali.

Queste rimangono in vigore per tutti i finanziamenti che siano stati stipulati prima del 2 febbraio 2007. Il loro importo è diverso a seconda che si tratti di un mutuo a tasso fisso o di un mutuo a tasso variabile. Ecco uno schema che ci potrà chiarire le idee riguardo all’importo delle penali:

• mutui a tasso fisso – 1,90% se l’estinzione avviene nella prima metà del piano di rientro, 1,50% se ci troviamo nella seconda metà del piano di rientro e se mancano alla data di scadenza ancora almeno 3 anni, 0,20% per il terz’ultimo anno, nessuna penale viene applicata quando mancano 2 anni alla scadenza;
• mutui a tasso variabile – 0,50% se mancano più di 3 anni alla scadenza del mutuo, 0,20% se mancano più di 2 anni alla scadenza, nessuna applicazione di penale se ci troviamo negli ultimi 2 anni.

In generale possiamo dire che l’estinzione anticipata del mutuo, anche parziale, risulta piuttosto utile e può comportare dei vantaggi.

Nonostante ci dovessimo ritrovare nella situazione di pagare delle penali, in ogni caso la scelta può rivelarsi sempre vantaggiosa. Attualmente molti istituti di credito offrono queste soluzioni, basti pensare per esempio all’estinzione parziale mutuo Intesa San Paolo.

In Italia spesso i piani di ammortamento sono sbilanciati e i mutuatari si ritrovano a coprire nella prima fase del mutuo soprattutto gli interessi.

Quindi potrebbe essere importante liberarsi quanto prima possibile di una prima parte del debito, specialmente se il finanziamento che abbiamo ricevuto dura a lungo o presenta dei tassi alti.

In questo modo avremo, con l’estinzione parziale del mutuo, l’opportunità di rafforzare la nostra situazione patrimoniale e di avere più liquidità a disposizione per cominciare a risparmiare o per provare nuovi investimenti.

A volte la banca può anche negare l’estinzione. Spesso si fa riferimento al fatto che non sono passati 18 mesi.

Prima di 18 mesi il mutuo non risulterebbe come fondiario e quindi le banche ritengono che potrebbero incorrere in problemi amministrativi o legali.

Per questo bisognerebbe fare molta attenzione al momento della stipula del contratto di mutuo, perché questa clausola che fa riferimento ai 18 mesi viene apposta come clausola che i risparmiatori magari possono anche non prendere in considerazione.

Si ritiene, da un punto di vista essenzialmente legale, che i finanziamenti che durano meno di 18 mesi a livello fiscale rientrerebbero in un’altra categoria di prestiti, che avrebbe anche costi maggiori.

Anche la Cassazione si è espressa sulla possibilità dell’inserimento di questa clausola, difendendola, nonostante alcuni ritengono che negare un’opportunità di questo tipo significhi negare il diritto del debitore nel liberarsi del debito.

Di conseguenza, se la banca ci nega la possibilità, l’unica alternativa che ci rimane è quella di tentare di vedere cosa si possa ottenere attraverso un percorso legale che potrebbe rivelarsi anche lungo e costoso e che potrebbe avere un esito incerto.

Estinzione parziale: come può variare il piano di ammortamento

Con l’estinzione parziale del mutuo, la banca rivaluta il piano di ammortamento che era stato stabilito per la restituzione del prestito che abbiamo ottenuto.

La soluzione più diffusa è quella che si chiama ammortamento alla francese.

Nel primo periodo in ogni rata prevale la quota che riguarda gli interessi, mentre sarà ridotta la quota che riguarda il capitale.

Poi, man mano che passano gli anni, il rapporto tende ad invertirsi, fino a quando la rata da pagare mensilmente viene costituita soltanto dalla quota di capitale.

Un’altra soluzione che spesso le banche adottano è quella del piano di ammortamento a rate decrescenti: la rata viene costituita da una quota di capitale costante e da una quota di interessi che tende a diminuire nel corso del tempo e che di volta in volta viene calcolata tenendo conto del debito residuo.

C’è poi il piano di ammortamento a rate crescenti, con un progressivo aumento delle rate, e infine è disponibile l’opportunità dell’ammortamento libero: l’importo delle rate è composto da una quota di interessi fissa, mentre il capitale può essere rimborsato liberamente, rifacendosi a delle scadenze prefissate.

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