Vendita con Riserva di Proprietà Immobili: Che Cos’è, Come Funziona e Vantaggi!

La vendita con riserva di proprietà può rappresentare uno strumento molto utile, perché attraverso un contratto di vendita con riserva di proprietà si può acquistare un immobile senza aver bisogno di ricorrere all’accensione di un mutuo.

In questa guida ti forniremo tutte le informazioni utili e fondamentali su questo tema. Iniziamo subito spiegandoti che cos’è e come funziona la vendita di una casa con riserva di proprietà.

INIZIAMO!

Vendita immobile con riserva di proprietà: che cos’è

La vendita della casa con riserva di proprietà per gli immobili consiste in una particolare tipologia di contratto, attraverso il quale l’acquirente può prendere subito possesso dell’abitazione, mentre la proprietà rimane al venditore, fino a quando i pagamenti non vengono portati a termine.

In caso di mancato pagamento, il venditore deve restituire i soldi ricevuti, però ha l’opportunità di trattenere una somma che corrisponda all’affitto che non ha percepito e in più un’altra somma a titolo di indennizzo.

Dopo aver chiarito che cos’è passiamo a spiegarti  in dettaglio come funziona la vendita di un immobile con riserva di proprietà, quali sono gli effetti del contratto e cosa succede in caso di risoluzione dello stesso.

Vendita con riserva di proprietà immobili: come funziona

Il principale vantaggio per l’acquirente in caso di vendita con riserva di proprietà consiste nel fatto che può entrare subito in possesso dell’immobile, non appena viene stipulato il rogito.

Nel momento in cui l’acquirente paga l’ultima rata stabilita e quindi estingue il debito, la proprietà viene trasferita a lui.

In questo modo l’acquirente non si trova soggetto ad un eventuale cambio di idea del venditore.

Non deve nemmeno temere di incorrere in ipoteche giudiziali a carico del venditore, perché queste ultime non hanno valore nei suoi confronti.

Anche il venditore può avere una certa sicurezza, perché la proprietà del bene non viene trasferita a colui che abita nella casa, fino a quando l’acquirente non avrà finito di pagare il prezzo concordato.

Anche il venditore, quindi, rimane particolarmente tutelato, perché, se l’acquirente non pagherà più la somma, il venditore può chiedere al giudice che venga messa in atto la risoluzione del contratto.

Allo stesso tempo il venditore può fare anche un ottimo affare, perché nel pagamento della somma a carico dell’acquirente sono compresi anche gli interessi, per questo motivo nel tempo può anche incassare un prezzo maggiore.

Al termine del pagamento dell’intera somma, non bisogna ricorrere ad un nuovo atto di compravendita.

Le garanzie del trasferimento di proprietà

Secondo l’articolo 1523 del Codice Civile, il trasferimento di proprietà è sottoposto ad una condizione sospensiva.

Quindi l’acquirente, anche se può concretamente utilizzare il bene che è stato venduto, non può alienarlo a terzi.

È questo un punto molto importante, che l’acquirente deve necessariamente rispettare, perché, se vende ad una terza parte un bene che formalmente non è di sua proprietà, può incorrere nel reato di appropriazione indebita e può essere perseguibile secondo ciò che stabilisce l’articolo 646 del Codice Penale.

Molto importanti sono da considerare anche le condizioni dal punto di vista fiscale.

Infatti, anche in caso di vendita con riserva di proprietà, visto che si stabilisce un contratto di compravendita a tutti gli effetti, le tasse devono essere pagate necessariamente fin dall’inizio.

L’acquirente, oltre a pagare tutte le imposte previste dalla legge, deve pagare anche l’imposta sull’immobile, la tassa sui rifiuti e le spese di ristrutturazione e di manutenzione dell’edificio.

Vendita con riserva di proprietà immobili: effetti del contratto

Il contratto di vendita con riserva di proprietà per immobili comporta che i rischi in cui si incorre in caso di eventuale deperimento del bene sono a carico dell’acquirente.

È lui (l’acquirente) l’unico responsabile di questi pericoli e dovrà risponderne anche a livello economico.

Gli effetti del contratto, quindi, anche da questo punto di vista, vengono prodotti immediatamente.

Quindi in questo tipo di contratto si opera una dissociazione tra il trasferimento di proprietà e l’assunzione dei rischi.

Vendita immobile con patto di riservato dominio

Gli effetti di questa particolare tipologia di vendita si ottengono grazie all’applicazione di una particolare clausola, che ha il nome di clausola di riservato dominio.

È una clausola molto rilevante, sulla quale entrambe le parti devono essere d’accordo fin dal momento della stipula del contratto. Se l’acquirente e il venditore non si mettono d’accordo su questa clausola, il contratto può perdere anche la sua efficacia.

Eventualmente il patto di riservato dominio può essere applicato anche alla conclusione del contratto di vendita, però la legge stabilisce che in queste situazioni la volontà di entrambe le parti deve risultare specificata in un’apposita documentazione che rientra in quello che in termini tecnici viene chiamato negozio ricognitorio.

Che cosa succede se l’acquirente non paga?

Vendita immobile con riserva di proprietà: cosa fare se l’acquirente non paga?

Vediamolo insieme!

Se l’acquirente non dovesse pagare più le rate per giungere ad estinguere la somma concordata con il venditore, quest’ultimo può ottenere la risoluzione del contratto.

In particolare l’acquirente è ritenuto inadempiente, nel momento in cui non paga una rata il cui ammontare supera un ottavo del prezzo complessivo.

Però bisogna specificare che, al di là di questa specificazione, il venditore può sempre chiedere la risoluzione del contratto, indipendentemente dall’importo della rata rimasta inadempiuta.

Quando il venditore chiede la risoluzione del contratto, causata dal mancato pagamento da parte del compratore, ha l’obbligo di restituire all’acquirente le rate che ha ricevuto fino a quel momento.

Tuttavia ha diritto ad essere ricompensato per l’uso che l’acquirente non pagante ha fatto del bene e, se si riscontra un deterioramento del bene, può chiedere anche un risarcimento del danno.

La risoluzione del contratto nella vendita con riserva di proprietà è stabilita dall’articolo 1525 del Codice Civile.

Esso non fa scattare immediatamente la risoluzione del contratto, ma afferma che prima di avviare questa operazione venga valutata la situazione complessiva, anche riguardo alla possibile insolvenza del debitore.

Cosa succede se l’acquirente muore?

In caso di morte dell’acquirente, che avvenga prima di aver pagato tutte le rate, il bene non entra nella successione, perché la giurisprudenza sottolinea il fatto che l’immobile non fa parte ancora del patrimonio del deceduto.

Nel caso della presenza di creditori del venditore, rimangono incerti i criteri su come operare, perché nemmeno l’articolo 1524 del Codice Civile stabilisce una norma ben precisa in queste situazioni.

Chi paga l’Imu in caso di vendita con riserva di proprietà?

Una domanda che si pongono in molti e che spesso diventa motivo di incertezza e confusione.

L’Imu dovrà essere pagata dal venditore che ha riserva di proprietà e che pertanto risulta proprietario fino al momento del pagamento dell’ultima rata da parte dell’acquirente.

Chiarito anche questo quesito ora vogliamo chiariti ancora meglio le idee tramite un fac simile.

Vantaggi da valutare

Come abbiamo già specificato più volte la vendita con riserva di proprietà permette di entrare in possesso della casa in maniera veloce anche a chi non ha molta disponibilità di denaro.

Allo stesso tempo il venditore può assicurarsi la proprietà fino a quando non sarà avvenuto l’ultimo pagamento della rata.

Inoltre l’articolo 1523 mette in evidenza che l’acquirente che non risulta proprietario fino a quando non avrà pagato tutto l’importo pattuito, non potrà alienare l’appartamento a terzi.

Dunque un contratto che tutela entrambe le parti ossia sia l’acquirente sia il venditore.

Contratto Vendita con Riserva di Proprietà: Fac Simile

Dopo averti indicato tutte le informazioni sulla Vendita con Riserva di Proprietà abbiamo preparato il Modello o Fac simile del contratto di vendita.

Uno strumento utile e gratuito che potrai modificare, compilare e stampare!