Sull’usucapione immobile le domande sono tante e i dubbi da sciogliere non pochi.
In questa guida vedremo l’usucapione di immobile anche in rapporto al comportamento del proprietario, che può essere accondiscendente o può essere anche non a conoscenza del possesso altrui.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Usucapione che cos’è
L’usucapione immobile consiste in un modo per diventare proprietario di una casa senza avere la necessità di effettuare un contratto o un accordo con il proprietario.
Il concetto di usucapione o usocapione viene spesso trascurato in realtà ha una sua importanza non da poco.
Quindi con l’usucapione di un bene immobile non occorre il trasferimento di proprietà.
Con l’usucapione di un immobile, dopo che per almeno 20 anni si è utilizzato un bene appartenente ad altri come se fosse proprio, se il proprietario se ne è disinteressato, si può diventarne proprietari.
Tutto questo è possibile attraverso un riconoscimento ufficiale che si ottiene con una sentenza del giudice.
Usucapione immobili: come funziona
Con l’usucapione beni immobili un soggetto può appropriarsi di un bene altrui e il legittimo proprietario può perderne la proprietà, quando l’altro soggetto l’ha utilizzato per almeno 20 anni come se fosse proprio.
Da questo punto di vista la legge non distingue un possesso in buona fede o in malafede. Le norme in vigore non fanno differenza se il possessore sappia o meno di utilizzare un bene di cui non è proprietario.
L’unica condizione fondamentale è che l’acquisto del possesso non avvenga con la violenza o in maniera clandestina.
In queste situazioni non decorre nessun termine per l’applicazione dell’usucapione.
I diversi casi di usucapione
Vediamo ora le diverse tipologie di usucapione per le quali spesso ci si pone molte domande.
Vediamo quali sono i casi più diffusi e cosa bisogna assolutamente sapere.
Usucapione immobile abusivo
Per chiarire bene che cosa vuol dire tutto ciò e per comprendere meglio cosa può succedere in caso di un’usucapione immobile abusivo, possiamo fare l’esempio di un ladro che entri tutte le notti in una casa per rubare alcuni oggetti.
Sostanzialmente l’usucapione nel caso di un immobile abusivo non può avere luogo ossia non può verificarsi e dunque esistere.
Usucapione di un immobile in comproprietà
Mettiamo il caso che un erede abiti per più di 20 anni in un immobile ereditato anche con il consenso degli altri coeredi. In questo contesto, per far decorrere i termini propri dell’usucapione, quell’erede deve manifestare qualche comportamento tipico da proprietario.
Per esempio dovrà cambiare la serratura oppure fare dei lavori di ristrutturazione senza che venga contestato dagli altri.
Nel caso di un immobile, anche il pagamento delle spese di condominio o il pagamento delle tasse sull’immobile sono dei comportamenti considerati utili a far scattare l’usucapione, anche nel caso dell’usucapione di un immobile ereditato.
Requisiti fondamentali dell’usucapione
L’usucapione deve essere pacifico e non violento, deve avvenire senza che sussista nessun tipo di clandestinità.
Inoltre l’usucapione per essere definito tale deve essere esercitato con regolarità e non in maniera sporadica.
Non vi devono pertanto essere interruzioni di nessun tipo.
Tempi dell’usucapione
L’usucapione funziona nel momento in cui si verifica l’utilizzo per un bene immobile per un periodo che supera i 10 anni.
Molto importante è la questione del tempo. Infatti, per considerare valida l’usucapione, è necessario che la situazione di possesso in cui il possessore si comporti come se fosse il vero proprietario duri per un dato termine.
Si tratta in particolare di 20 anni per gli immobili il cui possesso viene acquistato in malafede, sempre di 20 anni per i diritti di godimento su un immobile, come l’usufrutto o la servitù, 20 anni per il possesso di beni mobili, 10 anni, se il possesso è stato acquistato in buona fede.
Per esempio è il caso di chi compra da una persona che non è il vero proprietario dell’immobile e che crede di aver fatto un acquisto valido che invece si rivela nullo.
Per tutti questi anni il possesso deve essere ininterrotto, quindi non ci deve essere l’interruzione dell’usucapione immobile e il vero proprietario non si deve interessare dell’immobile né dell’atteggiamento del possessore.
Come viene formalizzato l’usucapione dei beni immobili
Per fare in modo che il semplice possesso si trasformi in una forma vera e propria di proprietà, che sia riconosciuta anche dal nostro ordinamento legislativo, deve intervenire la sentenza del giudice.
Quest’ultimo deve dichiarare che si è compiuta l’usucapione.
Si deve iniziare quindi una causa per provare l’esistenza del possesso e del decorrere del tempo.
La sentenza del giudice è necessaria perché l’usucapione è una situazione di fatto, che non può essere registrata attraverso nessun tipo di contratto.
Quindi per formalizzare il passaggio di proprietà è necessario ciò che dice il giudice.
È proprio la sentenza che si andrà a scrivere nei registri immobiliari.
Come dimostrare l’usucapione di un immobile?
Sono fondamentali prove che siano certe e che dimostrino il possesso dell’immobile.
Di solito per fornire la prova del possesso davanti al giudice si fa ricorso a dei testimoni che possano accertare che il soggetto si sia comportato nel corso del tempo come il proprietario del bene immobile.
Prima però di passare a ricorrere alla causa, è importante procedere ad un tentativo di mediazione.
La concordanza tra le parti
La legge stabilisce che chi vuole rivendicare la proprietà con usucapione ha l’obbligo di invitare la controparte presso un organismo di mediazione, per trovare un eventuale accordo, sostituendo la sentenza.
Se c’è infatti concordanza tra le parti, si può provvedere alla stipula di un accordo, che viene siglato da entrambe le parti e poi verrà trascritto nei pubblici registri immobiliari.
Si tratta, più precisamente, di accordi o di transazioni conciliativi.
È fondamentale che ci sia un verbale di mediazione che sia autenticato dal notaio.
In questo modo, non occorre più attendere i tempi lunghi comportati da una causa e non occorre più pagare ingenti somme di denaro che spesso i procedimenti giudiziari implicano.
L’intervento di mediazione per esempio può essere utilizzato in tutti quei casi in cui due parenti si mettano d’accordo per un trasferimento di proprietà di un immobile.
Per quanto riguarda l’usucapione di un immobile non accatastato, le leggi affermano che, se la casa è di costruzione legittima, anche nel caso in cui sia trasferita agli eredi, è possibile per questi ultimi accatastarla in qualsiasi momento, dietro il pagamento delle sanzioni.
Nel frattempo l’usucapione maturata per più di 20 anni può essere considerata valida.
L’usucapione si può ritenere valida anche nel caso in cui il proprietario non è a conoscenza del possesso da parte di un altro soggetto. È importante, però, che il possesso non sia esercitato in maniera clandestina, ma deve essere acquistato pubblicamente, in modo visibile a tutti.
Uno dei casi, invece, in cui non può scattare l’usucapione è costituito dal possesso in caso di convivenza in cui si stabilisce il tacito riconoscimento della proprietà altrui.
Informazioni utili
In questo articolo ti abbiamo fornito tutte le informazioni che ti servono riguardo l’usucapione beni immobili.
Potrebbe essere utile per essere ben informato e non commettere errori di alcun genere approfondire notevolmente l’argomento leggendo questa guida:
