Tramite il contratto di affitto il locatore si impegna a far godere di un immobile di sua proprietà l’inquilino, per un determinato periodo di tempo.
In cambio l’inquilino paga una somma di denaro detta canone d’affitto.
In questa guida chiariremo le regole generali di un contratto di affitto qualunque.
INIZIAMO!
Contratto di affitto: che cos’è
Il contratto di affitto implica un accordo tra due parti, che ha come oggetto un bene rappresentato da un’abitazione o da un altro tipo di immobile.
L’obbligo del locatore è quello di garantire l’uso di questo bene all’inquilino, che è chiamato anche conduttore.
Quest’ultimo paga il canone di locazione e deve restituire il bene entro i termini stabiliti all’interno del contratto.
Quindi possiamo dire che il contratto di locazione è di natura consensuale, perché implica la manifestazione di consenso delle due parti.
Inoltre il contratto di affitto ha forma libera, perché le norme in vigore, pur disciplinandone le regole, non richiedono una forma contrattuale specifica.
Regole generali di un contratto di affitto: quali sono!
Come avrai capito esistono alcune regole generali sui contratti di affitto che non si possono non conoscere.
Soprattutto se stai pensando di affittare un immobile e non sei molto pratico, continua a leggere questa guida.
Partiamo dal contenuto del contratto!
Deposito cauzionale e durata
Partiamo dal contenuto del contratto!
È logico dedurre da quanto abbiamo detto che, riguardo al contenuto, il contratto di affitto non può essere stabilito in una forma specifica che valga per tutti i tipi di contratto di affitto.
Ci sono però alcuni elementi che sono fondamentali e non possono e non devono mancare.
Nel contratto di affitto ci sono alcuni elementi che non possono assolutamente mancare e per i quali vogliamo spendere qualche parola.
Deve essere riportato l’importo che corrisponde al deposito cauzionale.
Quest’ultimo è una somma che il conduttore consegna al locatore come garanzia di eventuali danni che possono verificarsi all’interno dell’appartamento e che sono imputabili a lui.
Nel contratto di affitto deve essere specificata la durata del contratto stesso e ci deve essere il riferimento alla suddivisione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione.
APE Attestazione di prestazione Energetica
L’APE rientra tra le regole generali di un contratto di affitto che bisogna sapere.
Vanno inoltre incluse le informazioni e la documentazione che riguardano l’attestazione di prestazione energetica.
Se manca questa dichiarazione, sia il locatore che l’inquilino sono soggetti al pagamento di una sanzione, l’importo del canone di locazione calcolato per un periodo annuale.
Disdetta del contratto di affitto
La disdetta del contratto di locazione può essere esercitata dall’inquilino, secondo le regole del codice civile. I
l conduttore deve inviare una comunicazione scritta tramite raccomandata al locatore 6 mesi prima.
La raccomandata deve prevedere una ricevuta di ritorno.
Nella lettera di disdetta devono essere indicati i dati del contratto, la data della stipula e la data dalla quale si intende far partire il recesso.
Inoltre devono essere specificati gli eventuali motivi gravi. In ogni caso, durante gli ultimi mesi di permanenza nella casa di affitto, l’inquilino ha l’obbligo di pagare i canoni che sono rimasti.
Se sono riscontrati danni nell’immobile provocati dall’inquilino, il locatore può trattenere per sé la caparra che è stata versata inizialmente come garanzia.
La disdetta può essere fatta anche per gravi motivi, come fatti imprevedibili che sono sopraggiunti dopo la stipula del contratto.
Gravi motivi di recesso possono essere per esempio rappresentati da un andamento economico sfavorevole sopravvenuto all’improvviso.
In questo caso può essere una disdetta anticipata entro il termine della scadenza del contratto o superata la prima scadenza del contratto di affitto.
In caso di recesso anticipato entrambe le parti hanno l’obbligo di versare la tassa del registro, che deve essere pagata tramite modello F24.
La ricevuta di pagamento deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate.
Registrazione contratto di affitto
Le parti hanno l’obbligo di registrare il contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto stesso.
La legge stabilisce che i contratti di locazione vengono considerati nulli, se non sono regolarmente registrati.
Fanno eccezione, per quanto riguarda la registrazione, quei contratti che hanno durata inferiore ai 30 giorni.
Imposte da pagare
Contestualmente alla registrazione si è tenuti al pagamento delle imposte per l’intero periodo di locazione.
Si tratta dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, che di solito vengono ripartite al 50% tra proprietario e inquilino.
L’imposta di registro corrisponde al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità.
L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate del contratto (o calcolata ogni 100 righe del contratto).
Tuttavia bisogna specificare che il locatore può scegliere un regime di tassazione agevolato che è costituito dalla cedolare secca.
Il modello RLI
Tutti i contratti di affitto devono essere comunicati tramite il modello RLI.
Il modello RLI dovrà essere trasmesso all’Agenzia delle Entrate e si utilizza nei seguenti casi:
- cessione contratto di affitto
- subentro del contratto di affitto
- risoluzione del contratto di affitto
- registrazione del contratto di affitto
- per esercitare la cedolare secca
- per revocare la cedolare secca
Risoluzione del contratto di locazione
La risoluzione del contratto di affitto può essere consensuale oppure si può avere una forma di recesso anticipato per volontà del conduttore o, in alternativa, per volontà del locatore.
Di comune accordo le parti possono risolvere il loro impegno, dandone comunicazione, attraverso la registrazione, all’Agenzia delle Entrate, per mezzo della compilazione dell’apposito modello RLI di cui ti abbiamo appena parlato.
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