Quando vuoi cedere casa senza costi aggiuntivi di agenzia, l’unico sistema è imparare le regole della vendita case da privati.
Mettere sul mercato un appartamento senza intermediario ti permette di risparmiare sulle provvigioni da riconoscere all’agente immobiliare.
La vendita case tra privati permette al proprietario di decidere come e a quale prezzo vendere l’immobile e di muoversi più liberamente.
Vediamo quali sono i fattori fondamentali da conoscere!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Vendere casa tra privati come fare
La vendita di immobili direttamente tra privati obbliga le parti a fare qualche passaggio aggiuntivo e prestare maggiore attenzione.
Tra i principali passaggi da compiere:
- fai una stima del tuo immobile
- pubblicizza a promuovi la vendita del tuo immobile
- organizza le visite
- procurati i documenti
- predisponi il contratto del preliminare e il rogito
- gestisci correttamente la trattativa immobiliare
- chiudi la vendita
Puoi trovare tutti i dettagli su come muoverti in questa guida.
I documenti per vendere la casa da privato
La visita dell’immobile è un momento cruciale per una compravendita immobiliare, tanto più se la trattativa è gestita privatamente.
Qui non ci sono intermediari che offrono un parere o informazioni aggiuntive e l’ispezione dell’abitazione è cruciale sia per chi compra sia per chi vende.
Se l’acquirente è realmente interessato all’acquisto della casa, si può avviare la trattativa senza agenzia.
A questo punto il privato venditore deve fornire la documentazione obbligatoria sull’immobile in vendita:
- Atto di provenienza, l’atto con cui è entrato in possesso dell’abitazione;
- Scheda catastale, con la piantina dell’appartamento;
- Rendita catastale dell’immobile da cui ricavare la base per il calcolo delle imposte;
- Attestato di prestazione energetica della casa (APE).
Nel caso l’immobile che si vuole vendere sia locato, è opportuno poi fornire anche il contratto di locazione in vigore.
Con questi documenti le parti possono stipulare un accordo di massima detto contratto preliminare di compravendita o compromesso.
Come concludere la compravendita immobiliare
Abbiamo preparato a riguardo un articolo molto dettagliato all’interno del quale potrai trovare anche il modello scaricabile o facsimile: Preliminare di compravendita: come funziona e fac simile!
Il documento vincola i privati a portare avanti la trattativa e a firmare in futuro il contratto definitivo di compravendita.
Il compromesso di vendita tra privati è uno strumento importante in quanto serve a concludere la compravendita immobiliare.
Da un lato tutela l’acquirente dal tentativo del venditore di cercare una migliore offerta.
Dall’altro evita che chi compra casa abbia un ripensamento e che una trattativa ben avviata si concluda in un nulla di fatto per il venditore.
Non è obbligatorio che sia il notaio a stilare il compromesso: può essere anche una semplice scrittura privata.
Nel contratto preliminare le parti possono già fissare il prezzo, una caparra o un acconto, clausole penali in caso di mancato rispetto degli obblighi e i termini entro cui firmare il vero rogito di compravendita.
L’atto notarile, infine, convalida il trasferimento della proprietà immobiliare e conclude la vendita tra privati.
Tasse nella vendita casa tra privati
In conclusione vediamo quali sono le imposte da versare in una vendita immobiliare tra privati.
L’importo da pagare per l’acquirente è differente a seconda che il bene immobile oggetto della compravendita sia una prima casa o una seconda casa.
In ogni caso, quando il venditore è un privato, sul passaggio di proprietà non viene mai applicata l’IVA.
Nel caso di abitazione principale non si applicano imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti.
Inoltre sono previste notevoli agevolazioni fiscali:
- imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile;
- tassa ipotecaria fissa di 50 euro per la trascrizione dell’atto presso i pubblici registri immobiliari;
- imposta catastale fissa di 50 euro per la voltura catastale.
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente fisso, che nel caso di acquisto della prima casa è pari a 115,5.
Se invece la compravendita tra privati ha per oggetto una seconda casa, l’imposta di registro è pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.
Nel caso di seconda casa, invece, il valore catastale è pari alla rendita catastale moltiplicata per 126.
Le imposte di registro per chi decide di acquistare da un privato sono interamente dichiarate nell’atto di compravendita e vanno pagate al notaio nel momento della registrazione dell’atto.
Le incognite di vendere casa da privato
Dall’altra parte, chi cerca casa senza agenzia deve fare luce con mezzi propri su una serie di incognite.
Anzitutto dovrà conoscere l’identità del proprietario con cui ha avviato un rapporto di vendita personale.
Quindi deve essere ben informato sullo stato dell’appartamento: deve sapere in quali condizioni si trovano impianti, mobilio e quando sono stati fatti gli ultimi lavori di ristrutturazione.La stessa attenzione dovrà prestarla anche sul piano giuridico.
Un acquirente privato deve verificare con il venditore l’assenza di ipoteche o altre pendenze legali sulla casa.
È suo diritto anche informarsi sulla rendita catastale, utile per conoscere il valore della casa e per il calcolo delle imposte.
Poi gli ultimi dettagli, anche questi da non trascurare.
Vanno controllati in modo autonomo l’avvenuto pagamento delle imposte sull’immobile, che spetta al proprietario fino al rogito, il regolamento del condominio per verificare che non ci siano spese non saldate e la presenza o meno di inquilini in affitto.
