La vendita senza incanto può essere una possibilità da tenere in considerazione per la compravendita di una casa.
Si parla tanto di vendita con incanto e senza incanto, ma vendita senza incanto cosa significa?
Precisamente cosa vuol dire vendita senza incanto?
Si tratta di un riferimento alla procedura giudiziaria, alla quale si può partecipare per aggiudicarsi l’acquisto di un immobile.
Per comprendere meglio che cosa significhi asta giudiziaria, dobbiamo chiarire che la procedura avviene in seguito al pignoramento di un immobile di un debitore che non è più riuscito a pagare.
Quando si acquista una casa e non si ha tutta la somma a disposizione in maniera immediata, ci si può rivolgere ad una banca per richiedere un mutuo.
La somma erogata dall’istituto di credito va restituita attraverso delle rate mensili nel corso degli anni.
A volte, dopo aver ottenuto un finanziamento, ci si ritrova nell’impossibilità di pagare e di restituire la somma ricevuta in prestito.
Proprio per questo motivo, attraverso l’ipoteca che la banca ha imposto quando ha concesso il mutuo, l’istituto di credito subentra nella proprietà dell’immobile.
Quest’ultimo viene venduto all’asta e la banca così può ricevere la somma che ha erogato.
All’asta si parla di vendita con e senza incanto. Spieghiamo in maniera precisa in che cosa consiste la vendita senza incanto con la procedura specifica.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Come funziona un’asta senza incanto
Cosa significa vendita senza incanto?
Chiariamo meglio questo riferimento, spiegando come funziona una vendita all’asta senza incanto.
La procedura si divide in quattro fasi: l’ordinanza di vendita, con l’avviso di vendita senza incanto, la presentazione dell’offerta per la vendita senza incanto, l’esame dell’offerta e l’accettazione.
L’ordinanza di vendita fa riferimento al valore della casa che si ottiene dopo aver effettuato una perizia sull’immobile, in modo da verificarne lo stato e da deciderne il costo.
Per quanto riguarda l’offerta, chiunque può fare un’offerta indicando il prezzo che è disposto a pagare per l’acquisto dell’immobile.
L’unica regola da seguire è che il prezzo offerto non deve essere inferiore rispetto a quello di partenza.
La presentazione dell’offerta viene fatta in busta chiusa.
Si deve presentare un assegno pari al 30% del valore di base. Il 10% viene trattenuto a titolo cauzionale.
Sarà poi il giudice ad esaminare l’offerta e a decidere se accettarla oppure no.
In questo modo abbiamo chiarito il significato di vendita senza incanto.
Se prima vi chiedevate “vendita senza incanto che significa?”, adesso avrete le idee più chiare sulla vendita immobiliare senza incanto.
Poiché abbiamo visto che ci può essere una vendita all’incanto e senza incanto, spieghiamo anche che cosa significa la prima possibilità.
Vendita con incanto, senza incanto
Nella vendita con incanto le regole sono un po’ diverse rispetto all’asta che abbiamo descritto precedentemente.
Tuttavia tra la vendita con incanto e senza incanto la differenza non è grande. Dopo che è stata emersa l’ordinanza di vendita, i cui dettagli sono definiti dal giudice consultando il perito, vengono accettate le richieste.
Queste ultime vanno depositate in cancelleria e i dati anagrafici devono essere rivelati.
L’asta segue la formula del rialzo. Il giudice ha l’obbligo di aspettare 3 minuti dall’ultima offerta, prima della chiusura dell’asta.
Comunque il procedimento giudiziario non si considera definitivo come succede nell’asta di vendita senza incanto.
Infatti questa volta gli altri partecipanti possono presentare una nuova offerta nel termine dei 10 giorni successivi.
Alcune aste di questo tipo seguono il procedimento del rialzo del quinto: significa che i partecipanti, sempre nei 10 giorni successivi, possono rialzare di un quinto il prezzo dell’asta.
Asta senza incanto: dettagli
Ci sono però diversi dettagli che vanno chiariti per quanto riguarda la vendita di un immobile senza incanto.
In questo modo, chiarendo questi aspetti, è più facile decidere per una vendita con incanto o senza incanto.
Nell’asta senza incanto non si può rinunciare all’offerta.
Questa possibilità è prevista soltanto in due casi, quando il giudice ordina l’incanto e quando, dopo il decorso di 120 giorni dalla presentazione, l’offerta non venga accolta.
Inoltre è da tenere presente che l’offerta può essere anche respinta.
Questa situazione si verifica in tre casi diversi.
Il primo consiste nell’andare oltre i termini stabiliti dal giudice.
Il secondo caso si verifica quando l’offerta è inferiore al prezzo base dell’immobile e il terzo quando l’offerente non presta la cauzione nella misura non inferiore al decimo del prezzo che propone.
Nell’asta senza incanto le buste che contengono le offerte vengono aperte durante l’udienza.
Può anche accadere che venga presentata soltanto una singola offerta.
In una situazione del genere il giudice deve sentire le parti e i creditori che si erano iscritti all’asta e che non sono intervenuti.
Di conseguenza può succedere che l’offerta sia superiore al valore base aumentato di un quinto.
Quindi l’offerta viene accettata e l’offerente si aggiudica l’immobile.
In alternativa, l’offerta può essere inferiore al valore base dell’immobile aumentato di un quinto.
Quindi il giudice non può procedere alla vendita, perché è da ritenere con tutta probabilità che, passando la vendita all’incanto, l’offerta possa raggiungere un prezzo superiore.
Se invece sono presenti più offerte di acquisto, si esegue una gara vera e propria.
Il giudice propone una scadenza del termine per la gara.
Se si verifica una vendita senza incanto deserta, con nessuna partecipazione, sarà sempre il giudice a decidere per passare all’incanto.
Nell’asta senza incanto il giudice, quando accetta un’offerta e dispone quindi la vendita senza incanto dei beni immobili, con un apposito decreto vengono stabilite le modalità richieste per effettuare il versamento, compreso il termine ultimo entro il quale il versamento deve pervenire.
Dopo l’esecuzione del versamento, con un altro decreto viene trasferita la proprietà dell’immobile.
Se il versamento non viene eseguito o è in ritardo, il giudice dichiara la decadenza del tutto, trattiene la cauzione come multa e dispone una nuova vendita.
Vendita con o senza incanto?
Dopo aver visto cosa significa la vendita di un immobile all’asta senza incanto e aver chiarito le differenze tra vendita con o senza incanto, vediamo quale delle due procedure potrebbe risultare più vantaggiosa e, in particolare, quali sono i vantaggi per la vendita senza incanto con un’offerta determinata.
Quest’ultima tipologia ha dei lati molto positivi.
Infatti si rivela più veloce, comporta meno rischi e può considerarsi anche una forma di vendita più trasparente.
Tra l’altro i partecipanti hanno la possibilità di effettuare dei rilanci migliorativi rispetto anche all’offerta di base.
Tutto ciò può tradursi in un processo anche significativo che potrebbe favorire la compravendita di un immobile.
Quindi, quando si tratta di scegliere tra vendita con e senza incanto, sicuramente potrebbe essere molto più utile optare per una vendita all’asta senza incanto.
Cosa succede se l’immobile è occupato
Nell’aggiudicazione di un immobile con la vendita con incanto e senza, può accadere che l’abitazione sia comunque occupata da una terza persona, nonostante ce ne siamo aggiudicati la proprietà.
In questo caso occorre vedere qual è il titolo che determina l’occupazione dell’immobile.
Bisogna verificare se esista un contratto di affitto che sia stato registrato regolarmente in una data precedente al pignoramento.
In questo caso non ci si può opporre all’occupazione dell’immobile, perché l’inquilino avrà il diritto a rimanere nell’abitazione, fino alla scadenza del contratto di locazione, nonostante sia avvenuta la vendita giudiziaria.
L’affitto naturalmente dovrà essere pagato al nuovo proprietario.
In caso contrario, ci si potrà rivolgere al giudice per disporre in qualsiasi momento che venga liberata la casa.
Da tenere presente però che, se si acquista la nuda proprietà di un immobile, non si ha il diritto di utilizzarlo personalmente, perché la casa avrà un usufruttuario, che può continuare ad abitarla, anche se il proprietario ha la possibilità di vendere l’immobile.
Come sapere quando un immobile è in vendita all’incanto o senza incanto
Dopo aver chiarito che significa vendita senza incanto, per sapere come partecipare a queste procedure, bisogna rivolgersi agli avvisi di vendita che vengono affissi presso il Comune in cui gli immobili si trovano.
Le vendite possono essere pubblicizzate sui periodici locali, generalmente 45 giorni prima della data in cui viene fissata l’asta.
Esiste anche un bollettino ufficiale delle vendite giudiziarie, che si può scaricare su internet.
Qui sono specificate le ordinanze, le condizioni di vendita ed è indicato come presentare la domanda per partecipare all’asta.
In genere sono disponibili anche i risultati delle perizie e le planimetrie degli immobili in vendita, oltre ad alcune foto che si riferiscono agli stessi.
Se si è compreso bene cosa significa vendita all’asta senza incanto e si vuole partecipare all’asta, basta tenere d’occhio gli avvisi e presentare domanda di partecipazione.
In fin dei conti la partecipazione ad un’asta e l’acquisto di un immobile con questa procedura comportano anche dei vantaggi, soprattutto in termini di risparmio economico.
Ad esempio si possono risparmiare le spese di mediazione che di solito vengono prese dalle agenzie immobiliari, si risparmiano le spese per le perizie e, in generale, si può usufruire di prezzi inferiori alla media rispetto a quelli di mercato.
Inoltre è da considerare che si risparmiano anche le spese per l’onorario del notaio, in quanto il decreto di trasferimento di proprietà emesso dal giudice ha lo stesso valore del rogito notarile.
Approfondimenti utili:
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