Il “contratto rent to buy” è una tipologia di contratto introdotta di recente in Italia e mutuata dal diritto anglosassone, dove questa tipologia contrattuale ha sempre avuto un certo successo.
Oggi il contratto rent to buy è una realtà anche in Italia e dovrebbe facilitare, almeno in talune circostanze, la compravendita di immobili, in un settore che negli ultimi anni ha sofferto più di qualche problema.
Nella guida di oggi vedremo appunto come funziona questo contratto, quali sono le sue caratteristiche principali, quando può essere utile per il futuro compratore e per il futuro venditore.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Che cos’è il contratto di Rent to Buy
Il contratto di rent to buy è tecnicamente un contratto che gode di alcune caratteristiche precise:
- È un contratto di godimento: nel senso che l’immobile che ne è oggetto passa nel possesso dell’affittuario, che sarà successivamente, il compratore
- Il godimento è in funzione della successiva alienazione: ovvero “l’affitto”, se così vogliamo chiamarlo, esiste in virtù del fatto che, successivamente, si passerà ad un acquisto.
Nei fatti il contratto si esplicita come segue: compratore e venditore si mettono d’accordo per avere un periodo di “affitto”, durante il quale viene pagato un canone che, in tutto o in parte, verrà scalato dal prezzo finale di acquisto, dopo un tot di anni.
Non ha nulla dunque a che vedere con l’affitto classico, perché prevede il dovere o l’opzione di acquisto a favore dell’affittuario, e soprattutto prevede che il canone di affitto, in tutto o in parte, finisca appunto per andare a pagare parte della compravendita.
Come funziona il contratto di Rent to Buy
Questa categoria contrattuale è aperta a tutti, nel senso che non è riservata ad intermediari finanziari o immobiliari.
Anche due privati possono dunque accordarsi in questo senso, senza che la cosa debba essere fonte di problemi.
Quando si sottoscrive questo contratto si instaurano i seguenti diritti e doveri in capo alle parti coinvolte:
- Il conduttore ha diritto di godere subito del bene, proprio come avverrebbe con l’affitto;
- Il conduttore ha inoltre il diritto (o l’opzione, come avremo modo di vedere più avanti) di acquistare l’immobile al termine del contratto;
- Il locatore, che poi locatore non è perché non stiamo parlando strettamente di contratto di affitto, ha diritto a riscuotere i pagamenti periodi pattuiti.
2 tipi di contratto di affitto
Il contratto rent to buy può incorporare due diversi tipi di diritto di acquisto:
- Può essere stabilito che le parti assumono l’obbligo di acquistare e vendere l’immobile in questione; si tratta di un diritto/obbligo esattamente speculare: il locatario ha il diritto e l’impegno di comprare l’immobile al termine del rapporto, il locatore ha il dovere e il diritto di vendere il proprio immobile;
- Può essere stabilito anche che in realtà il locatario abbia opzione all’acquisto, ovvero che possa arbitrariamente decidere se procedere con l’acquisto o meno; in questo caso il locatario diventa parte forte del rapporto, anche se ovviamente, nel caso in cui non dovesse procedere con l’acquisto, vedrebbe persa la parte di canone che era stata destinata al pagamento rateale dell’ammontare fissato per l’acquisto.
In questo contesto vale anche la pena di ricordare che ci si può accordare in due diversi modi per la parte di canone che finisce per pagare ratealmente l’ammontare fissato per la compravendita. Possiamo infatti scegliere in sede contrattuale:
- L’imputazione integrale: il che vuol dire che la totalità del canone debba essere scalata dal prezzo finale di acquisto
- L’imputazione parziale: il che vuol dire che invece una parte fissata dalle parti del canone debba essere scalata dal prezzo finale di acquisto
Vale la pena di ricordare che tale contratto va trascritto nei registri immobiliari.
Nel caso in cui una delle parti sulle quali grava l’obbligo di procedere alla compravendita dovesse tirarsi indietro, è inoltre possibile procedere, come indicato dall’articolo 2932 del nostro codice civile, con l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto.
Il trattamento fiscale del Rent to Buy
Il trattamento fiscale del rent to buy è particolare, in quanto l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto di separare la parte del canone relativa al godimento dell’immobile (l’affitto, per così chiamarlo) dalla parte che invece va a pagare ratealmente la compravendita.
Per la prima parte l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che debba essere trattata in modo analogo all’affitto, sia per le imposte dirette che per le imposte indirette.
Per quanto riguarda invece la parte relativa alla futura compravendita, per l’Agenzia delle Entrate deve essere trattata come anticipazione del corrispettivo dovuto per la compravendita, e deve essere dunque assimilata agli acconti che si versano per una vendita successiva dell’immobile.Quando si esercita l’opzione d’acquisto, inoltre, diventa necessario applicare le imposte dirette e indirette che sono vigenti per le compravendite immobiliari.
La situazione fiscale di questo tipo di contratto è dunque relativamente complessa e può essere utile rivolgersi a specialisti che si occupino della questione.
Fac simile contratto Rent to Buy
Vediamo adesso un fac simile del contratto rent to buy, che ti può essere utile per avere a disposizione un modello per l’affitto con riscatto.
Anno, giorno mese _____________________________
Davanti al notaio _____________________________ si riuniscono le parti.
Il signor _____________________________ per la parte concedente.
Il signor _____________________________ per la parte conduttrice.
Articolo 1: cessione del godimento
Con questo accordo il concedente dà in godimento al conduttore l’immobile indirizzo _____________________________, che riporta tale sigla nel catasto dei fabbricati: _____________________________.
La parte conduttrice si assume ogni responsabilità che riguarda il deterioramento dell’immobile.
Il conduttore si impegna ad assicurare l’immobile contro il rischio di incendio, di scoppio e caduta di fulmini.
L’immobile è dato in concessione in stato di conservazione. L’immobile viene destinato soltanto all’uso abitativo per la parte conduttrice e per i suoi conviventi.
Il conduttore non può dare in affitto l’immobile, non può concederlo ad uso gratuito.
Qualsiasi cambiamento d’uso dell’immobile comporta la risoluzione del contratto.
Articolo 2: doveri del concedente e del conduttore
Il conduttore si assume l’obbligo di provvedere alle spese per l’amministrazione e la manutenzione ordinaria dell’immobile e per le riparazioni, anche straordinarie, che hanno come obiettivo l’ordinaria manutenzione.
La parte concedente si assume l’obbligo di provvedere alle spese per la manutenzione e le riparazioni di carattere straordinario.
Se la parte concedente si rifiuta o ritarda nel provvedere alle spese, la parte conduttrice può fare le riparazioni a carico proprio.
In questo caso la parte conduttrice ha diritto ad un’indennità per i miglioramenti che ha apportato all’immobile.
Articolo 3: durata del godimento
La durata del godimento è stabilita in anni _____________________________.
Articolo 4: diritto all’acquisto
Il conduttore ha diritto ad acquistare l’immobile a partire da almeno 120 giorni prima della scadenza del termine di concessione.
Se non viene rispettata questa regola, il conduttore decadrà dal diritto di acquisto dell’immobile.
Il conduttore, per far valere la sua intenzione, deve inviare una lettera tramite lettera raccomandata andata e ritorno o tramite PEC.
L’atto di compravendita deve essere stipulato entro 30 giorni a partire dal giorno in cui viene ricevuta la dichiarazione di acquisto. Il conduttore ha il dovere di consegnare l’immobile nello stesso stato di conservazione in cui l’ha ricevuto.
Articolo 5: lo stabilimento del prezzo
Il conduttore versa alla parte concedente il corrispettivo attraverso dei canoni mensili per tutta la durata del contratto.
Il canone mensile è fissato in euro _____________________________.
Il canone sarà versato entro il giorno _____________________________ di ogni mese, attraverso il seguente metodo di pagamento: _____________________________.
Le parti si accordano nella ripartizione del canone mensile: la somma di euro _____________________________ si riferisce al godimento dell’immobile, la somma di euro _____________________________ si riferisce alla componente del prezzo di vendita.
Il prezzo di vendita complessivo è di euro _____________________________.
In caso di acquisto, il conduttore deve versare il prezzo, dopo aver detratto l’importo complessivo della componente del canone che si riferisce al prezzo di cessione del godimento.
Articolo 6: garanzia
Il concedente garantisce che l’immobile è libero da iscrizione ipotecaria e che lo sarà anche al momento in cui verrà stabilito l’atto di compravendita.
Articolo 7: risoluzione del contratto
Se le parti non si impegneranno nel mantenersi alle regole stabilite dal presente contratto, la parte non adempiente potrà chiedere la risoluzione dell’accordo.
L’intenzione di risoluzione del contratto deve essere manifestata con un avviso da mandare tramite raccomandata AR.
Articolo 8: regime fiscale
Si richiede l’applicazione dell’imposta di registro così ripartita: euro _____________________________ per i canoni che riguardano la concessione del godimento, euro _____________________________ per i canoni che si riferiscono al prezzo di vendita.
Articolo 9: cessione del contratto
Il conduttore non ha il diritto di nominare persone che acquisiscano gli obblighi prodotti da questo accordo.
Articolo 10
Si richiede la trascrizione del presente contratto.
Firma della parte concedente _____________________________
Firma della parte conduttrice _____________________________
Firma del notaio _____________________________
Fac simile scaricabile del contratto di Rent to Buy
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