E’ possibile comprare casa senza mutuo?
Come puoi acquistare casa se non hai liquidità e se non vuoi o non puoi appoggiarti ad una banca?
Ci sono delle modalità di acquisto che possono permettere a chi, come te (e come molti altri) non ha interesse a sommergere la propria famiglia sotto decine di migliaia di euro di debito, di acquistare una casa?
In realtà sì, perché ci sono delle modalità di acquisto e di pagamento che possono permettere a tutti, anche a chi non rientra nella figura tipica di chi si reca in banca e, fornite le garanzie, accende un mutuo, di procedere al pagamento e all’acquisto di un’abitazione.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
1.Comprare casa senza mutuo con l’affitto con riscatto
L’acquisto di una casa senza mutuo è possibile con l’affitto con riscatto.
Ti spieghiamo subito di cosa si tratta esattamente e perchè può essere molto interessante.
L‘affitto con riscatto è una modalità di acquisto diventata estremamente popolare negli ultimi anni, quando i rubinetti del credito, anche per famiglie perfettamente in salute come la tua, si sono chiusi quasi completamente.
Con le banche molto meno disposte a concedere credito (anche a soggetti che lo meriterebbero), venditori e acquirenti hanno dovuto ingegnarsi per trovare una modalità che permettesse comunque di avere compravendite, senza il supporto della banca.
Se ne è cominciato a parlare anche in virtù del fatto che è intervenuta a riguardo una nuova disciplina, nel 2014, che ha regolamentato una modalità di acquisto che, almeno fino a qualche anno fa, era quasi ad esclusivo appannaggio delle case popolari.
L’affitto con riscatto è un atto giuridicamente piuttosto complesso. Abbiamo infatti due contratti che operano in contemporanea:
- da un lato abbiamo il contratto di affitto, che è normale e che non prevede particolarità di sorta;
- dall’altro lato invece abbiamo un contratto preliminare di acquisto, con un’opzione che può durare fino a 10 anni secondo la legge.
Non sono necessari notai, a meno che non vogliate far valere l’atto verso terzi ed è dunque anche relativamente facile da gestire.
Affitto con riscatto come funziona?
Come acquistare casa senza mutuo? Con l’affitto a riscatto!
Vediamo insieme come funziona!
Si paga un affitto che è più alto dei prezzi di mercato, in quanto una parte sarà per pagare l’affitto vero e proprio, mentre una parte, che può andare dal 15 al 50%, è versata in acconto per il futuro acquisto.
Non è escluso che le parti possano accordarsi in modo diverso, ovvero per percentuali di riscatto superiori al 50%.
Facciamo l’esempio di prendere in affitto-riscatto un immobile che varrebbe 400 euro d’affitto ai prezzi di mercato correnti. Potremo decidere di versare 400 euro più il 20% a scopo di acconto, ovvero 480 euro, di cui 400 saranno per l’affitto e 80 euro al mese costituiranno l’acconto versato.
Immaginiamo che tale accordo operi per 4 anni completi. Avremo versato nelle casse del proprietario in forma di acconto 80 x 12 (mesi) x 4 (anni), ovvero 3840 euro, che saranno scalati dal prezzo di vendita fissato nel contratto preliminare abbinato a quello di affitto.
Sono inoltre presenti altre forme, importate dal diritto anglosassone, che permettono di avere risultati simili anche se con modalità leggermente, come il rent to buy e il buy to rent.
A chi conviene l’affitto a riscatto?
L’affitto a riscatto può convenire ad entrambe le parti della compravendita:
- per te che acquisti: hai la possibilità di versare in modo dilazionato almeno una parte di capitale e bloccare il prezzo per qualche anno, fino a quando magari avrai la possibilità o di liquidare in contanti, oppure di accendere un mutuo
- per chi vende: si può così trattenere un buon potenziale acquirente, aspettando e al tempo stesso pur essendo retribuiti, sia dall’affitto, sia dall’anticipo che si sta incassando;
L’affitto-riscatto e le sue forme alternative possono essere un ottimo modo per comprare casa davvero senza indebitarsi.
2. Come comprare casa senza mutuo: il leasing immobiliare prima casa
Il leasing immobiliare è possibile anche per i privati cittadini a partire dal 2016, a patto che si tratti della prima casa. È stata la legge di Stabilità a stabilire quelle che sono le regole che informeranno il settore del leasing immobiliare per privati, un’opportunità sicuramente interessante, soprattutto per chi non ha interesse ad accendere un mutuo, o magari non può farlo, o comunque non può pagare la casa in contanti.
Il funzionamento del leasing immobiliare è pressoché identico a quello del leasing che avrai utilizzato magari in azienda per la tua auto. Pagherai un canone mensile, che darà l’impressione di star pagando un affitto, e avrai di fronte una banca o un istituto di credito che si preoccuperà di acquistare la casa al posto tuo.
Il prezzo del canone è relativo ovviamente sia al pregio dell’immobile e quindi al suo prezzo, sia alla durata del leasing stesso.
Al termine del leasing immobiliare ci sarà la possibilità di riscattare l’immobile, per diventare proprietari definitivi, tipicamente con una maxirata.
Nel caso in cui non si dovesse pagare il riscatto, la casa rimarrà di proprietà della banca, con tutto quello che ne consegue, anche a livello di canoni versati.
Rispetto al mutuo il leasing immobiliare può essere interessante in quanto presenta i seguenti vantaggi:
- non è necessario accendere mutui, operazioni complicate, stressanti e costose
- non dovrai pagare, se non al momento del riscatto, nessun notaio e nessun professionista per la gestione della compravendita
- potresti stipulare un leasing senza anticipo, il che equivarrebbe ad avere un mutuo al 100%, cosa che come saprai bene, non accade quasi mai (talvolta però si chiede una rata iniziale, che può andare dal 10% al 30% del valore dell’immobile).
- i canoni sono deducibili ai fini IRPEF al 19% fino a 8.000 euro l’anno
- si applica sulla casa l’aliquota del 5% in quanto viene acquistata da società di leasing e non da noi
Il leasing immobiliare ha però anche qualche svantaggio:
- dura meno e quindi presenta in genere canoni più alti rispetto alle tasse del mutuo; tipicamente si parla di massimo 12-15 anni, anche se il limite teorico imposto dalla legge è di 20 anni;
- i canoni comprendono anche una quota “guadagno”, che è pari o superiore all’interesse che la banca riscuoterebbe con il mutuo;
Il leasing per gli immobili è una soluzione sicuramente interessante, soprattutto se non puoi o non vuoi accendere un mutuo. Non è detto però che rispetto a quest’ultimo sia davvero più vantaggioso.
3. Come comprare casa senza fare il mutuo con la vendita con riserva di proprietà
Con un contratto di vendita con riserva di proprietà si ha la possibilità di entrare in possesso della casa e pagare la casa a rate.
Sostanzialmente la proprietà resta del venditore fino a quando l’acquirente non avrà pagato tutto il suo debito.
Se dovesse succedere che il patto del contratto non venga rispettato il venditore può entrare in possesso del suo immobile.
4. Acquistare casa in contanti: come comprare casa senza mutuo
Chi non vuole accendere un mutuo e vuole comprare casa senza mutuo, può anche provare ad acquistare una casa in contanti. Si tratta di un’evenienza in realtà molto meno rara di quello che potrebbe sembrare, dato che negli ultimi anni chi ha comprato casa senza ricorrere al prestito di una banca è stato circa il 40%.
Nulla ti vieta di acquistare casa con il denaro che hai messo da parte nel passato, anche magari coprendo l’ultima parte o con una formula di riscatto affitto, oppure anche con un leasing.
Sono disponibili anche formule ibride anche per chi riesce infatti a coprire in contanti anche il 70-80% del valore totale dell’immobile.
Comprare casa senza mutuo è un’opportunità ovviamente non per tutti, dato che se non si hanno i soldi in banca necessari per acquistare un’immobile, ci si dovrà necessariamente ingegnare in altro modo, tipicamente andando a scegliere una delle modalità sopra descritte.
Quale modalità conviene di più?
Quale conviene? Se li hai, sicuramente i contanti: non dovrai pagare sovrapprezzi alla banca (poco importa che abbiano la forma di interessi oppure di canoni di leasing, di maxirata o di rata iniziale) e non dovrai pagare affitti inutili al padrone di casa, come avverrebbe per la formula dell’affitto con riscatto.
C’è dunque la possibilità di muoversi in diversi modi, ricordandoci sempre che ormai da 3 anni in Italia sono meno della metà le case che vengono acquistate con mutuo.
Non stai facendo, per intenderci, nulla di strano, sia che si tratti di una scelta personale, sia che si tratti dell’impossibilità di farsi concedere un mutuo, operazione che è diventata una vera impresa, anche per chi presenta una condizione economica molto solida e che soltanto qualche anno avrebbe portato le banche a fare la gara per concedere un mutuo.
Il circolo vizioso del debito: se puoi lo eviti
Acquistare casa senza mutuo e comunque senza indebitarsi è la via che tutti coloro che possono permetterselo dovrebbero preferire.
Una casa, anche con i tassi attualmente in vigore, che sono molto bassi, arriva a costare praticamente il doppio se si ricorre ad un mutuo di lunga durata.
Somme che potremmo tenerci in tasca, anche soltanto semplicemente andando a scegliere una delle tre modalità di cui sopra, ricordandoci però della classifica di convenienza.
