Contratto di Locazione ad Uso Commerciale: Di Cosa si Tratta e Come Funziona! Fac Simile!

28 Gennaio, 2020

Il contratto di locazione ad uso commerciale è regolamentato dalla legge 392 del 1978.

È proprio questa norma che stabilisce i criteri per quanto riguarda la durata del contratto di locazione ad uso commerciale e tutte le altre specifiche che riguardano questa tipologia di contratti.

In particolare gli articoli 27 e 42 della legge 392 si occupano degli immobili di uso diverso da quello abitativo.

Quindi le norme che stabiliscono si applicano in tutti quei casi in cui si ha un contratto di locazione di immobile ad uso commerciale, per avviare un’attività industriale, artigianale, professionale o turistica.

La categoria comprende anche quegli immobili urbani che sono concessi in godimento allo Stato o agli enti pubblici.

In Questo Articolo ti Parliamo di:

Contratto di locazione ad uso commerciale: durata
In cosa consiste la successione nel contratto
Indennità per la perdita dell’avviamento: come funziona
Contratto di Locazione Uso Commerciale Fac Simile e Modello

Contratto di locazione ad uso commerciale: durata

Il locatore è obbligato alla registrazione del contratto di locazione ad uso commerciale presso l’Agenzia delle Entrate.

Esiste uno specifico modello di contratto di locazione ad uso commerciale, che prevede l’indicazione di una premessa, dell’oggetto del contratto, della durata, del canone di locazione, con eventuali riferimenti per gli interventi di manutenzione, la sublocazione, il recesso, il deposito cauzionale e le spese di registrazione del contratto, che di solito sono suddivise tra le parti nella misura del 50%.

Inoltre in questo tipo di contratto deve essere messo in evidenza che il conduttore si impegna a non destinare l’immobile ad usi diversi da quelli stabiliti, a meno che non ottenga l’esplicito consenso da parte del locatore in forma scritta.

Può essere anche specificato l’aggiornamento periodico del canone di locazione, in base alla variazione Istat.

La durata minima del contratto ad uso commerciale deve essere di almeno 6 anni.

Questo caso riguarda quando l’attività che l’inquilino vuole svolgere è a stretto carattere commerciale oppure quando l’affittuario vuole utilizzare il locale per un lavoro autonomo.

Se invece l’immobile viene utilizzato come albergo o struttura ricettiva oppure per esercitare attività teatrali, la durata minima del contratto di locazione deve essere di almeno 9 anni.

Se non si rispettano queste durate minime stabilite dalla legge, il contratto non risulta valido a livello legislativo.

L’unica eccezione può essere rappresentata dal carattere transitorio dell’attività commerciale. Tuttavia è importante che questo elemento venga specificato nel contratto.

Al sopraggiungere della scadenza stabilita, il contratto di locazione ad uso commerciale si rinnova in maniera automatica, anche con consenso tacito di entrambe le parti.

La durata della proroga è sempre la stessa, 6 o 9 anni in base all’attività per la quale viene utilizzato l’immobile affittato. Il locatore e l’affittuario possono intervenire esplicitamente al momento della scadenza per rinnovare il contratto e stabilire un periodo più lungo di locazione.

Sia il locatore che l’affittuario possono recedere dal contratto, comunicando la loro intenzione con un preavviso di almeno 12 mesi tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

Il periodo diventa di 18 mesi per le attività ricettive. L’affittuario può recedere dal contratto anche per gravi motivi, dandone preavviso al locatore almeno 6 mesi prima tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

Nel caso dell’impresa i gravi motivi possono essere rappresentati anche da un andamento economico sfavorevole, ma anche da una situazione favorevole che costringe l’imprenditore ad ampliare la struttura aziendale, necessitando di spostare l’azienda presso un altro immobile e quindi di mettere fine al rapporto di locazione stabilito.

In cosa consiste la successione nel contratto

Le norme in vigore prevedono due tipi differenti di successione. Se quest’ultima avviene per la morte dell’affittuario, il contratto viene trasferito ai successori che hanno il diritto di proseguire l’attività commerciale.

In caso di separazione o di divorzio, il contratto viene trasferito al coniuge che continua ad esercitare l’attività.

Se il contratto è stato stabilito facendo riferimento ad un gruppo di liberi professionisti, se uno di loro decede o recede dal contratto, la successione interessa gli altri che restano presenti nella continuazione dell’attività imprenditoriale.

Se il locatore decide di vendere l’immobile, deve darne preventiva ed esplicita comunicazione al locatario.Si ricorre in questi casi ad una notifica che viene riportata dall’ufficiale giudiziario.

A questo punto l’inquilino, una volta appresa la comunicazione dell’intenzione della vendita del locale affittato, può esercitare il diritto di prelazione. Ha 60 giorni di tempo per farlo.

Se i locatari sono più di uno, il diritto di prelazione è di tutti, a meno che alcuni di loro decidano di rinunciare ad esercitare questo diritto.

La prelazione vale anche, nel caso del contratto di locazione ad uso commerciale, anche quando, arrivati alla scadenza, il locatore vuole affittare l’immobile ad una terza parte.

In questa situazione il proprietario dell’immobile deve comunicare il tutto all’inquilino almeno 60 giorni prima della scadenza e porre le sue condizioni per il rinnovo, in modo da dare la possibilità all’inquilino già presente di decidere o meno se accettare le nuove condizioni e quindi se proseguire con il rinnovo del contratto.

Il mancato rinnovo del contratto può avvenire anche da parte del locatore, se quest’ultimo vuole cambiare la destinazione dell’immobile, come, per esempio, nel caso in cui voglia utilizzarlo per abitazione principale anche per il coniuge o per i parenti che rientrano nel secondo grado in linea retta.

La disdetta del contratto di locazione ad uso commerciale può avvenire da parte del locatore anche per effettuare interventi di ristrutturazione o di demolizione, in seguito ai quali l’inquilino non può rimanere all’interno del locale dato in locazione.

Se per questi motivi viene meno il contratto di locazione, il locatore deve provvedere entro 6 mesi da quando avviene la consegna dell’immobile ad utilizzarlo come abitazione o ad iniziare gli interventi che vuole porre nei confronti dell’immobile stesso.

Se il locatore non si comporta in questo modo, l’ormai ex inquilino può richiedergli il rimborso delle spese che ha affrontato per compiere il trasloco.

Quando termina il contratto di locazione commerciale, entrambe le parti possono stabilirsi in modo che il canone sia aggiornato in base alle eventuali variazioni del potere di acquisto del denaro. Questo diritto può essere esercitato anche per i contratti di locazione stagionale.

Indennità per la perdita dell’avviamento: come funziona

Ci sono, sempre secondo i parametri stabiliti dalla legge, delle importanti opportunità per la tutela dell’inquilino. Solitamente le norme in vigore tendono a proteggere la parte più debole del contratto, quindi proprio l’affittuario.

L’intenzione è quella di metterlo al riparo da eventuali speculazioni da parte del locatore.

Per esempio potrebbe succedere che un locatore poco onesto decida di non rinnovare il contratto, per subentrare nell’attività commerciale esercitata nell’immobile di sua proprietà e quindi di consolidare un’attività già avviata dall’affittuario. Sarebbe una vera e propria speculazione, che la legge non può ammettere.

Ecco perché è prevista la cosiddetta indennità di avviamento, un indennizzo a favore del locatario.

Se il locatore vuole interrompere il contratto di locazione per un immobile adibito ad uso commerciale, deve versare all’inquilino una somma pari a 18 mensilità, che diventano 21 se l’attività esercitata è di carattere alberghiero.

L’importo viene raddoppiato se entro un anno dal mancato rinnovo del contratto il proprietario dell’immobile avvia un’attività anche simile a quella che prima il locatario esercitava nel locale che aveva preso in affitto.

Questo indennizzo tuttavia non è dovuto per gli immobili che non prevedono il contatto con il pubblico, per immobili utilizzati per attività professionali, per edifici che fanno parte del complesso delle strutture di stazioni ferroviarie, di porti, aeroporti, alberghi, villaggi turistici e aree di servizio.