Accollo del mutuo: come funziona e a chi conviene!

L’accollo del mutuo può essere considerato un ottimo strumento per chi vuole liberarsi di un finanziamento ricevuto.

Si può considerare una soluzione ideale anche per chi non riesce più a pagare il mutuo e decide di vendere l’immobile.

A volte l’accollo del mutuo può essere proposto anche dal costruttore che si è occupato di realizzare l’immobile e che poi intende venderlo, per avere una maggiore liquidità disponibile per pagare i fornitori dei materiali e i dipendenti.

In quest’ultimo caso si parla di accollo del mutuo dal costruttore.

Ma l’accollo del mutuo conviene? Andiamo nei dettagli, per scoprire quali sono le procedure da mettere in atto per l’accollo del mutuo.

Accollo del mutuo: come funziona

L’accollo del mutuo si può realizzare quando un acquirente compra un immobile su cui vige un’ipoteca imposta da una banca per un mutuo non ancora estinto.

Il mutuatario può diventare accollante, impegnandosi a rimborsare il finanziamento per l’acquisto dell’immobile.

Quindi l’acquirente si assume l’obbligo di rimborsare le rate all’istituto di credito e prende il posto del suo predecessore che ha stipulato il contratto di mutuo.

Per fare in modo che si verifichi questa condizione, bisogna stabilire un rogito.

Entrambe le parti si accordano per l’accollo, coinvolgendo anche la banca che ha concesso il prestito.

Quindi il nuovo soggetto accollante subentra al debitore originario.

Di solito accade che l’acquirente dell’immobile paga una parte del prezzo.

Per pagare la seconda metà del prezzo, subentra al proprietario dell’immobile nel pagare le rate mensili alla banca che ha concesso il finanziamento.

Ecco quindi come funziona l’accollo del mutuo, che permette alla banca di continuare ad essere tutelata dall’ipoteca che rimane comunque iscritta.

A questo proposito potrebbe tornati molto utile la lettura di questo articolo: Mutuo ipotecario: che cos’è e quale scegliere!

Le tipologie di accollo del mutuo

L’accollo del mutuo può essere distinto in due diverse tipologie.

Si parla di accollo cumulativo, quando sia il primo debitore che il secondo rimangono entrambi obbligati verso la banca.

Tutto ciò comporta che, se il nuovo debitore non sarà in grado di rimborsare il debito, la banca potrà rivalersi sul primo debitore.

Questa forma di accollo del mutuo non è particolarmente ricorrente.

Vi si fa ricorso soltanto quando l’istituto di credito che ha concesso il finanziamento ritiene che il nuovo debitore non abbia sufficienti garanzie economiche, per poter adempiere al pagamento del debito.

Un’altra tipologia di accollo del mutuo è l’accollo del mutuo liberatorio o chiamato anche accollo privativo del mutuo.

Con l’accollo liberatorio del mutuo il primo debitore nei confronti della banca è liberato da qualsiasi obbligo, quindi la banca può rivalersi soltanto nei confronti del nuovo debitore. Sicuramente per chi vende l’immobile è la migliore soluzione.

Tutto ciò però deve essere esplicitamente indicato nel contratto, altrimenti questa clausola è nulla.

Accollo del mutuo proposto dal costruttore

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In effetti l’accollo del mutuo è un’operazione proposta soprattutto dal costruttore di un palazzo.

Si tratta del caso in cui si vuole comprare casa su carta.

A questo proposito ti consigliamo di leggere la nostra GUIDA GRATUITA dove ti spieghiamo quali sono i PRO, i CONTRO e come tutelarsi: Comprare Casa su Carta: I PRO e i CONTRO Quando si Vuole Comprare Casa…

Accollo del mutuo cointestato

L’accollo del mutuo cointestato è il caso che si verifica in cui gli intestatari del mutuo sono più persone.

Facciamo un esempio!

L’esempio più evidente è quello di due coniugi che sono cointestati nell’acquisto di una casa e che poi si separano.

In questo caso dobbiamo fare una distinzione tra accollo di mutuo cointestato liberatorio e accollo di mutuo cointestato non liberatorio.

Come abbiamo descritto precedentemente, nel caso del non liberatorio, se l’accollante si rivela inadempiente, il primo debitore sarà chiamato a rispondere dei mancati pagamenti, con una forma di corresponsabilità.

È però da sottolineare che l’accollato può poi effettuare un’azione di rivalsa sul primo debitore che si è rivelato inadempiente. Nel caso dell’accollo liberatorio, il primo debitore viene esonerato da ogni responsabilità che riguarda l’eventuale mancato pagamento delle rate alla banca.

In caso di separazione, se i coniugi sono cointestatari della casa, l’accollo del mutuo per separazione è molto importante.

Il coniuge che rimane l’unico proprietario dell’immobile ha la possibilità di fare in modo che rimangano inalterate le condizioni del mutuo così come sono state stabilite al momento della stipula del contratto.

Però per effettuare tutto ciò è fondamentale che la separazione sia di tipo consensuale. Inoltre è sempre la banca che ha erogato il finanziamento a dover accettare questa soluzione.

È essenziale sottolineare come anche in questo caso bisogna ricorrere al pagamento delle spese notarili, per trasferire il 50% della proprietà ad uno dei coniugi che si sono separati, e delle imposte.

Accollo del mutuo tra privati

Quando si pensa all’accollo del mutuo, spesso si è portati a fare riferimento all’accollo del mutuo da costruttore.

Tuttavia questo caso non esaurisce tutte le possibilità della situazione.

Infatti un accollo del mutuo può avvenire anche tra privati, quando si subentra ad un mutuo che un privato ha acceso presso una banca per finanziare l’acquisto della casa.

In una situazione del genere bisogna essere molto attenti, perché si può correre il rischio di ritrovarsi in condizioni di difficoltà, se non si sono considerate con dovuta precauzione tutte le clausole del contratto.

Se tutto non è stabilito correttamente, l’accollo del mutuo per un privato potrebbe non essere particolarmente vantaggioso o comunque potrebbe esserlo meno rispetto all’accensione di un nuovo mutuo.

Quindi possiamo dire che in generale non è possibile stabilire con certezza se l’accollo del mutuo convenga o meno. Dipende sempre dalla situazione specifica del caso.

Per non correre rischi, bisogna verificare che il precedente debitore sia in regola con i pagamenti, in modo da non ritrovarsi di fronte ad una situazione in cui sia implicato un cattivo pagatore.

Bisogna informarsi anche sulle spese, sugli oneri, sulle commissioni, sui tassi e sugli eventuali pagamenti che la banca può richiedere per concedere il subentro.

A volte per esempio la banca, nel caso del subentro ad un mutuo, impone delle condizioni che potrebbero non rivelarsi proprio favorevoli.

L’istituto di credito può proporre di sottoscrivere delle polizze assicurative, che comportano un forte esborso di denaro.

Se l’accollante, quindi, può risparmiare le spese per accendere un mutuo, come le perizie, le spese notarili e quelle che riguardano l’estinzione anticipata del mutuo e la cancellazione dell’ipoteca, dovrà considerare con attenzione molti aspetti, per non ritrovarsi a pagare più del dovuto.

È bene verificare e confrontare anche diverse proposte di varie banche, per scegliere quella che potrebbe rivelarsi più conveniente e che faccia maggiormente al caso nostro.

La scelta del mutuo è molto importante, pertanto è molto utile raccogliere più informazioni possibili:

• Garante mutuo: requisiti e rischi!
• Contratto di mutuo: che cos’è e come funziona!
• Mutuo fondiario: di cosa si tratta esattamente!
• Mutuo tasso bilanciato: che cos’è e come funziona!

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