Agevolazioni Prima Casa: Quali Sono e Requisiti Fondamentali! Quando Si Possono Perdere le Agevolazioni Prima Casa?

Le agevolazioni prima casa risultano molto importanti quando si vuole comprare casa.

L’acquisto di un immobile, si sa, rappresenta il sogno per molti italiani, popolo di risparmiatori.

Il settore immobiliare, infatti, riveste un ruolo di indubbia rilevanza nell’economia italiana, poiché contribuisce per un quinto al prodotto interno lordo anche in ragione dell’interazione con gli altri settori del comparto economico.

In tale contesto, al fine di incoraggiare le contrattazioni e rilanciare il mercato immobiliare, il Legislatore fiscale ha introdotto, negli anni, una serie di misure volte a incentivare il trasferimento di immobili, in particolare, se adibiti a prima casa.

Fra tali misure, si annovera la c.d. agevolazione prima casa, ovverosia il pagamento, in forma ridotta, di talune imposte da versare all’atto di acquisto, in presenza di determinate condizioni.

Quali sono le agevolazioni acquisto prima casa

La compravendita di un immobile, ancorché prima casa, comporta, in ogni caso, il sostenimento di una serie di costi, anche in termini di imposte da versare all’Erario.

Facciamo chiarezza.

Per determinare le imposte complessivamente dovute, occorre operare un preliminare distinguo in ragione del soggetto da cui si acquista.

Se si acquista da un privato

Se il soggetto che vende l’immobile è un privato, il c.d. acquisto prima casa agevolazioni è subordinato al pagamento dell’imposta di registro nella misura del 2% del valore catastale dell’immobile (anziché al 9%) e delle imposte ipotecarie e catastali, in misura fissa, pari a euro 50.

Se si acquista da una società di costruzione

Situazione diversa si riscontra nelle ipotesi in cui si acquista direttamente, a esempio, dall’impresa costruttrice.

Tale impresa non è un privato, ma è un soggetto Iva.

Ciò comporta che, in questo caso, l’acquirente è tenuto a versare le imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa pari a euro 200 e anche l’Iva pari al 4% sul prezzo della cessione.

Nelle ipotesi in cui l’immobile da destinare a prima casa sia trasferito per successione o donazione, si applicano le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, pari a euro 200.

Requisiti fondamentali

 Per usufruire dell’acquisto prima casa agevolazioni è necessaria la comprovata sussistenza di specifiche condizioni, ex lege previste.

In primis, occorre non essere proprietario di un altro immobile, acquistato con l’agevolazione prima casa.

Se si è già in possesso di un’altra unità immobiliare, occorre impegnarsi a  vendere o donare l’immobile entro un anno dal nuovo atto di compravendita.

Per completezza, è opportuno segnalare un importante provvedimento di prassi con il quale, l’Agenzia delle Entrate, ha chiarito un dubbio che spesso riguarda i proprietari di una unità immobiliare che intendono donare una abitazione in precedenza acquistata, per procedere con un nuovo acquisto agevolato.

Se la donazione dovesse risolversi, quale sorte è riservata ai benefici fiscali acquisto prima casa? A distanza di anni, si  potrebbe essere costretti a versare le imposte per intero?

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello 29 ottobre 2019, n. 443  ha fornito importanti chiarimenti.

Secondo l’Amministrazione, per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, è possibile trasferire l’immobile con donazione.

Se la donazione dovesse sciogliersi per volontà delle parti (donante e donatario), ciò non comporta la decadenza dell’agevolazione prima casa.

In altri più specifici termini, anche se le parti dovessero decidere di revocare la donazione, i benefici fiscali non si perdono e, dunque, le imposte versate prima in forma “scontata” non dovranno essere pagate per intero.

Al fine di accedere ai benefici fiscali acquisto prima casa, è necessario non vantare alcun diritto reale su qualsivoglia immobile sito nel comune ove si trova l’unità, in relazione al quale si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Ultimo presupposto di carattere soggettivo per beneficiare degli incentivi acquisto prima casa, riguarda il requisito della residenza ai fini fiscali.

In altri più specifici termini, per fruire dell’agevolazione prima casa, occorre che il soggetto acquirente sia residente nel Comune ove è sito l’immobile oggetto della compravendita, o che si impegni a trasferire la residenza in tale territorio comunale entro mesi 18 dalla conclusione del trasferimento della proprietà dell’unità abitativa.

Mutuo prima casa come funzionano le agevolazioni

Sovente, la decisione di comprare casa si accompagna alla richiesta di mutuo prima casa agevolazioni alla propria Banca, dove si è titolari di un conto corrente, o verso altro intermediario finanziario che, in quel determinato momento storico, garantisce il miglior tasso di interesse fisso o le condizioni più confacenti alla specifica situazione economico-patrimoniale dell’acquirente.

Fra i benefici fiscali acquisto prima casa si può ricomprendere anche la possibilità di detrarre dalle imposte sui redditi gli interessi del mutuo.

In sede di predisposizione della dichiarazione dei redditi, infatti, il proprietario che ha acquistato una unità immobiliare, fruendo dell’agevolazione prima casa, può detrarre dall’IRPEF gli interessi passivi maturati nel periodo di imposta di riferimento.

Bonus prima casa comune di residenza

Come rilevato, gli incentivi acquisto prima casa sono riconosciuti all’acquirente solo in presenza di specifiche condizioni.

Fra tali condizioni vi è anche il rispetto del requisito della residenza.

Per fruire dell’acquisto agevolato, salvo casi particolari, l’unità immobiliare, che si intende adibire a prima casa, deve essere sita nel Comune in cui l’acquirente risulta essere fiscalmente residente.

Se la residenza si trova in territorio di altro Comune, occorre che il contribuente si impegni a trasferire la residenza entro mesi 18.

Al riguardo, occorre precisare che si ritiene rispettato tale specifico obbligo alla data di presentazione della relativa richiesta al Comune interessato.

Non è tenuto al cambio residenza il contribuente che abbia la residenza nel Comune, ove svolge l’attività lavorativa, o il lavoratore distaccato all’estero che decida di mantenere la propria residenza nel territorio comunale, in cui il datore di lavoro ha sede o esercita l’attività imprenditoriale.

In tal caso, è tuttavia necessario che la condizione di traferito all’estero per motivi di lavoro risulti dall’iscrizione del contribuente all’AIRE o da apposita autocertificazione.

Agevolazioni prima casa: vendita e riacquisto entro un anno

Come anticipato, se l’acquirente è già proprietario di un’altra abitazione, per usufruire dell’agevolazione prima casa, deve impegnarsi a vendere o donare l’immobile entro un anno dal nuovo acquisto.

Tale obbligo deve essere specificamente inserito nel contratto di compravendita, nell’atto di donazione o successione.

Ne consegue che il mancato rispetto di tale obbligo, comporta l’automatica perdita dei benefici fiscali acquisto prima casa e, nel caso di controllo da parte dell’Amministrazione finanziaria, al conseguente pagamento delle imposte versate in misura agevolata e delle sanzioni.

Tale irregolarità è sanabile mediante l’istituto del ravvedimento operoso, ai sensi dell’art. 13, D.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472.

Caso diverso si verifica nelle ipotesi in cui, l’acquirente vanti un diritto reale su una abitazione acquistata, senza usufruire dei benefici fiscali acquisto prima casa.

Sul punto, l’Amministrazione finanziaria, con la circolare 13 giugno 2016, n.  27/E, ha chiarito che in tale caso all’acquisto non potranno essere riconosciuti gli incentivi acquisto prima casa.

Sarà infatti necessario procedere preliminarmente all’alienazione della casa in precedenza acquistata e, una volta conclusasi tale vendita, concludere la compravendita della “nuova” prima casa.

Quali tipi di abitazione hanno diritto alle agevolazioni prima casa

Per procedere all’acquisto di un immobile con il regime agevolato, oltre ai requisiti di carattere soggettivo, afferenti il contribuente acquirente, occorre la sussistenza di una ulteriore condizione avente natura oggettiva e riguardante l’immobile compravenduto.

Sul punto, gli immobili ammessi all’agevolazione prima casa rientrano, essenzialmente, nella categoria catastale A.

In particolare, si tratta di unità immobiliari di tipo abitativo accatastate in: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazione di tipo ultra popolare), A/6 (abitazione di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini), A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Quali immobili non hanno diritto alle agevolazioni prima casa

Ne deriva che l’agevolazione prima casa non può essere applicata per le abitazioni di categoria catastale A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Puoi trovare le tabelle catastali e approfondire ulteriormente qui: Categoria Catastale: Elenco di Tutte le Categorie Catastali A B C D E F e Tabella delle Classi Catastali!

Per completezza si precisa che possono essere oggetto di compravendita agevolata anche gli acquisti aventi a oggetto pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

In ogni caso, rileva che la pertinenza sia destinata in modo duraturo a servizio dell’abitazione principale e che quest’ultima sia stata acquistata beneficiando dell’agevolazione prima casa.

Si possono perdere le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni prima casa si possono perdere!

In questo specifico caso sarà obbligatorio pagare gli importi delle tasse risparmiate, gli interessi e un’ulteriore sanzione del 30% sulle tasse stesse.

Ecco i casi in cui secondo l’Agenzia delle Entrate si perdono le Agevolazioni prima casa:

• Le dichiarazioni presenti nell’atto di acquisto sono false
• L’acquirente non provvede a spostare la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi
• Entro 12 mesi dall’acquisto l’acquirente non vende l’immobile precedentemente comprato con le agevolazioni prima casa
• L’abitazione viene venduta o donata prima che siano passati 5 anni; salvo il caso entro l’anno si riacquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale

Approfondimenti utili

In questa guida ti abbiamo fornito tutte le informazioni fondamentali sulle agevolazioni prima casa.

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