Atto di Proprietà di un Immobile: Come si Dimostra la Proprietà di una Casa?

A volte, sapere di essere il proprietario di casa non basta, bisogna saperlo dimostrare, e in modo convincente.

Se ti stai chiedendo come rivendicare la legittima proprietà di quello che tu ritieni un tuo bene immobiliare e pensi che basti mostrare il rogito sottoscritto dal notaio, insieme all’atto d’acquisto – mediante il quale è avvenuta la compravendita del tuo appartamento e il conseguente trasferimento di proprietà dal vecchio padrone di casa (nonché in questo caso venditore) a te, acquirente o compratore – ti sbagli di grosso!

Questi documenti da soli non bastano, per l’esattezza sono insufficienti a dimostrare il tuo intento.

Le prove reali di quello che affermi te le devi procurare con ben altro: la sentenza emessa dalla Suprema Corte di Cassazione 27366/16 ha deciso così.

Per dimostrare che sei proprio tu il legittimo proprietario dell’immobile a cui ti riferisci devi essere in possesso dell’atto di proprietà immobile redatto in presenza del notaio e devi dimostrare, inoltre, di aver ricevuto questo diritto di proprietà da chi, prima di te, era legittimo detentore, fino all’incontestabile proprietario.

Vediamo cos’è un atto di proprietà di un immobile, cerchiamo di capire insieme le differenze con l’usucapione e proviamo a vedere quali sono i casi in cui ti è necessario fornire questo genere di prove.

Che cos’è un atto di proprietà di un bene immobiliare

L’atto di proprietà di un immobile o che può anche dirsi più semplicemente atto di proprietà casa è un documento valido ufficialmente che consiste in una dichiarazione notarile, cioè sottoscritta da un notaio e coperta dall’assicurazione professionale.

In questo tipo di documento si garantiscono prima di tutto tre punti di importanza fondamentale:

• la titolarità della proprietà;
• i titoli di acquisto risalenti ai vent’anni;
• tutti i gravami e cioè le ipoteche, i pignoramenti, ecc. esistenti sulla proprietà immobiliare.

A questa dichiarazione vengono anche allegati:

• il certificato catastale di attualità
• la planimetria
• APE è l’acronimo dell’Attestato di Prestazione Energetica
• i gli estremi delle concessioni edilizie (nel caso in cui l’immobile sia stato costruito dopo il 1 settembre 1967)

Infatti, se la costruzione è antecedente a tale data sarà sufficiente da parte del venditore dichiarare nell’atto di compravendita questa circostanza.

Sia l’Attestato di Prestazione Energetica APE, sia gli estremi della concessione edilizia – documenti entrambi recuperabili presso lo sportello unico del Comune di competenza territoriale – possono essere ottenuti quando di decide di mettere in vendita l’immobile in questione.

Quando si è in possesso del certificato di proprietà, insieme a queste documentazioni ci si può rivolgere al professionista anche nel caso in cui si pensa alla vendita dell’immobile stesso.

A che cosa serve l’atto di proprietà della casa

L’atto di proprietà di un immobile è un documento che dimostra di essere i legittimi proprietari di una casa.

Si dimostra dunque la “casa di proprietà”.

La sua funzione principale viene a galla in caso di contestazioni in cui si ha la necessità di raggiungere questo specifico intento.

Dimostrare la proprietà di un immobile in alcuni casi è dunque fondamentale e non basta l’atto di compravendita firmato davanti al notaio (rogito del notaio con il contratto di acquisto), cioè il cosiddetto atto di provenienza, ma bisogna attestare anche un altro aspetto essenziale:

di aver acquistato il bene da chi ne era l’effettivo proprietario e che questo, a sua volta, abbia comprato l’immobile in questione dal legittimo titolare.

Ma non finisce qui, si deve risalire fino al primo atto di acquisto, andando indietro nel tempo, con la possibilità di fermarsi agli ultimi venti anni.

Perché proprio questo termine temporale?

La Cassazione in una recente sentenza ha stabilito che la ricostruzione di tutta la catena delle varie cessioni dell’immobile può arrestarsi con i vent’anni, ovvero il tempo necessario all’usucapione, titolo valido per sanare qualsiasi tipo di acquisto di bene da chi non è proprietario.

Come si dimostra la proprietà di una casa: le differenze tra atto di proprietà e usucapione

Quando si mette in discussione la titolarità di un immobile, colui che afferma di esserne il proprietario e ne rivendica la restituzione, dovrà provare – a chi lo detiene in quel momento – di esserne il legittimo proprietario, non solo mostrando il contratto di acquisto, ma mostrando pure di aver ricevuto questo diritto da chi era proprietario a sua volta e così andando indietro di venti anni, fino ad arrivare al primo e incontestabile proprietario dal quale è sorto il diritto di proprietà di contestazione.

In alternativa, la proprietà di un immobile si può dimostrare attraverso l’usucapione.

Per questa finalità non bisogna dimostrare di aver avuto personalmente il bene immobiliare per venti anni, come nel caso precedente, ma basta dimostrare che il proprio possesso, insieme a quello dei precedenti titolari, abbia raggiunto l’arco di un ventennio.

Quindi, in sostanza, per l’usucapione il proprio possesso non ha validità singolarmente, ma va sommato a quello dei precedenti titolari del bene immobiliare.

Casi in cui c’è la necessità di ricorrere alla dimostrazione della proprietà su un bene possono verificarsi in contesti come quello di vicini di casa con abitazioni localizzate su pezzi di terra limitrofi.

Se uno dei due agisce sulla parte di terra (con interventi di qualsiasi tipo che possono essere più o meno invasivi) che si trova ai limiti tra l’una e l’altra proprietà, uno dei due vicini può ostacolarlo dichiarandosi legittimo proprietario.

Per farlo, colui che riceve la notifica della citazione è costretto comunque a difendersi, ma non è obbligato a fornire le prove della sua effettiva titolarità.

Al contrario, è l’avversario citato che è obbligato a mostrare il contrario.

E lo può fare nelle modalità che abbiamo appena spiegato, cioè mostrando l’atto di proprietà casa o per usucapione.

Dove si trova l’atto di proprietà e chi lo rilascia

Se stai pensando di essere l’unico ad aver smarrito l’atto di proprietà di stai sbagliando.

E’ un evento abbastanza diffuso. In effetti capita molto spesso di non ricordarsi dove averlo custodito.

Non è un problema! La situazione è facilmente risolvibile.

Quando si è smarrito l’atto di proprietà basta recarsi da notaio che si è occupato della stipula dell’atto di compravendita e chiedere una copia. Sarà proprio il notaio a rilasciare quest’atto molto importante.

Infatti il notaio interverrà sia nel caso in cui il titolo di proprietà si riferisce ad un atto di compravendita, sia nel caso della donazione e successione ereditaria.

Atto di proprietà quanto costa

Le spese legate all’atto di proprietà si riferiscono a alle spese notarili legate nel caso di compravendita all’imposta di registro.

Tale imposta sarà del 2% nel caso di acquisto prima casa (nel caso di seconda casa l’imposta sarà al 9%) più l’imposta catastale e ipotecaria che corrisponde a 100 euro totali e l’Iva variabile dal 9% al 22% come ti spieghiamo qui.

Atto di Proprietà Fac Simile

L’atto di proprietà si configura come un certificato in mano al proprietario, che possa dimostrare la proprietà dell’immobile.

Ecco perché devono essere specificate alcune voci fondamentali che indicano le generalità di coloro tra i quali intercorre la compravendita, nel caso in cui l’immobile sia acquistato.

In particolare devono essere specificati il nome e il cognome del venditore e dell’acquirente, la loro data di nascita, il loro luogo di nascita, la loro residenza e il codice fiscale.

Deve essere poi specificata la descrizione del bene, con ogni dato che si riveli utile per la sua individuazione.

Deve essere indicato poi il prezzo che l’acquirente paga per l’acquisto dell’immobile.

Inoltre viene specificata la data in cui viene sottoscritto l’atto alla presenza di un notaio, data a partire dalla quale avviene il trasferimento di proprietà.

Nel caso di una donazione naturalmente vengono specificate soltanto le generalità del donante e di chi riceve il bene in donazione.

Non è indicato invece alcun prezzo, perché la donazione avviene a titolo gratuito.

Atto di proprietà esempio: le voci che non devono mancare

Quindi possiamo stabilire le seguenti voci che devono essere indicate:

• oggetto del contratto con dati del proprietario e dell’immobile;
• garanzie della parte venditrice;
• dichiarazioni urbanistiche e di conformità amministrativa;
• prezzo e pagamento;
• ricostruzione della proprietà e dei vari passaggi nell’arco di un ventennio.