Categoria Catastale F2: Caratteristiche, IMU, Superbonus!

È molto importante sapere se hai una proprietà che rientra nella categoria catastale F2.

In generale il discorso vale per tutti gli immobili, perché l’appartenenza ad una determinata categoria del Catasto è passibile dell’applicazione di tasse e imposte specifiche, come per esempio l’Imu.

In questa guida che abbiamo preparato sulla categoria F2 metteremo in chiaro tutti questi dettagli, spiegandoti quali sono i requisiti fondamentali che devi considerare riguardo alla categoria catastale F2.

Leggi subito per scoprirne di più!

Categoria catastale F2: cosa significa? Quali immobili identifica?

La categoria F2 viene assegnata agli immobili che si intendono che si trovano in condizioni tali da non produrre reddito.

Possiamo dire che per categoria catastale F2  si fa riferimento ad un’unità immobiliare non agibile, che non è utilizzabile per l’uso abitativo e che si potrebbe paragonare ad un rudere.

In genere si intendono appartenenti a questa categoria gli immobili fatiscenti, immobili diroccati e immobili pericolanti, che hanno subito dei danni strutturali particolarmente importanti o che sono parzialmente demoliti.

Pro e contro della categoria catastale F/2

Vediamo nel dettaglio cosa bisogna sapere della categoria F2.

Pro:

1. Esenzione IMU: generalmente non soggette a IMU, in quanto prive di valore reddituale.
2. Tasse ridotte: assenza di rendita catastale comporta meno oneri fiscali.
3. Ristrutturazione agevolata: spesso beneficiari di incentivi per recupero edilizio.
4. Flessibilità d’uso futura: possibilità di cambiare categoria dopo lavori.
5. Valore potenziale: possono essere un investimento se riqualificate.

Contro:

1. Inutilizzabilità: non si possono abitare o affittare nello stato attuale.
2. Costi di ristrutturazione: spesso elevati, con necessità di adeguamento normativo.
3. Vincoli urbanistici: talvolta soggetti a restrizioni locali.
4. Difficoltà di vendita: mercato più ristretto e meno appetibile.
5. Assenza rendita catastale: non utilizzabile per mutui o garanzie.

Categoria catastale F2: Imu

La categoria catastale F/2, riferita alle unità collabenti, comprende immobili in stato di rovina o fatiscenza, non idonei all’uso e privi di rendita catastale.

Ai fini IMU, queste unità sono generalmente esenti dal pagamento dell’imposta, poiché non producono reddito e non sono in condizioni di generare valore.

Tuttavia, per beneficiare dell’esenzione, è necessario che l’immobile sia effettivamente inagibile, condizione spesso soggetta a verifica da parte del Comune o accertata tramite perizia.

Nonostante l’esenzione IMU, il proprietario è comunque tenuto al pagamento di altre spese, come quelle condominiali (se applicabili) o eventuali tasse locali.

Va inoltre considerato che, in alcuni casi, i Comuni possono disporre diversamente, stabilendo criteri restrittivi o chiedendo una dichiarazione formale dello stato collabente.

L’iscrizione in categoria F/2 può essere utile in attesa di ristrutturazione, per ridurre il carico fiscale durante i lavori. Tuttavia, una volta completata la ristrutturazione, l’immobile dovrà essere riclassificato con attribuzione di rendita e tornerà soggetto a IMU secondo la nuova categoria.

Categoria catastale F2: superbonus – ecobonus

Gli immobili in categoria catastale F/2 (unità collabenti) possono accedere al Superbonus e agli altri bonus edilizi, a determinate condizioni:

• Accesso al Superbonus: consentito, anche se l’immobile è privo di rendita catastale.
• Ecobonus e Sismabonus: applicabili, purché gli interventi rispettino i requisiti previsti.
• Condizione fondamentale: l’immobile deve essere esistente (no nuova costruzione) e, al termine dei lavori, deve essere riclassificato in una categoria catastale ordinaria (es. A/2, A/3).
• Destinazione d’uso: per il Superbonus, l’immobile deve diventare abitativo dopo i lavori.
• APE obbligatorio: serve l’Attestato di Prestazione Energetica pre e post intervento, con miglioramento di almeno due classi energetiche.
• Pratiche edilizie: è necessaria la presentazione della CILAS e la comunicazione all’ENEA.
• Aliquota ridotta: il Superbonus è al 65% nel 2025.
• Documentazione rigorosa: è fondamentale rispettare tutte le scadenze e adempimenti previsti per non perdere il beneficio.

Come verificare la categoria catastale di un immobile

Per verificare la categoria catastale di un immobile, è possibile consultare la visura catastale, un documento ufficiale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che riporta i dati identificativi dell’immobile, inclusa la categoria catastale.

La visura si può ottenere online, gratuitamente, accedendo con SPID, CIE o CNS al servizio “Consultazione personale” disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

In alternativa, è possibile richiederla presso gli sportelli del Catasto o tramite un professionista abilitato (geometra, architetto, ecc.). Per accedere direttamente al servizio online dell’Agenzia delle Entrate, ecco il link ufficiale:
Consultazione visure catastali online – Agenzia delle Entrate

Verificare la categoria catastale è utile non solo per fini fiscali (IMU, TARI, ecc.), ma anche in caso di compravendita, successione o ristrutturazione edilizia..

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