Come Affittare Casa Senza Agenzia: 12 Passi da Seguire!

Chi possiede uno o più immobile può capitare che si chieda come affittare casa al meglio.

In effetti può capitare di chiedersi se si stanno compiendo i passi giusti per affittare casa o se si sta sbagliando qualcosa.

Proprio per questo motivo  Abbiamo pensato di creare questa guida per mettere in evidenza alcuni punti importanti riguardo la locazione spiegando quali sono i punti fondamentali da prendere in considerazione quando si vuole affittare casa senza agenzia.

Tramite questa guida imparerai:

• mettere al meglio in luce i punti di forza dell’immobile che vuoi affittare
• scegliere l’inquilino
• proporre e regolarizzare il contratto di affitto

Vediamo quali sono i 12 passi fondamentali da seguire.

Passo numero 1: Assicurati che il tuo immobile abbia i certificati necessari

Ricordati che, quando decidi di affittare un immobile, quest’ultimo deve possedere le caratteristiche necessarie per poter essere dato in mano all’inquilino.

Come affittare casa seguendo le regole?

In particolare sono necessari, come ti farà notare anche l’agenzia immobiliare alla quale eventualmente ti potrai rivolgere, alcuni certificati.

In maniera particolare, assicurati che ci siano:

• documenti del proprietario dell’immobile – il proprietario dell’immobile che dà in affitto la casa deve presentare la copia della carta d’identità e del codice fiscale, la piantina dell’appartamento, la copia dell’atto di acquisto, la visura catastale, l’attestato di certificazione energetica, noto anche come APE;
• documenti dell’inquilino – la persona che prende in affitto la casa deve presentare la copia della carta d’identità e del codice fiscale, se è un lavoratore subordinato la copia delle due ultime buste paga, la copia della Certificazione Unica e le copie della carta d’identità e del codice fiscale di eventuali conviventi. Se è un lavoratore autonomo deve presentare anche la copia dell’ultimo Modello Unico e della visura camerale;
• conformità impiantistica – devi possedere il certificato di conformità degli impianti dell’appartamento da affittare. Si tratta di attestare la conformità dell’impianto elettrico, di quello idraulico, assicurandosi che siano presenti rispettivamente il salvavita, la messa a terra, le prese di aerazione, le valvole di sicurezza. Inoltre deve essere presente il libretto dell’impianto termico verificato, che descriva tutte le fonti termiche utilizzate, come eventuali stufe, caminetti, caldaie e aria condizionata;
• buono stato dell’immobile – l’articolo 1575 del Codice Civile specifica che il locatore deve consegnare l’immobile in buono stato, senza malfunzionamenti o danneggiamenti;
• diritto di affittare – non sempre si ha il diritto di affittare la casa. In alcune condizioni si potrebbe non possedere questa caratteristica, come per esempio quando l’immobile è pignorato, non se ne può disporre a proprio piacimento. Non si ha il diritto di affittare nemmeno se qualcuno ha l’usufrutto della casa o se il giudice ha assegnato la casa in caso di separazione come casa coniugale.

Passo numero 2: Prepara il tuo immobile e rendilo più bello

Il tuo immobile deve essere preparato bene per presentarlo alla persona che decide di prenderlo in affitto.

In generale possiamo dire che dovresti renderlo più bello, mostrando meno difetti possibili e ricorrendo anche ad alcune strategie e a specifici trucchi:

• Imbianca le pareti
• effettua una pulizia profonda
• provvedi a coprire eventuali macchie

Inoltre puoi fare riferimento ad alcuni piccoli abbellimenti, per rendere il bagno molto più funzionale, in modo che anche questa parte della casa desti interesse.

In particolare puoi tenere presenti le seguenti regole:

• l’igiene – la casa da affittare deve fare una buona impressione anche dal punto di vista dell’igiene e della pulizia in generale. Quest’ultimo aspetto non deve destare alcuna perplessità. Provvedi bene a spolverare anche gli angoli, togli l’eventuale presenza di muffa, lava bene pavimenti e superfici orizzontali. Pulisci i vetri e rendi i dettagli particolarmente lucidi;
• la pulizia del bagno – soprattutto il bagno deve dare un’ottima resa igienica. I sanitari devono essere estremamente puliti e lo stesso discorso vale per la vasca, che, eventualmente, in presenza di macchie di ruggine, deve essere cambiata;
• i mobili – se affitti una casa arredata, assicurati che i mobili siano in uno stile neutro. L’unica eccezione può essere rappresentata dal particolare pregio dell’immobile che presuppone uno stile in particolare;
• la funzionalità – molto importante è anche l’aspetto della scelta dei mobili e dei complementi, in modo che siano il più funzionale possibile;
• l’esterno – cura estremamente anche le parti esterne della casa. Non lasciare il giardino incolto ed evita il terrazzo e il balcone che siano ingombri di residui di lavori di ristrutturazione che siano stati approntati nell’appartamento.

Passo numero 3: Scrivi l’annuncio di affitto

Come affittare casa scrivendo l’annuncio immobiliare?

Assicurati innanzitutto di scrivere un annuncio ben fatto, mettendo bene in evidenza i punti salienti che devono essere necessariamente presenti.

Per scrivere il tuo annuncio, abbi cura di rispettare alcuni principi fondamentali.

Cerca di mettere in evidenza i punti che non possono mancare, fai una descrizione precisa, dai informazioni sul piano in cui è collocato l’appartamento, nel caso si trovi in un condominio, indica se è presente la cantina, quali sono le spese da sostenere per l’affitto (anche eventuali spese condominiali).

Correda l’annuncio con foto e immagini che destino interesse.

Ricordati che coloro che leggeranno il tuo annuncio in parte potrebbero trovare una risposta alla domanda “Come cercare una casa in affitto senza agenzia” e il tuo annuncio (da provato) potrebbe essere quello che stanno cercando.

Assicurati di agire in questo modo:

• fai un titolo accattivante – il titolo può rappresentare la parte più delicata dell’annuncio. È bene che subito indichi al tuo inquilino ciò che sta cercando. Specialmente se decidi di pubblicare il tuo annuncio su un sito internet, devi fare in modo di stuzzicare l’attenzione e la curiosità del cliente, in modo che possa cliccare sul titolo stesso per visualizzare tutta la descrizione della casa. Focalizzati bene sulla fascia di prezzo e sulla posizione e usa dei termini accattivanti, che diano indicazioni in riferimento anche all’ottima posizione della casa. Cita funzioni e servizi che possano contraddistinguere la tua abitazione da affittare. Se decidi di fare degli sconti, mettili in evidenza già nel titolo stesso;
• inizia con le informazioni importanti – un’altra regola davvero fondamentale per scrivere un annuncio di qualità consiste nell’iniziare scrivendo le caratteristiche migliori della tua abitazione. Dovresti cercare di differenziarti dai concorrenti, andando subito al sodo e mettendo in risalto ciò che rende unica la tua casa in affitto. Concentrati sull’aspetto-chiave della tua casa. Segnala la vicinanza dei mezzi pubblici e dei servizi, definisci se si tratta di una zona tranquilla, l’eventuale presenza di un posto auto o di elettrodomestici di buona qualità. Inoltre specifica la vista della città;
• vai avanti con le caratteristiche di base – subito dopo, sempre per colpire l’attenzione di chi legge, indica le caratteristiche di base del tuo appartamento. Si tratta di specificare il numero delle camere, il numero dei bagni, le spese incluse e quelle escluse, il canone di affitto, l’importo del deposito cauzionale, le eventuali spese di condominio. Poi indica il tuo nome e il tuo numero di telefono;
• analizza la concorrenza – questo aspetto può essere utile per specificare nell’annuncio l’importo del canone di affitto. Prova a vedere che cosa fanno gli altri che affittano le case nella tua zona e, in base ai prezzi della concorrenza, regolati nell’indicare una cifra né troppo più bassa né troppo più alta;
• aggiungi foto – è importante che il tuo annuncio sia corredato anche da foto di qualità, per dare subito un’idea al lettore, potenziale affittuario, della tua abitazione. Abbi cura di includere le foto che raffigurano tutte le stanze principali. Mostra la casa nella sua luce migliore, concentrandoti sull’illuminazione. Curati nelle foto anche degli aspetti più professionali, prendendo immagini da angolo o prospettive migliori. Metti sempre foto a colori e focalizza le immagini mettendo in risalto particolari aspetti, come per esempio speciali viste dai balconi o dai terrazzi.

Passo numero 4: Inserisci l’annuncio su siti specializzati

Passa poi ad inserire il tuo annuncio, scritto secondo le regole che ti abbiamo enumerato, su siti specializzati.

I siti internet che trattano di annunci di affitto casa svolgono un ruolo molto importante.

Essi si caratterizzano per far incontrare la domanda e l’offerta.

Il web da questo punto di vista è una grande risorsa, perché riesce a dare tanta visibilità e ti può consentire più facilmente di raggiungere coloro che potenzialmente sono più interessati all’affitto del tuo appartamento.

Ma come fare ad inserire un annuncio su un sito web che si occupa dell’argomento di affitto case?

Affittare casa su internet è molto più semplice di quanto tu possa pensare.

Basta recarsi sull’home page del sito ed entrare nella sezione apposita che consente agli utenti il caricamento del loro annuncio.

Devi soltanto seguire le istruzioni passo passo che il form di ogni sito presuppone, lasciandoti inserire di volta in volta tutte le indicazioni di cui hai bisogno, per creare il tuo annuncio.

Passo numero 5: Gestisci i contatti delle persone interessate

Un aspetto molto importante per affittare casa consiste nel gestire bene i contatti di coloro che sono interessati all’annuncio che hai pubblicato.

Organizzati per bene.

Ti suggeriamo alcuni punti che puoi tenere presenti per una migliore organizzazione di tutti i contatti delle persone che ti chiamano al numero di telefono che hai indicato nell’annuncio di affitto casa:

• scrivi ogni numero in rubrica, indicando specificamente nome e cognome dell’interessato;
• per ogni interessato, dopo il contatto telefonico con lui, specifica le sue esigenze e che cosa vorrebbe trovare nell’appartamento;
• fai una lista di tutti i contatti e fai in modo di incrociare i dati, in modo da vedere quali sono quelli che più corrispondono a ciò che puoi offrire con la tua abitazione;
• analizza i dati che hai trovato e giungi a dei risultati certi, in modo che tu possa davvero mostrare qualcosa di concreto attraverso la casa da affittare;
• ricontatta per prime le persone alle cui esigenze sei sicuro di rispondere con la casa da affittare;
• contatta in un secondo momento le altre persone, se non dovessi trovare l’inquilino giusto fra i primi che hai ricontattato;
• organizza le visite, andando incontro alle loro necessità, sulla base di appuntamenti mirati.

Passo numero 6: Fissa gli appuntamenti e organizza le visite

È arrivato il momento di fissare gli appuntamenti con i potenziali inquilini che hai “selezionato”.

Ricontatta tutte le persone interessate, dando loro un appuntamento per far visitare la casa.

Da questo punto di vista cerca di essere piuttosto elastico, non indisponendo gli interessati.

Per quanto tu possa, cerca di venire incontro ai loro bisogni di fissare orari determinati o giorni specifici della settimana.

Non trascurare la possibilità che alcune persone possano richiederti di vedere la casa che vuoi dare in affitto anche di sabato o di domenica, quando magari sono libere da impegni di lavoro.

Mostrati disponibile e mettetevi d’accordo, cercando la soluzione più opportuna.

Ecco come puoi organizzarti per far vedere casa agli interessati.

Soprattutto ecco alcune regole che dovresti seguire, per mostrare casa nel migliore dei modi:

• metti in risalto l’ingresso dell’abitazione. Questo è il primo punto con cui i potenziali inquilini si trovano a contatto con l’appartamento. Quindi cerca di valorizzare questo luogo al massimo;
• lascia libero il potenziale inquilino di girare per la casa, in modo che possa avere la possibilità di rendersi conto personalmente della disposizione delle stanze;
• se ha necessità di sapere delle informazioni, guidalo quanto più lievemente possibile, in modo da indirizzarlo nella giusta direzione e in modo da specificare alcuni dettagli che non si notano a prima vista;
• mostra la casa in ordine ed estremamente pulita, per fare una buona impressione;
• valorizza alcuni angoli, concentrandoti sui dettagli che potrebbero colpire l’interessato positivamente;
• metti in risalto alcuni particolari che sai che corrispondono alle esigenze e a ciò che cerca in un appartamento;
• se la casa ha una bella vista in città, invitalo ad uscire nel balcone o in terrazzo, per mostrargli lo spettacolo di cui potrà godere, se prende in affitto la tua casa;
• se la casa è già affittata ad un precedente inquilino, ricordati cosa prevede la legge e cosa è stato stabilito eventualmente in clausole nel contratto di affitto. Quindi dai un preavviso al precedente inquilino e fai in modo di organizzare gli appuntamenti curandoti che le visite da parte di terzi si svolgano sempre in presenza dell’inquilino stesso, dopo che quest’ultimo ha dato il suo consenso.

Passo numero 7: Valuta e scegli tra i contratti di affitto

Come si fa un contratto di affitto e quale tipologia di contratto scegliere sono dubbi che si pone chiunque abbia un appartamento o una casa da affittare.

Cominciamo con indicarti le tipologie di contratto di affitto esistenti:

• contratto ordinario a canone libero – nel contratto ordinario a canone libero, denominato comunemente anche 4+4, le parti possono scegliere in maniera autonoma l’importo del canone. Esiste però un vincolo da rispettare: la durata minima del primo periodo di affitto deve essere di 4 anni e poi il contratto si può rinnovare automaticamente per altri 4 anni
• contratto transitorio – secondo la legge, un contratto transitorio non può durare meno di un mese e più di 18 mesi. Dopo questi termini, il rapporto di locazione si considera concluso. Né il locatore né l’inquilino hanno bisogno di darne comunicazione
• contratto convenzionato o a canone concordato – il contratto di locazione a canone concordato comunemente viene definito anche come 3+2. Il canone viene considerato come calmierato, quindi più basso rispetto a quello che di solito prevede il mercato immobiliare in un dato momento. Infatti l’importo del canone viene calcolato in base agli accordi che vengono definiti tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini
• contratto transitorio per studenti – il contratto transitorio per studenti ha una durata che va dai 6 ai 36 mesi. Può essere stipulato con il locatore da un singolo studente oppure da gruppi di studenti che studiano presso un’università fuori sede. Può riguardare soltanto città che sono sede di università
• contratto di comodato d’uso – il comodato d’uso dispone che il locatore affidi ad un’altra persona la sua abitazione, in modo che l’inquilino se ne possa servire per un certo tempo. Alla fine del contratto, colui che ha ricevuto l’immobile lo restituisce. Tuttavia in questo caso non viene stabilito un canone da pagare, perché il comodato è gratuito

Passo numero 8: Metti le cose in chiaro sin da subito

Se sei il proprietario di un immobile che vuoi dare in affitto, ricordati che fin dall’inizio è importante mettere le cose in chiaro.

Non lasciare nulla al caso, per evitare che più tardi possano sorgere equivoci e incomprensioni con l’inquilino.

Stabilisci fin da subito la tipologia di contratto che proponi, anche considerando le esigenze del conduttore, in modo da venirgli incontro e di trovare una soluzione che possa essere utile per entrambe le parti.

Naturalmente le tipologie di contratto sono ben definite, quindi non puoi fare a tuo piacimento, però c’è sempre una soluzione che può corrispondere a degli obiettivi precisi.

Molta chiarezza deve essere usata anche per quanto riguarda la caparra, che nel caso dell’affitto si configura come deposito cauzionale.

Spiega subito all’inquilino quante mensilità vuoi trattenere come deposito cauzionale, attenendoti comunque a ciò che stabilisce la legge in base alla tipologia di contratto scelta.

Anche per quanto riguarda l’importo del canone mensile da pagare, dovresti far chiarezza fin da subito.

Per quanto riguarda l’importo del canone, attieniti anche questa volta alle disposizioni di legge.

A seconda delle tipologie di contratto scelte dalle parti, ci sono delle regole da rispettare per stabilire quanto si deve pagare di affitto e se va applicato un prezzo calmierato o un prezzo di mercato.

Nel caso in cui per esempio intervengano accordi convenzionali fra le associazioni a livello locale, informati su quanto puoi o dovresti chiedere come importo da far pagare.

Passo numero 9: Stipula e firma del contratto

Hai trovato l’affittuario giusto senza un intermediario? È il momento di passare alle cose formali.

Il contenuto del contratto di locazione ad uso abitativo viene deciso liberamente dalle parti.

Infatti, la legge 431/98 che regola questo accordo impone solo alcune regole di contenuto, non uno schema preciso.

Nel caso del contratto di locazione a canone libero, ad esempio, l’unico obbligo è la durata minima di 4 anni e un eventuale rinnovo di altri quattro.

In un contratto a canone concordato, invece, vengono stabilite solo le quote mensili di affitto.

Locatario e conduttore quindi non devono seguire uno schema preciso e possono mettersi d’accordo liberamente sulle condizioni del contratto.

Non essendoci un’agenzia a vigilare, è importante sapere come affittare una casa senza rischi.

Prima della firma, sia il proprietario che l’inquilino dovranno controllare che il contratto contenga tutto il necessario, per la massima tutela di entrambi.

Se c’è un’agenzia a vigilare, è possibile agire con più sicurezza, fidandosi dell’intermediario.

Passo numero 10: Raccogli i documenti fondamentali

Come affittare una casa con o senza agenzia richiede la presentazione di alcuni documenti essenziali.

Al momento della firma, il proprietario deve avere con sé:

• documenti personali
• planimetria dell’immobile
• copia dell’atto di provenienza
•  visura catastale

Come detto, è obbligatorio anche il certificato di prestazione energetica, sia a titolo informativo sia per fissare il canone mensile.

L’inquilino dovrà avere:

• i documenti personali e delle garanzie sul reddito percepito
• buste paga o l’ultimo Cud nel caso di lavoratore dipendente, modello Unico
• visura camerale in caso di libero professionista

Infine i doveri dell’inquilino: qui il proprietario può inserire il diritto di accedere all’immobile a determinate condizioni, un obbligo a tenere la casa curata o al rispetto delle regole del condominio.

Passo numero 11: Controlla le clausole del contratto di affitto

Stipulare un contratto di affitto senza agenzia prevede una serie di clausole, che precisano le condizioni della locazione e vengono concordate direttamente tra il proprietario e l’inquilino.

Il contratto di locazione contiene i dati personali di locatore ed affittuario e la breve descrizione dell’appartamento.

Quindi, insieme, proprietario e conduttore fissano i contenuti più importanti: la durata del contratto di locazione, l’eventuale rinnovo automatico o le modalità di recessione dell’accordo firmato.

A questo si aggiungono poi le condizioni in cui la casa viene data in affitto, come le finalità di utilizzo o i divieti da rispettare.

Elemento fondamentale è il canone d’affitto, espresso come monte annuo e nelle mensilità, seguito da cauzione o eventuali anticipi da corrispondere subito.

A questi punti fanno seguito le altre voci di costi accessori, come le spese di condominio e le imposte, e chi li deve pagare.

Passo numero 12: Registra il contratto di affitto

La registrazione del contratto di affitto è molto importante.

Infatti, soltanto attraverso la registrazione del contratto di locazione, l’accordo fatto tra il proprietario di un immobile e l’inquilino diventa valido.

È fondamentale procedere ad effettuare un contratto di locazione con registrazione, perché altrimenti si potrebbe anche mettere in discussione l’accordo che è stato stabilito, in base al quale il proprietario di un immobile concede un’abitazione ad un inquilino, il quale si impegna a versare un canone mensile.

Possiamo dire in generale che con la registrazione del contratto di affitto vengono tutelati sia il locatore che il conduttore.

Proprio il proprietario dell’immobile deve procedere alla registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Ci sono anche dei tempi ben precisi, entro i quali si deve provvedere a mettere in atto tutto ciò.

Infatti l’omessa registrazione del contratto di locazione o la registrazione del contratto di locazione in ritardo possono comportare il pagamento di alcune sanzioni pecuniarie.

Secondo la legge, la registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla firma del contratto.

Dopo aver effettuato la registrazione, il proprietario dell’immobile, entro 60 giorni, deve darne apposita comunicazione all’inquilino, fornendo anche la prova del pagamento della tassa di registrazione del contratto di locazione.

Per fare la registrazione si hanno a disposizione diverse modalità, in particolare quella cartacea e quella telematica.

In ogni caso devono essere allegati diversi documenti.

Ecco di quali si tratta:

• modello RLI, che puoi ritirare presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate o che puoi scaricare dal sito internet ufficiale. Nel modello RLI devi indicare tutte le informazioni che riguardano il contratto;
• modello RR – si tratta di un documento potenzialmente allegabile. Esso va presentato soltanto nell’eventualità in cui i contratti da registrare sono più di uno;
• contratto di locazione – si devono allegare due copie del contratto con firma originale;
• imposta di bollo – si devono allegare anche i contrassegni per il pagamento dell’imposta di bollo su ogni copia del contratto. Il pagamento dell’imposta corrisponde a 16 euro per ogni quattro facciate o per ogni cento righe;
• ricevuta di pagamento della tassa di registro.

Come abbiamo specificato precedentemente, hai due possibilità per procedere alla registrazione del contratto di locazione:

• uffici dell’Agenzia delle Entrate – recati presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio, utilizza uno dei moduli disponibili e, allegando tutti gli altri documenti richiesti, procedi alla registrazione attraverso il modello cartaceo;
• registrazione telematica – il locatore può anche procedere alla registrazione del contratto di affitto, specialmente quando si tratta della registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo, mediante i servizi telematici. Il proprietario dell’immobile deve richiedere l’abilitazione ai servizi telematici. La procedura avviene attraverso il software RLI Web, sempre scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate. In questo caso si deve allegare una copia del contratto in formato TIF, TFF o PDF.

Per pagare l’imposta di registrazione del contratto di locazione si può utilizzare il modello F24 Elide, se si è scelta la forma cartacea.

Se l’immobile è imponibile IVA, l’imposta di registro corrisponde a 67 euro.

L’importo della tassa può variare anche al fatto che l’immobile sia arredato oppure no.

Quando si tratta di registrare il contratto, puoi scegliere anche il regime sostitutivo della cedolare secca, riservato però soltanto ai contratti di abitazione ad uso abitativo.

Se scegli la cedolare secca, devi versare un’imposta sostitutiva, evitando di pagare le imposte di registro, l’imposta di bollo, l’Irpef e le sue addizionali.