Come Affittare un Appartamento in Modo Sicuro: Requisiti Minimi, Elementi Fondamentali! Cosa Devi Sapere!

Come affittare un appartamento?

Hai scelto di investire nel mercato immobiliare per comprare un immobile da dare in locazione, oppure hai una seconda casa che vuoi mettere a rendita.

La tua domanda è del tutto lecita!

Le zone turistiche, i quartieri universitari o centri del lavoro permettono di ricavare un utile più facilmente, ma non sempre dare in affitto una casa è cosa semplice.

Affittare casa richiede una serie di passaggi preparatori, come scrivere l’annuncio o controllare che l’immobile abbia i requisiti per la locazione.

Poi inizia l’attenta selezione degli inquilini e del contratto d’affitto da proporre.

Infine, e non è certo un dettaglio, servono il canone e la pianificazione fiscale giusta per ottenere il massimo dalla tua rendita.

Quali sono i requisiti minimi per affittare un appartamento

Per capire quale siano le modalità maggiormente corrette per mettere in affitto un appartamento è necessario partire dai requisiti che l’immobile deve possedere.

Cominciamo dalle prerogative minime, stabilite dalla legge.

1. La casa deve essere libera da questioni legali

Partiamo da un punto importante e fondamentale!

Sulla tua seconda casa non devono gravare questioni legali né fiscali, come ipoteche, pignoramenti o contenziosi con il fisco.

Come avrai capito, questo requisito è fondamentale!

2. Alcune certificazioni sono obbligatorie

In secondo luogo, l’appartamento dovrà avere gli impianti di riscaldamento, elettrico e dell’acqua sicuri e a norma.

Non solo:per mettere in locazione la casa è obbligatorio possedere la certificazione di prestazione energetica dell’immobile (APE).

L’APE è il documento che offre tutte le informazioni sull’edificio per quel che riguarda consumo energetico ed isolamento termico.

La certificazione APE è un biglietto da visita per l’appartamento da affittare, che informa sul valore dell’edificio e influenza il prezzo dell’affitto.

Il canone mensile infatti può essere più alto se la tua casa ha un’ottima efficienza energetica, poiché questo si traduce in minori spese di riscaldamento o minori sprechi energetici per i tuoi inquilini.

3. L’immobile deve essere adeguato per accogliere

Oltre agli obblighi previsti dalla legge, quando decidi di affittare un appartamento la tua casa deve essere adeguata ad accogliere dei locatari.

Una casa ordinata e bella da vedere è il principale dei requisiti agli occhi di chi cerca casa.

Accertarti allora che i locali siano puliti all’atto del sopralluogo.

Quali elementi che rendono la tua casa facilmente affittabile

Come si affitta un appartamento?

Vediamo quali sono i requisiti fondamentali!

Abbiamo visto i requisiti minimi per poter affittare un immobile, ma spesso questi potrebbero non bastare per mettere a rendita una seconda casa.

Nel grande mercato immobiliare di oggi alcuni dettagli possono fare la differenza tra un appartamento che genera un utile e uno sfitto.

1. Quartiere in cui si trova l’immobile

Uno dei principali è senz’altro la zona in cui si trova l’immobile.

Se possiedi una seconda casa in quartieri universitari o di importanti luoghi di lavoro, potrai cederla in locazione facilmente a studenti o dipendenti.

Oppure, se la tua abitazione è in una tranquilla zona residenziale, andarci a vivere potrebbe essere il desiderio di molte famiglie.

La posizione è fondamentale! Legata alla zona è la questione dei servizi: più un appartamento è circondato di negozi, attività, aree di svago o è facilmente raggiungibile coi mezzi pubblici, meno sarà difficile affittarlo.

2. Presenza di box o posto auto

Altro elemento che rende la tua casa più appetibile è la presenza di un box o posto auto.

La comodità di poter parcheggiare facilmente la macchina è fondamentale in grandi città o centri turistici.

3. Mobilio moderno

Se vuoi affittare un appartamento ammobiliato sicuramente l’occhio vuole la sua parte. Mobili vecchi e dismessi non ti saranno d’aiuto, meglio mobili dalle linee semplici e piuttosto nuovo.

A questo proposito ti consigliamo la NOSTRA GUIDA: Affitto Ammobiliato: Come Affittare una Appartamento Ammobiliato in Sicurezza!

4. Impianti a norma

Per legge per affittare un appartamento gli impianti devono essere a norma.

Bisogna considerare che impianti nuovi che si caratterizzano per una buona manutenzione spesso aiutano ad affittare prima e meglio l’appartamento.

5. Infissi Nuovi

Nelle grandi città che spesso si caratterizzano per la presenza di rumori che rendono la vota in casa poso tranquilla e serena è sempre consigliato rivedere gli infissi.

Gli infissi oltre a isolare dai rumori proteggono dal freddo e spesso sono un requisito per molte persone che cercano casa in affitto.

Nel caso di sostituzione degli infissi si ha diritto alle detrazioni: Sostituzione infissi detrazione: come funziona il bonus!

Quanto contano le  dimensioni e l’età dell’immobile

Una casa spaziosa può essere un elemento a tuo favore se credi di affittare casa a famiglie o più inquilini.

Può essere un fattore che studenti o locatari soli possono valutare negativamente, ma in genere un’abitazione grande è sempre più gradita.

Per dare facilmente in locazione la tua casa conta anche l’età dell’immobile.

In media è meno complicato pensare a come affittare un appartamento nuovo di zecca che uno attempato.

Non è per forza vero, ma il tempo incide.

Un immobile vecchio potrebbe infatti non essere apprezzato da certi inquilini, preoccupati dal peggior stato di salute dell’edificio o della minor efficienza energetica.

In ogni caso non è sempre così! Diciamo che l’età dell’immobile è una faccenda piuttosto soggettiva che dipende molto dalla città o dal paese in cui si trova l’appartamento.

L’età di un immobile nel caso di una grande città molto spesso non è un problema, anche perchè gli stabili d’epoca oltre ad essere molto belli esteticamente rappresentano la storia e caratterizzano in maniera prestigiosa un quartiere o una zona della città.

Inoltre nella maggior parte dei casi si caratterizzano per la presenza di impianti a norma e di certificazione energetica.

Come scrivere l’annuncio

Ecco un altro dei segreti su come affittare un appartamento in modo sicuro: scrivere un annuncio di affitto casa efficace.

Se vuoi mettere a rendita la tua seconda casa con profitto, preparare una buona inserzione è fondamentale, soprattutto se cerchi interessati su internet.

La maggior parte delle persone cerca gli annunci su internet pertanto questo canale risulta molto utile e proprio per questo motivo a questo punto dell’articolo ti spiegheremo come affittare un appartamento su internet.

Quando ti affacci sul mercato del mattone, entri in competizione con centinaia di altri locatori con appartamenti simili al tuo.

In questo mare di offerte, senza un’inserzione fatta bene rischi di non catturare i potenziali inquilini.

Lavora bene sul testo dell’annuncio

Cerca una frase accattivante ed esauriente, precisa e capace di distinguere il tuo annuncio di affitto casa dagli altri.

Se il titolo dovrà essere molto chiaro, di modo tale che l’utente capisca sin da subito dove si trova l’appartamento.

Poi procedi scrivendo prima le caratteristiche migliori dell’immobile, che lo rendono unico, insomma i punti di forza.

Un annuncio di affitto casa perfetto aiuta i potenziali locatari a visualizzare l’appartamento e stuzzica il loro interesse.

Fatto questo, inserisci le foto. Le foto devono permettere all’utente di visualizzare perfettamente più ambienti possibili della casa.

Includi nell’annuncio informazioni come il canone mensile, eventuali spese, numero di stanze e recapiti personali.

Aggiungi anche dettagli sulla disponibilità ad accettare animali, il deposito cauzionale o la data in cui la casa sarà pronta.

Se non sai come scrivere un buon annuncio per affittare un appartamento su internet, inizia confrontandoti con gli altri locatori e le loro inserzioni.

Questo ti permette sia di valutare il prezzo del canone mensile sia di capire se la tua è abbastanza unica.

Un esempio di annuncio di contratto di affitto

Siamo arrivati al punto in cui ti facciamo un esempio di un annuncio di affitto aiutandoti in maniera concreta di modo tale che il tuo annuncio risulti perfetto e il tuo appartamento possa essere affittato il prima possibile.

Titolo: Stanza singola e stanza doppia in affitto in Zona Crocetta Torino

Annuncio: A due minuti a piedi dal Politecnico di Torino affitto a studenti una stanza singola con balcone e una grande stanza doppia con 2 finestre entrambe molto luminose.

Le camere sono dotate di letto, comodino, armadio, libreria, scrivania, sedia girevole, e lampada.

L’appartamento è situato al secondo piano con ascensore e si costituisce di cucina abitabile (due camere da letto di cui una doppia e una singola) e due bagni dotati entrambi di doccia, un ripostiglio e due balconi e una cantina.

L’appartamento è stato totalmente ristrutturato ed è dotato di tutti gli elettrodomestici più utili come: lavatrice, lavastoviglie, forno, forno a microonde, aspirapolvere, ferro da stiro, tv, modem per la connessione a internet.

La sua vicinanza al Politecnico (250m circa) rende l’appartamento comodissimo per gli studenti universitari. La sua posizione risulta inoltre strategica perchè offre diversi servizi come supermercati, mercato del quartiere, palestra, parco pedonale e mezzi pubblici.

Il riscaldamento è centralizzato con valvole utili per modificare la temperatura su ogni termosifone.

Spese:le camere saranno disponibili da Settembre e prevedono un canone mensile di 300 euro per la camera singola e 230 euro per la camera doppia più le spese riguardanti i consumi che sono:

• le spese condominiali ammontano a 20 euro al mese a persona;
• i consumi energetici ammontano a circa 30 euro al mese a persona con saldo a consuntivo;
• la spesa media per il riscaldamento ammonta a 50 euro mensili a persona dal mese di ottobre al mese di marzo con saldo a consuntivo.

Tipologia di contratto di affitto: si propone un contratto di affitto con cedolare secca.

Contatti: per informazioni aggiuntive contattare i seguenti numeri:….. o scrivere a questo indirizzo di posta elettronica….

Ricordati di inserire le foto, possibilmente di tutti gli ambienti del tuo appartamento.

Come e dove pubblicare l’annuncio

Quando hai una casa da affittare vuoi che il tuo annuncio di affitto venga visto da più persone possibili.

Per mettere bene in vista il tuo immobile da allocare hai a disposizione due canali: la via cartacea, su giornali locali e riviste di annunci, e il metodo online.

Quest’ultimo è il modo più comodo per pubblicare un annuncio di affitto, nonché la soluzione che può raggiungere il maggior numero di potenziali interessati.

Capire come affittare un appartamento su internet è molto semplice: gli annunci per affittare casa vengono concentrati in grossi portali di affitto online.

Quando scegli dove pubblicare l’annuncio, vai sui più famosi siti per affittare casa, come Immobiliare.it, Casa.it o Idealista.

Valuta anche grandi piattaforme come Backeca o Kijiji, generiche, ma ben fornite.

Queste soluzioni infatti hanno il maggiore numero di visitatori, e se vuoi mettere a rendita il tuo immobile velocemente devi scegliere le piazze più consultate da potenziali inquilini.

Esistono anche portali pensati per esigenze specifiche: Uniplaces ad esempio è il sito per dare casa in locazione a studenti.

Se invece pensi a come affittare un appartamento per brevi periodi ai turisti o a studenti, valuta di inserire un’inserzione su AirBnB o HomeAway.

Per pubblicare un annuncio efficace dovrai corredarlo con foto di qualità.

Scegli scatti che risaltino, immagini con una buona luce e dai colori vividi, quasi professionali.

Come selezionare l’inquilino e quale referenze chiedere

Veniamo alla scelta del locatario.

Tutti i proprietari di casa si chiedono come affittare un appartamento all’inquilino perfetto, perché trovare la persona giusta significa completare l’investimento nella seconda casa.

Un inquilino che assicura un’entrata mensile, ha cura del tuo immobile e non provoca grattacapi al locatore è infatti la premessa per una rendita duratura.

Selezionare l’inquilino giusto quindi è una priorità e prima di stipulare il contratto è buona prassi per il proprietario conoscere chi ha davanti. Se la controparte è già stata in affitto, puoi chiedere al locatario delle referenze all’ex proprietario di casa, il più informato sul profilo dell’inquilino.

Quindi devi assicurarti che abbia una situazione lavorativa solida.

Per affittare un appartamento in modo sicuro chiedi garanzie sulla sua stabilità professionale: un locatario che lavora può pagare regolarmente i canoni di affitto.

Inserisci la figura del garante nel contratto di affitto!

Se poi vuoi tutelarti al massimo, fissa una caparra a chi vuole affittare l’appartamento.

È tuo diritto quando dai la casa in locazione richiedere un anticipo equivalente a una mensilità d’affitto.

In alternativa, puoi contrattare un’assicurazione di affitto, una polizza sulla casa che permette al proprietario di recuperare l’affitto mensile non corrisposto.

Inoltre, se necessario, l’assicurazione rimborsa i danni causati all’immobile ed eventuali spese legali in caso di controversia con l’inquilino.

Se ti serve aiuto, chiedi consulenza ad un’agenzia immobiliare. Le agenzie infatti possono avere un archivio di clienti, hanno esperienza negli affitti e sanno come reperire informazioni prima di chiudere un contratto.

Come stabilire il prezzo di affitto

Stabilire il canone mensile da chiedere a un nuovo inquilino è un passaggio delicato.

Il prezzo di locazione è strettamente legato al valore dell’immobile ma può dipendere anche da altri fattori, come la concorrenza o il tipo di contratto.

Prima di tutto, il canone di affitto non è completamente a discrezione del locatore.

Lo Stato italiano, con la legge 431/1998 (art. 2 comma 3), interviene stabilendo il limite massimo e minimo del canone di locazione.

Questi valori sono stati fissati attraverso accordi territoriali, e sono reperibili sui siti internet dei Comuni.

Una volta trovata la fascia di pertinenza del tuo appartamento in base a zona, caratteristiche abitative e funzionali avrai un’idea del prezzo d’affitto da chiedere.

All’interno di questa fascia minima e massima, tuttavia, potrai contrattare il canone di locazione con il tuo inquilino.

Di certo pensi a come affittare un appartamento per ottenere un buon profitto mensile, giusto?

Parti quindi da una base che rispecchi al meglio il valore dell’immobile e ritoccala a seconda delle tue esigenze.

Se ad esempio vuoi dare in locazione casa velocemente, abbassare il prezzo del tuo affitto può aiutare.

È buona prassi confrontare i canoni di locazione delle abitazioni più simili alla tua.

Guarda a quali prezzi vengono affittate le case nella tua zona: potrebbe anche essere un modo per proporre una soluzione più vantaggiosa.

Se hai bisogno, puoi sempre chiedere consulenza presso un’agenzia immobiliare o un calcolo del canone d’affitto ad esperti, anche online.

Come scegliere il contratto di affitto

Decidere come affittare un appartamento comporta anche una seria riflessione sul contratto da scegliere.

Stipulare l’accordo di locazione corretto è un passo importante, che serve a stabilire tutti i diritti e obblighi del proprietario e dell’affittuario.

Inoltre è il tuo primo strumento di tutela in caso di insolvenza dell’inquilino.

Per capire come scegliere quello più giusto, vediamo le caratteristiche particolari di ogni contratto di affitto.

Contratto ad uso transitorio

Iniziamo dalla locazione ad uso transitorio.

È un tipo di contratto di locazione per esigenze temporanee. Può richiederlo un inquilino che pensa a come affittare un appartamento settimanalmente o per brevi periodi, magari per lavoro. Dura da 1 a 18 mesi.

Questa opzione non vale per esigenze turistiche. Per quelle infatti esiste l’apposita locazione turistica, contratto particolarmente snello e breve che ha durata massima di 30 giorni.

Altro contratto transitorio cucito su particolari esigenze è la locazione a studenti universitari, con durata massima di 36 mesi.

Contratto a canone libero

Il più comune però è il contratto di locazione a canone libero.

Questo accordo di affitto offre maggiore sicurezza al locatore di ottenere una rendita per più anni, vincolando l’immobile per un lungo periodo. Il contratto infatti ha durata fissa di 4 anni, prorogabile per i successivi 4.

Contratto a canone concordato

Molto frequente è anche l’accordo di locazione a canone concordato. Il prezzo d’affitto viene stabilito dal comune secondo gli accordi tra associazioni di proprietari e di affittuari.

La rendita che puoi ottenere quindi è un po’ più bassa, ma puoi godere di benefici fiscali. Il contratto dura 3 anni ed è rinnovabile per altri 3.

Naturalmente puoi trovare informazioni dettagliate sulle tipologie di contratto di affitto qui: Contratti di affitto: tutte le tipologie!

Perché è fondamentale fare una pianificazione fiscale

Percepire un reddito da locazione è un indice di capacità contributiva, per questo la tua rendita sull’affitto è soggetta a tassazione.

Quindi, per massimizzare il profitto, quando pensi a come affittare un appartamento dovrai studiare un’accurata pianificazione fiscale.

La legge italiana permette di scegliere se assoggettare il canone di locazione ad imposta Irpef o a Cedolare secca.

Se scegli la tassazione Irpef, l’affitto va a formare la base imponibile sommandosi agli altri tuoi redditi. A questa somma vengono poi applicate aliquote progressive Irpef.

Se percepisci un reddito alto, quindi già soggetto ad aliquote elevate, tassare la rendita sull’affitto in questo modo è svantaggioso.

Il canone andrà ad aumentare la base imponibile su cui il fisco calcolerà l’imposta.

La cedolare secca invece ha il vantaggio di essere un’imposta sostitutiva per Irpef, tassa di registro e addizionali Regionali e Comunali.

L’importo è pari al 21% se il contratto è a canone libero, oppure al 10% se il contratto è a canone concordato.

La tassazione a cedolare secca si applica quindi direttamente alla quota di affitto, riducendo il guadagno netto della tua rendita ma senza gonfiare i tuoi redditi tassabili.