Come calcolare il valore di un immobile?
Davvero una bella domanda, alla quale possiamo rispondere soltanto se prendiamo in considerazione alcuni elementi.
Non è affatto facile riuscire a districarsi fra gli innumerevoli fattori che concorrono a determinare il valore di un immobile.
Ecco perché potrebbe diventare davvero fondamentale fare una stima oggettiva dell’immobile sul quale si intende investire.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Come si calcola il valore di mercato
Arriviamo subito al punto indicandoti l’operazione da fare per calcolare il valore di mercato.
Calcolo Valore Immobile:
Superficie commerciale X quotazione al metro quadro X Coefficienti di merito
Dopo averti indicato come si calcola ti descriviamo gli elementi di questa operazione uno per uno.
La superficie commerciale di un immobile
Per iniziare, potrebbe essere molto utile concentrarsi sul calcolo della superficie commerciale dell’immobile sul quale si intende investire.
Cominciamo con chiarire sin da subito che la superficie commerciale di un immobile è costituita da tutte le superfici coperte, le superfici ponderate come ad esempio i balconi, e le quote percentuali delle pertinenze.
La superficie calpestabile delle aree coperte deve essere considerata in quote percentuali nel calcolo:
- le mura perimetrali si calcolano al 100% fino ad un massimo di 50 cm
- in caso di mansarda bisogna considerare solo il 75% della superficie nel caso l’altezza sia di almeno 240 cm; in caso diverso si considera solo il 35%.
- in caso di soppalco nel caso di un’altezza di 240 cm si considererà l’80% altrimenti il 15%
- in caso di verande si prende in considerazione l’80% della superficie
- per seminterrati abitabili o tavernette si prenderà in considerazione il 60% della superficie.
Per tutte le superfici scoperte come balconi o terrazzi si conteggiano allo stesso modo delle superfici calpestabili.
Per superfici ponderate sono da intendersi:
- lastrico solare
- balcone
- terrazzo
- cortile
- giardino
- garage
- cantina
- box auto
- portico
Consideriamo a quanti metri quadrati corrisponde la superficie dell’edificio, quelli calpestabili all’interno della casa.
Aggiungiamo il 5%, che corrisponde ai muri perimetrali e ai muri interni.
Aggiungiamo al valore ottenuto il 30%, per prendere in considerazione anche i balconi.
La quotazione al metro quadro
La quotazione al metro quadro si basa su alcuni elementi importanti come l’ubicazione (dove si trova) dell’immobile, ossia quartiere, città, zona di riferimento, le condizioni dell’edificio e lo stato di manutenzione e conservazione.
E’ l’Agenzia delle Entrate l’ente di riferimento che si occupa di monitorare i fattori di cui ti abbiamo appena parlato tramite le quotazioni OMI.
Queste quotazioni immobiliari sono delle stime divise per aree territoriali e legate al valore commerciale dell’immobile.
I coefficienti di merito
Siamo arrivati al punto in cui parliamo dell’ultima variabile ossia quella che interessa i coefficienti di merito.
I coefficienti di merito possono aumentare o meno la quotazione dell’immobile in maniera incisiva.
Vediamo quali sono:
1) Abitazione Libera o Abitazione occupata
Sicuramente i primi numeri che determinano e pongono differenze sul valore dell’immobile derivano dallo stato locativo.
Un’ abitazione libera avrà un valore superiore rispetto ad un’abitazione locata.
Vediamo meglio!
| Stato Locativo | Tipo di Contratto | Valore |
| Abitazione Libera | 100% | |
| Abitazione Locata | contratto 4+4 | -20% |
| Abitazione locata a studenti | -5% | |
| Abitazione locata stagionalmente | -5% |
2) Stato in cui si trova l’edificio
Lo stato in cui si trova l’edificio ha una certa rilevanza. Palazzi datati ma fatiscenti con facciate mal ridotte abbassano notevolmente il valore dell’immobile.
Vediamo i numeri!
| Anno Edificio | Ottimo Stato | Cattivo Stato |
| 1-30 anni | 0 | -5% |
| 30-50 anni | +5% | -10% |
| oltre i 50 anni | +10% | -15% |
3) Piano in cui si trova l’appartamento
Innanzitutto si deve considerare a che piano si trova la casa. Più la casa è in alto, più il suo valore tende ad aumentare.
| Piano | Con Ascensore | Senza Ascensore |
| Seminterrato | – 25% | -25% |
| Piano Terra | -10% | -10% |
| Primo Piano | -10% | -10% |
| Secondo Piano | -3% | -15% |
| Terzo Piano | 0 | -20% |
| Piani Alti | +5% | -30% |
| Ultimo Piano | +10% | -30% |
| Attico | +20% | -20% |
Come avrai notato la presenza o meno dell’ascensore incide notevolmente sul valore dell’immobile dal secondo piano in poi.
Nel nostro articolo: Valutazione di un Appartamento Senza Ascensore potrai trovare info dettagliate.
4) La luce dell’appartamento e la vista
Poi si devono considerare l’esposizione alla luce del sole e la vista a cui permette di accedere l’appartamento.
| Luminosità | Ore del giorno | Valore |
| Molto Luminoso | Soleggiatura presente per tutto o quasi tutto il giorno | +10% |
| Mediamente Luminoso | Soleggiatura presente in parte della giornata | 0% |
| Poco Luminoso | Soleggiatura poco presente o assente | -5% |
Importante anche la vista dell’appartamento che potrà essere vista esterna, panoramica, mista o interna. Negli ultimi due casi il valore dell’immobile scende di circa il 5%.
5) Stato di conservazione dell’appartamento
Lo stato di conservazione dell’appartamento incide parecchio sul reale valore dell’immobile.
Un fattore da prendere assolutamente in considerazione.
Vediamo bene quali sono i numeri!
| Stato di conservazione | Valore |
| Da ristrutturare | -10% |
| Buono Stato | 0% |
| Ristrutturato | +5% |
| Finemente Ristrutturato | +10% |
| Nuova Costruzione | +10% |
6) Tipologia di riscaldamento
La tipologia di riscaldamento spesso incide non solo sui consumi ma anche sul valore dell’immobile.
In effetti un riscaldamento centralizzato con contabilizzatori aumenta sicuramente il valore di un immobile.
| Tipologia di Riscaldamento | Valore |
| Autonomo | +5% |
| Centralizzato | 0% |
| Centralizzato con contabilizzatori | +2% |
7) Presenza o meno di servizi
Inoltre si devono considerare gli spazi comuni, i servizi di zona, quindi se la casa è vicina a fermate dell’autobus o della metropolitana, vicina ad aree dedicate al verde.
Naturalmente bisognerà fare molta attenzione anche all’inquinamento acustico e a rumori fastidiosi che possono creare situazioni spiacevoli nella quotidianità. Diciamo che in linea generale un tram sotto casa o un pub o un locale molto rumoroso non sono il massimo.
Proprio come ci si può rendere conto dal prendere in atto tutti questi fattori, fare una perizia di questo genere è complicato, ma non impossibile.
Spesso si commette l’errore di valutare il proprio immobile o l’immobile che si vuole acquistare senza valutare questi fattori. Questo è uno dei motivi per cui spesso le compravendite si rivelano complicate e molto lunghe.
La valutazione di un esperto è davvero indispensabile, specialmente se si è intenzionati a vendere l’immobile, per non cadere in errori molto comuni oppure per non lasciarsi ingannare nel momento in cui si devono pagare le imposte sull’immobile.
Come si calcola il valore di un immobile partendo dalla rendita catastale?
A seconda delle tipologie di immobili cambia anche la misura catastale per le modalità previste su come calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale in maniera da sapere anche a quanto ammonta l’importo da pagare per le imposte che dobbiamo sull’abitazione.
Da questo punto di vista possiamo dire in generale che a partire dalla misura catastale si moltiplicano i valori in maniera differente in base alle categorie del catasto.
Il valore della misura catastale va moltiplicato per 160 e poi con l’aggiunta del 5% per quanto riguarda gli immobili della categoria A.
Va moltiplicato per 140 per la categoria B, C/3, C/4 e C/5.
Invece si deve moltiplicare per 80 per gli immobili che appartengono alle categorie A/10 e D/5. Moltiplichiamolo per 65 per gli immobili appartenenti alla categoria D (tranne D/5).
Infine moltiplichiamo la misura catastale per 55 nel caso di immobili appartenenti alla categoria C/1.
Dai risultati ottenuti con le moltiplicazioni possiamo calcolare la base imponibile per l’Imu.
