Come valutare un immobile?
Se ti stai ponendo questa domanda sicuramente vuoi vendere un immobile o in ogni caso vuoi spendere bene i tuoi soldi facendo in modo che la tua vendita o il tuo acquisto possa risultare un investimento immobiliare visto che pensi di rivendere dopo pochi anni.
La valutazione di un immobile del resto è alla base della compravendita e molto spesso si vende al prezzo sbagliato o si compra ad un prezzo esagerato proprio perché la valutazione immobiliare dell’immobile non è stata fatta o è stata effettuata in maniera scorretta.
In questa guida ti spiegheremo come valutare un immobile usato e nuovo fornendoti informazioni molto importanti.
Sei pronto?
Iniziamo!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
- Come valutare il valore di un immobile
- Come valutare un immobile da vendere: i coefficienti di merito
- Come valutare un immobile da acquistare: i fattori esterni
- Come valutare un immobile: fattori interni
- Come valutare un immobile: 2 metodi che puoi utilizzare
- Come valutare un immobile: calcola le imposte
Come valutare il valore di un immobile
Per calcolare e valutare il valore di un immobile bisogna ricorrere alla seguente formula matematica:
Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al Mq e Coefficienti di merito
Per aiutarti a capire meglio ti spieghiamo di cosa si tratta con esattezza spiegandoti cosa indicano tutti gli elementi che sono presenti in questa formula e che servono per valutare un immobile da vendere.
Che cos’è la superficie commerciale
La superficie commerciale del tuo immobile è la superficie che interessa:
- Superficie calpestabile interna
- Superficie calpestabile esterna (balconi, terrazzi)
- Superficie calpestabile pertinenze (lastrico solare, posto auto ecc)
Molto spesso per calcolare il valore della superficie calpestabile è necessario prendere in considerazione le superficie di cui ti abbiamo appena parlato e applicare alcuni correttivi.
Che cos’è la quotazione al metro quadro?
La quotazione al mq è la stima dei prezzi al mq di determinati immobili in determinate zone. Un buon punto di partenza sono sicuramente le quotazioni Omi di cui parliamo qui.
Come valutare un immobile da vendere: i coefficienti di merito
Gli aspetti che mettono in luce il valore di un immobile e permettono la conseguente valutazione non sono pochi e sostanzialmente si dividono in due grandi ordini:
- fattori esterni: interessano la collocazione dell’immobile in una determinata area e in un determinato territorio
- fattori interni: interessano le caratteristiche fondamentali dell’immobile in questione
Come valutare un immobile da acquistare: i fattori esterni
Per fare chiarezza e indicarti tutte le informazioni di cui hai bisogno cominciamo a spiegarti quali sono i fattori esterni di modo tale che tu possa farti un’idea molto chiara.
Posizione dell’immobile ovvero dove si trova la casa
L’area e il territorio dove si trova l’immobile incide notevolmente sul valore dell’immobile, in particolare sul prezzo e varia in base a:
- città in cui si trova
- vicinanza al centro
- presenza di servizi
- raggiungibilità con i trasporti
- sicurezza del quartiere
- tranquillità de quartiere
Il piano dell’immobile
Gioca sicuramente un ruolo fondamentale il piano dell’immobile.
Prima di parlare di piano bisogna mettere in evidenza che un edificio munito di ascensore ha sicuramente più valore di uno che non ce l’ha.
Occorre sin da subito mettere in evidenza che un appartamento che si trova al piano terra non subisce alcuna influenza circa la presenza o meno dell’ascensore e le motivazioni sono facilmente intuibili.
La valutazione di un appartamento al primo piano deve sicuramente tenere conto di una diminuzione del 10% del suo valore con o senza ascensore.
Dal secondo piano, l’ascensore comincia ad avere una certa importanza.
Infatti se l’ascensore è presente la svalutazione si limita al 3% che diventa 15% nel caso in cui l’ascensore non sia presente.
Dal terzo piano in poi la mancanza dell’ascensore svaluta l’immobile del 20% mentre la sua presenza aumenta il suo valore del 30%.
Dal quarto piano in poi la presenza dell’ascensore valuta un immobile dal 10% fino al 20%.
Luminosità
Un’altra caratteristica molto importante riguarda la luminosità.
L’esposizione solare di una casa o di un appartamento è fondamentale e viene troppo spesso sottovalutata.
Per questo motivo noi di Likecasa abbiamo dedicato a questo argomento una guida specifica che bene mette in evidenza i fattori ai quali bisogna maggiormente prestare attenzione: Esposizione Migliore Per una Casa: Come Scegliere l’Orientamento Corretto e Come Organizzare le Stanze in Base all’Esposzione!
Una casa esposta a nord difficilmente riuscirà a godere delle luce e risulterà più fredda di inverno rispetto ad una casa esposta a sud-est. Inoltre gli affacci risultano molto importanti.
Gli affacci lato strada tendono ad essere molto bui mentre affacci su giardini o aree molto aperte favoriscono la luce solare.
Quante esposizioni ha un immobile
Fa la differenza l’esposizione di un immobile.
Arriviamo subito al punto.
Un appartamento o una casa mono esposta avrà meno valore di un immobile che doge della doppia esposizione.
Aumenta il valore dell’immobile nel caso di tripla o quadrupla esposizione.
Vicinanza a fonti di disturbo
Anche questo è un elemento molto importante che non può essere sottovalutato.
La valutazione del valore dell’immobile tiene molto presente questo aspetto in quanto la presenza di rumori e disturbi sono elementi che svalorizzano l’immobile.
Pertanto l a vicinanza ad areoporti, corsi, vie principali con forte passaggio di auto, statali, reti ferroviarie abbassa il valore dell’immobile.
Come valutare un immobile: fattori interni
Passiamo ora ad elencare i fattori interni che riguardano caratteristiche proprie dell’immobile e che incidono notevolmente sulla valutazione immobiliare.
Classe energetica
Le classi energetiche vanno da A (efficienza energetica massima) a G (efficienza energetica bassa).
La maggior parte degli immobili in Italia appartengono alla classe energetica G perché quasi sempre si tratta di immobili datati.
Questo significa che il consumo sarà 10 volte superiore rispetto ad un immobile che si trova in un edificio nuovo e che pertanto godrà della presenza di un’efficienza energetica massima.
Disposizione degli ambienti
La disposizione degli ambienti è fondamentale.
Una disposizione degli ambienti che favorisce uno stile di vita quotidiano confortevole verrà preso in considerazione e inciderà notevolmente sul prezzo di vendita.
Una zona giorno composta da sala, cucina e bagno e separata da una zona notte che oltre alla presenza delle camere da letto ha un ulteriore bagno totalmente dedicato a quest’area è la disposizione maggiormente richiesta dal mercato immobiliare.
La tipologia di riscaldamento
Un riscaldamento con termovalvole che favorisce risparmio energetico aumenta il valore del proprio immobile del 2%.
Nel caso del riscaldamento autonomo si arriva ad valorizzazione del più 5% anche se questo vale per immobili di metrature non eccessive.
Anno di costruzione
L’anno di costruzione influisce sul valore dell’immobile.
Questo non significa che un appartamento che si trova in edificio datato valga di meno di un appartamento che si trova in un edificio nuovo.
E’ indubbio che ci sono palazzi storici il cui pregio è indiscusso allo stesso tempo bisogna considerare che ci sono edifici nuovi per i quali sono stati utilizzati materiali innovativi che garantiscono un efficienza energetica massima.
Sarà dunque necessario valutare caso per caso.
Stato dell’immobile
Lo stato dell’immobile è molto importante e fa la differenza sulla valutazione immobiliare.
Il prezzo di vendita sarà dunque più alto o più basso a seconda che lo stato dell’immobile sia:
- da ristrutturare -10%
- ristrutturato da +5 a +10% dipende dal tipo di ristrutturazione
- nuovo + 10%
Spazi esterni
Se l’immobile in questione è dotato di spazi esterni ciò fa sicuramente la differenza.
La possibilità di poter prendere il sole, godere di aria fresca o pranzare o cenare su un terrazzo, su un balcone o in un giardino e un valore aggiunto non da poco.
Come valutare un immobile: 2 metodi che puoi utilizzare
Per valutare un immobile hai 2 opzioni o metodi possibili tra i quali puoi scegliere.
Vediamo bene quali sono
Quotazioni Omi dell’Agenzia delle Entrate
Un buon punto di partenza sono le Quotazioni Omi dell’Agenzia Immobiliare un ottimo strumento per risalire al valore immobiliare di un immobile che si trova in una determinata zona.
Fai attenzione e ricorda che è un buon punto di partenza, ma i fattori che entrano in gioco nella valutazione di un immobile sono molti e pertanto ti consigliamo di valutare questi dati e fare riferimento anche ai dati presenti sui siti delle agenzie immobiliari in quanto avrai la possibilità di visionare dati maggiormente aggiornati.
Valutazioni immobiliari online
Tramite internet puoi richiedere una valutazione immobiliare online gratuita e senza impegno.
Noi di Likecasa abbiamo effettuato dei test su alcune piattaforme per capire come funzionano e quali sono i campi da compilare.
Tramite la nostra guida puoi capire se ti interessa questa opzione e scegliere la piattaforma che ti convince maggiormente.
Come valutare un immobile: calcola le imposte
Vogliamo darti ancora un consiglio.
Quando valuti un immobile non dimenticare di fare molto bene i calcoli.
Questi calcoli bisogna farli prima di acquistare soprattutto quando si vuole comprare un immobile per poi rivenderlo dopo pochi anni.
In questo senso appare determinante la rendita catastale.
La possiamo rintracciare nella misura catastale e a seconda della categoria a cui appartiene il nostro immobile deve essere moltiplicata in maniera differente.
La rendita catastale degli immobili che fanno parte della categoria A (tranne gli immobili A/10) va moltiplicata per 160 e poi si aggiunge il 5%.
Inoltre la categoria di appartenenza di un immobile è incisiva rispetto alle imposte che sono ad esso collegate.
Ti ricordiamo che per le categorie catastale A1 A8 A9 è previsto il pagamento dell’Imu anche nel caso di casa principale.
