Se capita di comprare casa all’asta occupata dall’esecutato, bisogna seguire una specifica procedura, per assicurarsi il pieno possesso dell’immobile.
In realtà bisognerebbe premunirsi prima di comprare casa all’asta, per capire se l’abitazione che intendiamo acquistare sia occupata, per esempio anche da un inquilino moroso che non vorrebbe andare via.
Oppure può capitare che, acquistando un immobile all’asta, quest’ultimo sia occupato dal debitore, che sarebbe il precedente proprietario.
In tutti questi casi bisogna procedere ad un’operazione di sfratto, che comporta anche delle tempistiche ben specifiche da rispettare.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
La prima cosa da fare è giocare d’anticipo
Prima di proseguire con l nostra guida vogliamo mettere in chiaro che se stai valutando di comprare una casa all’asta devi subito capire se l’immobile in questione è occupato oppure no.
Pertanto ti consigliamo di rivolgerti al custode giudiziario e chiedere di poter visitare l’immobile e scongiurare brutte sorprese.
In ogni caso sappi che anche qualora l’immobile fosse occupato puoi liberare il tuo appartamento ma ci saranno delle procedure che richiederanno del tempo.
In sostanza non devi avere fretta.
Vediamo adesso quali sono i casi con cui potresti avere a che fare!
Casa all’asta occupata dall’esecutato
Quando si acquista una casa occupata dall’esecutato, interviene il giudice che emana un decreto di trasferimento dell’immobile a favore dell’acquirente.
Quest’ultimo, quindi, diventa l’unico proprietario dell’immobile. Il decreto del giudice è accompagnato da una specifica ingiunzione rivolta al vecchio proprietario, che impone ad esso di abbandonare l’immobile.
Secondo le norme in vigore nel nostro ordinamento, di conseguenza, il vecchio proprietario non può continuare ad abitare nella casa che abbiamo comprato all’asta.
Può accadere però che, a dispetto della legge, il vecchio proprietario dell’immobile si dimostri restio a lasciarlo e tardi nel liberarlo.
La prima cosa da fare in queste situazioni consiste nel cercare di prendere degli accordi direttamente con il vecchio proprietario che occupa ancora l’immobile acquistato.
Gli si può mandare per esempio anche una lettera di diffida, stabilendo un termine massimo entro il quale l’immobile deve essere liberato.
Se questo metodo non funziona, si può scegliere allora di passare alle vie legali più incisive, ricorrendo alla procedura dello sfratto forzato.
Secondo questa procedura, si devono mandare ai vecchi proprietari che occupano ancora l’immobile comprato all’asta una copia del decreto di trasferimento dell’immobile, che sia conforme all’originale, e un atto di precetto di rilascio dell’immobile.
Con quest’ultimo documento si può richiedere che l’immobile venga lasciato libero anche entro 10 giorni.
Se nemmeno questo metodo rappresenta una soluzione e il vecchio proprietario continua ad occupare l’immobile acquistato all’asta, l’acquirente deve rivolgersi all’ufficiale giudiziario.
Quest’ultimo scrive una comunicazione ufficiale, che viene inviata al vecchio proprietario, indicando il giorno e l’ora precisi in cui la casa dovrà essere liberata. In quel giorno e in quell’ora stabiliti, l’ufficiale giudiziario si presenta presso l’immobile, per verificare l’effettiva liberazione di esso.
In alcuni casi, quando la liberazione risulti complicata da ulteriore resistenza da parte dell’esecutato, l’ufficiale giudiziario può ricorrere anche all’accompagnamento della forza pubblica.
Quest’ultima intimerà l’occupante a liberare concretamente l’abitazione.
Dobbiamo comunque ricordare che, per poter avere a disposizione il precetto di rilascio, può passare anche molto tempo.
A partire dal giorno in cui viene emanato il decreto di trasferimento, possono passare anche 4-5 mesi o più, prima di potersi avvalere dell’effettiva procedura e di richiedere l’intervento delle forze dell’ordine per lo sfratto forzato.
Naturalmente il vecchio proprietario, se continua ad occupare la casa venduta nonostante tutti i solleciti ricevuti, rischia anche dal punto di vista penale.
In particolare rischia di incorrere nel reato di violazione di domicilio, perché di fatto l’abitazione appartiene ad un altro proprietario, e quindi è punibile anche con fino a 3 anni di prigione.
Acquisto casa all’asta occupata dall’inquilino con contratto
Se la casa comprata all’asta è occupata da un inquilino con regolare contratto di affitto, l’acquirente dell’immobile deve aspettare la scadenza del contratto di locazione stipulato in precedenza, per ottenere l’effettivo rilascio dell’abitazione da parte del conduttore.
Il nuovo proprietario che ha acquistato la casa all’asta può richiedere però la risoluzione del contratto di affitto e quindi procedere allo sfratto forzato dell’inquilino nel caso in cui questo si renda moroso per il mancato pagamento dei canoni di locazione.
In questo caso allora si potrà fare affidamento sulla procedura di sfratto per morosità.
Cosa succede in caso di minorenni
Se nell’abitazione vive anche un minorenne, la liberazione dell’immobile può andare incontro ad altri rallentamenti.
Di solito, anche se questa situazione complica la procedura, si riesce ad entrare in possesso dell’immobile in maniera concreta in tempi relativamente accettabili.
Esistono però dei casi eccezionali in cui bisogna anche aspettare che il minore raggiunga il compimento dei 18 anni, prima di poter disporre liberamente dell’immobile acquistato all’asta.
Potrebbe essere la situazione che si verifica, ad esempio, in alcuni casi particolari in cui il giudice, mediante specifico provvedimento, ha assegnato la casa familiare dopo la separazione dei coniugi.
Ulteriori approfondimenti
In questo articolo noi di Likecasa ti abbiamo fornito tutte le informazioni di cui hai bisogno che riguardano una casa all’asta occupata.
Naturalmente non ci siamo fermati qui!
Sul nostro sito internet potrai trovare molti altri articoli o guide gratuite di approfondimento che riguardano le case all’aste.
Noi ti consigliamo di leggere questa: Comprare Casa all’Asta: Come Affrontare un’Asta Immobiliare!
