La compravendita immobiliare senza notaio è possibile?
Che cosa dice la legge in vigore in Italia a questo proposito?
Anche per comprendere come sia possibile attuare la compravendita immobiliare senza notaio, bisogna considerare le polemiche che si sono scatenate in seguito alla sentenza emessa dal Tribunale di Pordenone.
Quest’ultimo ha affermato che il trasferimento immobiliare può essere fatto anche attraverso la negoziazione assistita mediante il supporto degli avvocati.
Di conseguenza la presenza del notaio non sempre sarebbe obbligatoria.
Sulla questione è intervenuto anche il Consiglio Nazionale del Notariato, che ha lanciato un vero e proprio allarme sulla possibilità ammessa di trasferire un immobile per esempio dall’ex marito all’ex moglie senza coinvolgere il notaio.
Secondo gli esperti, se si ammette un’opportunità del genere, verrebbe meno l’affidabilità dei pubblici registri immobiliari.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Il caso della sentenza del Tribunale di Pordenone
Il caso specifico esaminato dal Tribunale di Pordenone, per il quale si è avuta una sentenza che affermava la non obbligatorietà del ricorso al notaio in caso di compravendita immobiliare, riguardava il passaggio di proprietà di una casa tra due coniugi che si erano separati e che avevano chiesto la negoziazione assistita ai loro avvocati.
Pertanto quando si sente parlare di rogito senza notaio bisogna considerare questo caso come riferimento.
I legali chiedevano l’autorizzazione alla trascrizione del passaggio di proprietà nei registri immobiliari.
Secondo le norme vigenti, per effettuare questo passaggio, si deve richiedere l’autenticazione del notaio.
Invece i giudici del Tribunale di Pordenone hanno affermato che il passaggio di proprietà di una casa può essere trascritto senza che sia coinvolto il notaio.
Le polemiche si sono scatenate, perché i rappresentanti del Consiglio Nazionale del Notariato hanno sostenuto che il notaio è un pubblico ufficiale, dal quale non si può prescindere per assicurare la correttezza dei dati riportati dai registri immobiliari.
Secondo la loro opinione, tutto ciò è fondamentale, anche perché è proprio il notaio ad essere controllato continuamente dallo Stato.
Atto notarile di compravendita: la disciplina semplificata
Anche in tempi recenti si è parlato di semplificare la disciplina delle compravendite immobiliari, escludendo il coinvolgimento della figura del notaio.
Già nel Governo di Renzi era giunto in Parlamento un disegno di legge che verteva proprio in questo senso.
In particolare a questo argomento è stato dedicato l’articolo 29 del DDL Concorrenza, che mirava alla semplificazione del passaggio di proprietà di beni immobili ad uso non abitativo.
Secondo il disegno di legge, in caso di vendita di una casa non utilizzata a livello abitativo e del valore non superiore a 100.000 euro, potrebbe essere esclusa l’autenticazione dal notaio.
Al suo posto potrebbero subentrare gli avvocati.
Questi ultimi, però, per effettuare questa operazione, devono essere in possesso dell’abilitazione al patrocinio e di una polizza assicurativa che corrisponda almeno al valore del bene dichiarato nell’atto.
Vantaggi e rischi della compravendita senza notaio
Tutto ciò comporta diversi vantaggi, ma anche alcuni rischi, che bisogna conoscere attentamente, se non si vuole incappare in alcuni errori in caso di compravendita di un immobile.
Da un lato le operazioni di compravendita possono diventare più snelle e più facili da attuare, anche per quelle società che vogliono ricorrere ad una transazione senza il controllo del notaio.
In questo modo vengono snelliti i passaggi burocratici previsti dalla normativa tradizionale, che possono diventare spesso complessi e mettere in difficoltà le due parti. Inoltre vendere casa in questo modo implica dei tempi molto più brevi.
Tuttavia bisogna considerare che, senza il coinvolgimento del notaio nella compravendita, ci possono essere dei pericoli:
- il notaio controlla che il contratto stipulato corrisponda agli interessi effettivi di entrambe le parti;
- la figura del notaio è essenziale per evitare il riciclaggio di denaro;
- è garantita la tracciabilità dei pagamenti;
- verrà registrato regolarmente l’atto di compravendita presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, per provvedere al pagamento delle imposte dovute e per trascrivere il contratto nei registri pubblici, in modo che la compravendita risulti pienamente efficace e valida.
Tutti questi obblighi, invece, non vengono attribuiti all’avvocato.
Quest’ultimo, intervenendo nella fase di vendita di un immobile, ha soltanto l’obbligo di autenticare le firme delle parti.
Il rischio è quello che si può essere più facilmente sottoposti ad abusi e a frodi di carattere fiscale.
Perchè a volte si vuole fare senza il notaio
Molto spesso è una questione di costi.
Del resto l’onorario del notaio non è economico si sa. Generalmente l’onorario del notaio si aggira intorno ai 1500- 2000 euro più l’Iva al 22%.
Sicuramente l’importo non è vantaggioso e molte volte si preferirebbe non spendere questi soldi.
Però ricorda che non affidandoti ad un notaio sicuramente risparmierai un po’ di soldi, ma se qualcosa va storto sono guai.
In questo caso occorre dunque fare valutazioni corrette e analizzare molto bene la situazione non perdendo di vista i rischi ai quali si può andare incontro.
Forse quando si compra o si vende una casa conviene risparmiare su altro!
Come donare una casa senza il ricorso al notaio
Chiunque voglia donare una casa senza andare dal notaio ha a disposizione due modalità di azione.
Si tratta della:
- donazione indiretta: un caso che si ripete frequentemente è quello di un genitore che compra una casa, facendosi carico delle spese da pagare, per poi intestarla al figlio. Per esempio in questa situazione non è obbligatoria la presenza del notaio, perché quest’ultimo interviene soltanto per redigere l’atto di vendita.
- usucapione: per trasferire la proprietà di una casa, senza ricorrere al notaio, si può far dichiarare l’usucapione a favore del donatario. La dichiarazione deve essere ottenuta dal Tribunale o con un procedimento di mediazione.
Nel primo caso le due parti iniziano una causa, accordandosi vicendevolmente. In questo modo i tempi non saranno molto lunghi e il giudice avrà il compito di verificare che l’immobile sia stato posseduto dal donatario per più di 20 anni. In questo modo il giudice emetterà una sentenza con effetto retroattivo.
Per risparmiare tempi e costi, si può ricorrere anche alla mediazione, con la sottoscrizione di un verbale fra le parti, con il quale si attesta che il donatario ha ricevuto l’immobile per usucapione.
Bisogna anche considerare che una donazione che abbia un valore non eccessivo non necessita di formalizzare il tutto mediante un atto pubblico.
Se la donazione ha come oggetto il regalare una casa, ci sarebbe sempre bisogno del notaio, a meno che non si ricorra alle due operazioni che abbiamo spiegato precedentemente.
La donazione indiretta si può realizzare anche quando la casa deve essere acquistata a partire da una terza persona e il padre, prima di comprarla e poi intestarla al figlio, con doppio passaggio dal notaio, può pagare il prezzo direttamente al venditore, chiedendo che l’immobile venga intestato direttamente al beneficiario della donazione, in questo caso il figlio.
In questa maniera si evita di richiedere due passaggi dal notaio, uno per la compravendita dell’immobile e l’altro per effettuare la donazione.
La guida per comprare casa
Ti abbiamo chiarito che cos’è e soprattutto perchè si sente spesso parlare di compravendita immobiliare senza notaio.
Pensiamo di averti tolto ogni dubbio.
In ogni caso sappiamo bene che comprare casa è una scelta importante informarsi è fondamentale per evitare errori.
Ti consigliamo di leggere la nostra guida sull’acquisto della casa, l’unica in grado di guidarti passo per passo: Comprare Casa: Guida In 20 Passi! Cosa Bisogna Sapere Oggi!
