Il contratto di locazione stabilisce un rapporto tra la parte che mette in affitto l’immobile e la parte che prende in affitto l’immobile in questione.
È molto importante sempre la forma del contratto che viene stabilita, perché nel contratto di locazione deve essere stabilito tutto con precisione, in modo da non lasciare nulla al caso e in modo che non ci siano fraintendimenti nel corso del tempo.
In questa guida ti indicheremo tutte le informazioni fondamentali.
INIZIAMO!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
- Che cosa vuol dire contratto di locazione?
- Tipi di contratto di affitto
- Durata contratto di locazione
- Preliminare di locazione
- Registrazione contratto di locazione
- Quanto costa registrare il contratto di locazione
- Come funziona la disdetta del contratto di locazione
- Rinnovo contratto locazione: come funziona
Che cosa vuol dire contratto di locazione?
Iniziamo la nostra guida rispondendo a questa prima domanda:” Che cos’è il contratto di Locazione?”.
Il codice civile, esattamente l’articolo 1571 c.c. definisce l’affitto come il contratto tramite il quale il locatore (padrone di casa) si obbliga a far godere il conduttore (inquilino) un immobile per un periodo di tempo prefissato e dunque stabilito.
Tipi di contratto di affitto
Esistono tanti tipi di contratti di affitto, che differiscono nella loro forma e nelle linee generali che ne regolano le condizioni.
Vediamo quali sono tutte le tipologie, in modo che tu possa orientarti al meglio nello scegliere ciò che fa più al caso tuo.
Contratto a canone libero
Il contratto di locazione a canone libero è una tipologia molto comunemente utilizzata.
In questa forma di contratto entrambe le parti, locatore e locatario, possono stabilire autonomamente l’importo del canone che l’inquilino deve al proprietario.
Invece per quanto riguarda altri dettagli è la legge che stabilisce per esempio la durata del contratto, le modalità di rinnovo e di recesso.
Per quanto riguarda la durata, le parti hanno l’obbligo di far durare il contratto almeno quattro anni.
Con il tacito rinnovo poi il contratto può essere rinnovato per altri quattro anni, quindi si rientra nella formula cosiddetta contratto affitto 4 4.
Anche se il locatore e il locatario stabiliscono una durata inferiore, tutto ciò deve essere considerato nullo.
Contratto a canone concordato
Il contratto di locazione a canone concordato è un contratto di affitto che è detto anche contratto di locazione 3 2.
Infatti la sua durata non può essere inferiore a 3 anni e poi avviene la proroga per altri 2 anni.
Una caratteristica fondamentale di questo contratto di locazione è rappresentata dal fatto che il canone che viene applicato è calmierato, ovvero ha un importo meno elevato rispetto a quello di mercato.
Infatti l’importo del canone è calcolato in base a degli accordi che vengono stabiliti tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.
In base a questi accordi sono stabilite delle tabelle, che tengono conto di vari parametri di valutazione, per specificare l’importo dovuto come canone di locazione.
Contratto ad uso transitorio
Il contratto di locazione transitorio punta sul fatto che il locatore mette a disposizione dell’inquilino un immobile soltanto temporaneamente.
La messa a disposizione non deve essere nemmeno per finalità turistiche.
La durata è stabilita per legge non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi.
Anche se il locatore e l’inquilino si mettono d’accordo per una durata differente da questi termini, il loro accordo sarà nullo.
Nel contratto di locazione ad uso transitorio è specificata obbligatoriamente la natura transitoria dell’accordo.
Infatti si parla di contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria.
La causa transitoria deve essere provata nel contratto affitto transitorio attraverso un’apposita documentazione che viene allegata all’accordo.
Contratto di locazione per studenti
Il contratto di locazione per studenti può essere stabilito nei Comuni che sono sedi universitarie.
Il contratto può avere come soggetti, oltre che il locatore naturalmente, anche uno studente singolo o un gruppo di studenti che prendono in affitto una casa.
La durata minima è di 6 mesi e quella massima corrisponde a 36 mesi.
Il locatore ha l’obbligo di accertarsi che l’inquilino sia veramente uno studente universitario.
A tal scopo l’affittuario rilascia una certificazione.
Deve risultare dal certificato che lo studente sia iscritto ad un corso di laurea in un Comune diverso da quello in cui risiede.
L’importo del canone è stabilito in base agli accordi locali.
Il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità.
Contratto turistico
Il contratto locazione turistica rientra fra quelle locazioni da tenere in considerazione.
Si tratta dell’affittare casa per un periodo breve e per motivi turistici.
È un accordo che va a vantaggio di chi cerca una casa per motivi di villeggiatura, per un viaggio, per poter godere soltanto temporaneamente dell’immobile.
Il contratto di questo tipo non prevede la fornitura di servizi accessori o complementari.
Soprattutto per contratto di locazione si intende un accordo di breve durata inferiore ai 30 giorni.
Si intende un periodo di affitto una tantum, che non si ripete nel tempo, perché altrimenti si incorrerebbe nella tipologia di contratto ad uso vacanze.
Durata contratto di locazione
Per quanto riguarda la durata dei contratti, questa differisce a seconda della tipologia dell’accordo scritto che hai stipulato.
Puoi tenere come punto di riferimento il seguente schema:
- a canone libero – 4 anni più altri 4 anni;
- a canone concordato – 3 anni più altri 2 anni;
- transitorio – da 1 mese a 18 mesi;
- per studenti universitari – da 6 mesi a 36 mesi;
- turistico – periodi brevi, di solito inferiori ai 30 giorni.
Preliminare di locazione
Dopo aver descritto i tipi di contratto, compresi i contratti transitori, passiamo adesso al contratto preliminare di locazione.
È un contratto che si può stipulare con il potenziale conduttore e in questo modo la persona si impegna ad arrivare alla stipulazione del contratto di affitto vero e proprio in un tempo futuro.
In questo modo si hanno dei vantaggi che non riguardano soltanto il proprietario.
Il contratto preliminare ha anche lo scopo di mettere al sicuro l’inquilino.
Per esempio può succedere che un potenziale locatore può decidere di ripensare e di trovare un altro inquilino.
La forma è sempre uguale a quella che la legge stabilisce per il contratto definitivo.
Registrazione contratto di locazione
La registrazione di un contratto di locazione ha degli importanti risvolti fiscali.
Registrare il contratto di locazione è sempre obbligatorio, a meno che l’accordo scritto non superi i 30 giorni complessivi in un anno.
Per registrare il contratto ci si deve rivolgere all’Agenzia delle Entrate.
La registrazione si può fare o recandosi presso l’ufficio e utilizzando il modello RLI compilabile oppure incaricando del compito un intermediario abilitato, che può essere per esempio un professionista o un CAF.
L’altra alternativa è quella di utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, che è anche la modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e per i proprietari di almeno 10 immobili.
È molto importante registrare il contratto, perché altrimenti l’accordo si può considerare inesistente.
Quanto costa registrare il contratto di locazione
Ci sono delle spese di registrazione per il contratto di locazione da sostenere:
- l’imposta di bollo innanzitutto, che corrisponde a 16 euro per ogni 100 righe del contratto o per quattro facciate. Si paga attraverso l’utilizzo dei contrassegni telematici;
- l’imposta di registro, che va divisa al 50% tra il proprietario e l’inquilino. Di solito per immobili ad uso abitativo questa tassa è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità (tenendo conto anche degli aumenti Istat).
Si paga con il modello F24 Elide (in un’unica soluzione oppure di anno in anno).
In caso di contratto di locazione concordato e se l’immobile si trova in uno dei cosiddetti Comuni ad alta tensione abitativa, l’imposta di registro viene ridotta del 30% sul valore della base imponibile.
Il locatore infatti può scegliere il contratto di locazione cedolare secca.
Quest’ultima è un’opzione fiscale agevolata.
L’aliquota della cedolare secca è del 21%, per risparmiare sulle tasse da pagare.
Come funziona la disdetta del contratto di locazione
Quando si prende in affitto un immobile, può subentrare l’esigenza di una risoluzione anticipata contratto di locazione.
Quindi c’è la necessità della cessione contratto di locazione.
In questo caso si deve mandare una lettera di disdetta del contratto per uso abitativo o una disdetta contratto di locazione commerciale.
È l’inquilino quindi che deve mandare la lettera di disdetta al proprietario in qualunque momento, purché ci sia un congruo preavviso.
Nei contratti di uso abitativo l’inquilino può farlo in qualsiasi momento ed è tenuto a comunicare la disdetta anche al termine naturale del contratto.
Rinnovo contratto locazione: come funziona
Il contratto di affitto si rinnova secondo le norme stabilite dalla legge anche per rinnovo tacito, se entro la data di scadenza non viene presentata un’esplicita disdetta.
Ma vediamo più nello specifico come avviene il rinnovo contratto di locazione:
- contratti 4+4 – dopo il primo quadriennio si può rinnovare automaticamente per il secondo quadriennio;
- contratti 3+2 – dopo i primi tre anni si può rinnovare automaticamente tacitamente per altri due anni;
- contratti transitori – si può rinnovare soltanto se sussiste ancora l’esigenza transitoria dell’inquilino;
- contratti per studenti – il rinnovo può avere luogo solo con la stipulazione di un nuovo contratto tra le parti alla scadenza del primo.
