Destinazione d’Uso Immobile: Che Cos’è, Tipologie Possibili e Differenze con Categoria Catastale!

Che cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

Che cos’è? A cosa serve?

Dobbiamo necessariamente preoccuparcene per il nostro immobile?

Oppure si tratta di una questione di poco conto che non ha alcuna rilevanza?

I nostri esperti ti aiuteranno, con la guida di oggi, a capirne di più, individuando quelli che sono i fondamenti giuridici, le ripercussioni sul valore dell’immobile e soprattutto sulla possibilità di godere di quest’ultimo.

Per rispondere in breve alla domanda che ci siamo posti in apertura, possiamo dire che sì, la destinazione d’uso di un immobile è molto importante e che dovremo tenerne necessariamente conto prima dell’acquisto o della vendita di un appartamento o un fabbricato.

Che cos’è la destinazione d’uso?

Le destinazioni d’uso degli immobili devono essere considerate sin da subito nel momento in cui si decide di comprare l’immobile.

A molti è sconosciuta, in realtà la destinazione d’uso è una caratteristica dell’immobile fondamentale!

Ti spieghiamo meglio!

La destinazione d’uso è un attributo dell’immobile, che ne individua i possibili usi.

Tipicamente possiamo fare riferimento a destinazione d’uso commerciale, industriale o residenziale, che presuppone inoltre l’appartenenza dell’immobile stesso a diverse categorie catastali, definizione che è simile a quella della destinazione d’uso ma non perfettamente coincidente.

In parole povere, e per evitare i tecnicismi di cui abbonda il nostro ordinamento quando parliamo di beni immobili, possiamo dire che la destinazione d’uso indica cosa possiamo fare con l’immobile in questione.

Per intenderci, un immobile con destinazione d’uso residenziale non deve e non può essere usato per scopi industriali o commerciali, così come è vero il contrario, ovvero che non è possibile abitare un immobile che ha destinazione d’uso commerciale o industriale.

Destinazione d’uso e piani regolatori

Tendenzialmente nelle aree residenziali di nuova costruzione non ci sono costruzioni e stabili dedicati alla produzione industriale e c’è un motivo per questo: i piani regolatori di nuova concezione permettono la costruzione e il trasferimento di destinazione d’uso tendenzialmente solo tra gruppi omogenei.

Difficilmente si acconsente ad avere immobili con una destinazione d’uso di tipo industriale all’interno di aree residenziali, così come è vero il contrario.

Destinazione d’uso e Categoria Catastale: Differenze

Prima di proseguire con la nostra guida occorre fare alcune precisazione e mettere bene in evidenza la differenza che intercorre tra destinazione d’uso e categoria catastale.

Si fa, infatti, molto spesso confusione.

La destinazione d’uso, come spiegato prima, serve per specificare la funziona del bene immobile.

La categoria catastale indica una stima del valore ai fini fiscali, ossia specifica la capacità del bene immobile di produrre reddito.

Le categorie catastali sono divise in gruppi: A,B,C,D,E,F e ti spieghiamo tutto in maniera dettagliata nella nostra guida all’interno delle quale troverai anche le tabelle delle classi catastali: Categoria Catastale: Elenco di Tutte le Categorie Catastali A B C D E F e Tabella delle Classi Catastali! La Guida Completa!

Proseguiamo con la nostra guida!

Destinazione d’uso commerciale: cosa sapere

Tanto, anzi tantissimo, quasi tutto.

Un appartamento che abbia destinazione d’uso commerciale, non ha alcun modo per essere abitato, se non appunto con un cambio di destinazione d’uso, e questo vuol dire che non può essere non solo abitato, ma neanche affittato per i medesimi scopi.

Vendere un immobile come commerciale se al quarto piano, per fare un esempio, è molto più difficile rispetto ad una eventuale soluzione di tipo residenziale.

Lo stesso si può dire di un locale dotato di vetrine, che fosse destinato ad uso residenziale.

Inoltre la destinazione d’uso impatta anche sulla possibile categoria catastale, con tutto quanto ne comporta a livello di imposte e di imponibile.

Gli immobili residenziali non solo in genere hanno rendite più elevate, ma impatta anche sul moltiplicatore.

Quando si acquista dunque un immobile, bisognerebbe prestare la massima attenzione alla destinazione d’uso dello stesso, pena il trovarsi con un immobile inservibile per i nostri scopi.

Le destinazioni d’uso in ambito urbanistico

Tipicamente nei piani regolatori e nelle normative di carattere urbanistico gli immobili vengono separati come segue:

• Immobili con destinazione d’uso residenziale: che includono tutti gli immobili adatti alla civile abitazione e che possono essere occupati e sfruttati per questo motivo
• Immobili con destinazione d’uso agricola: per tutte le aree che sono destinate all’allevamento, ai pascoli, alle coltivazioni – hanno una edificabilità ridotta e non sono adatti ad essere acquistati con la prospettiva di costruzione di edifici per la civile abitazione
• Immobili con destinazione d’uso commerciale o destinazione d’uso ufficio: sono tutti i supermercati, i negozi, gli uffici per i servizi e i magazzini; non rientrano in questa categoria quelli che sono gli edifici dove si produce;
• Immobili a destinazione d’uso industriale: sono tutti gli edifici che vengono utilizzati per la produzione di merce: ci rientrano i capannoni industriali, le pertinenze e anche le strutture analoghe;
• Immobili ad uso ospedaliero: per tutte le case di cura pubbliche e private, ci rientrano anche le cliniche private;

Si può cambiare la destinazione d’uso?

Avrai già sentito parlare di cambio destinazione d uso!

Una procedura molto importante e in alcuni casi obbligatoria soprattutto quando si compra casa.

Facciamo un esempio concreto!

Alcune volte può capitare di visitare appartamenti in vendita che sono accatastati come uffici e che vengono proposti come abitazioni in quanto è sufficiente effettuare un cambio di destinazione d’uso.

Non si tratta dunque di una sola questione burocratica, di una vidimazione da richiedere all’ufficio tecnico del catasto, ma qualcosa di intimamente legato alle reali possibilità e al reale stato dell’immobile.

Perché adoperarsi per il cambio di destinazione d’uso?

Sicuramente non per pagare meno imposte.

Come abbiamo infatti già detto la nuova destinazione d’uso deve necessariamente rispecchiare le effettive potenzialità dell’immobile.

La trasformazione deve essere effettiva e soprattutto prevede la messa in opera di modificazioni sostanziali, per permettere che l’immobile risponda agli obblighi previsti per il suo futuro stato a livello di destinazione d’uso.

Inoltre bisogna tenere conto del fatto che non è possibile cambiare destinazione d’uso di un immobile verso categorie che non sono ammesse dal piano regolatore per una determinata zona.

Per intenderci, è difficilissimo trasformare la destinazione d’uso di un immobile in industriale nel caso in cui si dovesse trovare in un’area residenziale, dato che il piano regolatore, nel grosso dei casi, non lo permette.

Le autorizzazioni

Qui subentrano le complicazioni tipiche del nostro ordinamento: se la modifica è solo funzionale, si può procedere solo con segnalazione di inizio attività SCIA, nel caso contrario, ovvero nel caso in cui dovessimo operare delle modifiche strutturali, sarà necessario operare con il permesso di costruire rilasciato dal comune, con tutte le complicazioni burocratiche che ne conseguono.

Per muoversi al meglio in queste circostanze è sempre consigliato affidarsi a professionisti che si occuperanno non solo della progettazione, ma anche della parte burocratica che necessariamente dovremo affrontare.

La guida sul cambio di destinazione d’uso

Cambiare la destinazione d’uso, come avrai capito, è possibile!

Bisogna muoversi in maniera corretta evitando di commettere errori.

Per questo motivo noi di Likecasa abbiamo preparato questa guida: Cambio Destinazione d’Uso Senza Opere e Con Opere, Comune e Rilevante: Quando Si Può Fare, Procedura e Costi!