Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Padrone di Casa e Da Parte dell’Inquilino: Come Funziona!

Disdetta contratto Locazione: mille dubbi su questo argomento!

Partiamo dall’inizio!

La disdetta di un contratto di locazione può essere considerata una tematica molto di attualità. Proprio in seguito alla crisi economica che il nostro Paese sta vivendo, può capitare che un inquilino decida di lasciare l’abitazione che ha preso in affitto prima del tempo della scadenza prevista per il contratto.

Magari riesce a trovare una soluzione più economica per la propria casa, evitando di non poter pagare più il canone stabilito con il proprietario e di diventare così un inquilino moroso.

Naturalmente questa situazione non riguarda soltanto i privati, ma anche i professionisti, quando essi prendono in affitto un locale per esercitare la propria attività.

A volte poi può capitare che siano i proprietari dell’immobile a voler recedere dal contratto prima della scadenza e a voler dare una disdetta anticipata del contratto di locazione. Vediamo che cosa stabilisce la normativa per la disdetta di contratto di locazione e per la disdetta del contratto di locazione da parte del locatore.

Disdetta contratto di locazione commerciale

Disdetta contratto affitto ad uso commerciale: partiamo da qui!

Se un locale viene affittato ad un imprenditore che lo utilizza per aprire la sua attività commerciale, secondo la legge la durata minima e massima del contratto corrisponde rispettivamente a 6 e 30 anni.

Fanno eccezione a questa regola gli immobili che sono stati dati in affitto per essere utilizzati come strutture ricettive, come, per esempio, alberghi e pensioni. In questo caso infatti è stabilita una scadenza minima di 9 anni.

Quando il contratto arriva a scadere, se non intervengono altri motivi, si rinnova automaticamente per un’altra quantità di anni, a seconda di quanto è previsto nel contratto di locazione. Naturalmente tutto ciò è fondamentale, perché l’attività commerciale di un dato professionista possa trovare stabilità nel corso del tempo.

Per un contratto di locazione, la disdetta, se si tratta di un locale adibito ad uso commerciale, può essere esercitata da entrambe le parti.

Nel caso della disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore, quest’ultimo è tenuto a dare un preavviso al proprietario. Deve inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto. Se si tratta di un immobile adibito ad uso ricettivo, la lettera di disdetta del contratto di locazione deve essere inviata 18 mesi prima.

Disdetta contratto locazione: quando a disdire è il proprietario

Anche il proprietario ha la possibilità di disdire il contratto, dandone un preavviso all’inquilino almeno 6 mesi prima.

Di solito però in questi casi si prevede una disdetta del contratto di locazione per gravi motivi, che possano essere dimostrabili oggettivamente. Possono essere cause imprevedibili o esterne alla volontà dell’inquilino.

Possono essere considerati gravi motivi anche un andamento economico negativo sopravvenuto all’improvviso e quindi da considerarsi imprevedibile.

Disdetta contratto affitto: vediamo quali sono le motivazioni che contano!

Il motivo può essere anche un andamento favorevole dell’azienda, che indica l’ampliamento della stessa, che non può essere soddisfatto anche dalle stesse dimensioni dell’immobile preso in affitto.

D’altra parte anche il locatore può disdire il contratto, se per esempio vuole rientrare in possesso del locale per un uso personale o familiare o se intende avviare un’attività.

Se per caso nel corso dei 6 mesi di tempo previsti l’affittuario non abbia avviato nessuna attività per la quale aveva richiesto il locale libero, l’inquilino potrà usufruire di una revoca della disdetta del contratto di locazione, per avere la possibilità di continuare ad utilizzare l’immobile affittato.

Disdetta contratto di locazione uso abitativo

I contratti per uso abitativo possono essere di vario genere.

Si può trattare di contratti liberi, che prevedono 4 anni più 4, di contratti concordati che prevedono canoni agevolati nell’ambito di un affitto di 3 anni più 2, di contratti transitori appositamente pensati per gli studenti universitari che studiano fuori sede, fissati generalmente da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi.

In tutti questi casi la disdetta deve avvenire 6 mesi prima, se appunto il contratto di locazione è stato fatto per uso abitativo. Anche la disdetta del contratto di locazione transitorio deve rispettare questo preavviso di 6 mesi prima della scadenza.

Come funziona la disdetta del contratto di locazione

Secondo il Codice Civile, l’inquilino, se vuole lasciare l’immobile preso in affitto, deve inviare una comunicazione scritta al locatore. Nella lettera di disdetta, è obbligatorio indicare i seguenti dati:

• i dati del contratto;
• la data di stipula del contratto;
• la data a partire dalla quale partirà il recesso;
• l’indicazione di eventuali gravi motivi;
• l’invito per il proprietario, in modo che possa recarsi qualche giorno prima della scadenza del contratto, per constatare le condizioni dell’immobile e per poter verificare l’eventuale apporto di danni;
• l’invito alla restituzione della caparra;
• la firma dell’inquilino.

In caso di disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo, durante i mesi in cui comunque l’inquilino continua a permanere all’interno dell’immobile, deve obbligatoriamente continuare a pagare i canoni di affitto.

Non si può fare appello alla caparra data inizialmente, perché questa vale soltanto come garanzia su cui il proprietario può rifarsi, nel caso in cui nell’immobile venissero riscontrati danni provocati dall’inquilino.

Disdetta contratto di locazione cedolare secca

Nel caso si sia scelta l’opzione di cedolare secca nella stipula di un contratto di locazione, colui che ha preso in affitto il locale ha la possibilità di recedere dal contratto, dando una comunicazione formale al locatore con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza o della data in cui si vuole lasciare libero l’immobile.

In caso di cedolare secca il recesso anticipato può essere fatto in vari modi:

• si può procedere su internet per mezzo dei canali telematici di Fisco Online ed Entratel;
• ci si può recare all’Agenzia delle Entrate, avvalendosi dell’apposito modulo RLI cedolare secca.

Se la comunicazione della risoluzione del contratto per il quale è stata scelta l’opzione della cedolare secca avviene in ritardo, viene applicata una sanzione che di solito corrisponde all’importo fisso di 100 euro. La sanzione stessa viene ridotta a 50 euro, se la comunicazione viene presentata con un ritardo che non superi i 30 giorni.

Cosa scrivere nella lettera di disdetta del contratto di locazione

Per esempio, in un modulo di disdetta anticipata di un contratto di locazione si può scrivere che si comunica l’intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione stipulato in data … , relativamente all’immobile di sua proprietà sito a … (il nome della città) in via …

Si può specificare poi che pertanto l’immobile verrà riconsegnato libero sia da persone che da cose, dopo che saranno trascorsi ad esempio 6 mesi dalla ricezione della lettera raccomandata.

Nella lettera bisogna specificare anche se l’immobile è stato affittato ad uso abitativo o ad uso commerciale.

Nel caso di una disdetta consensuale del contratto di affitto, possiamo importare la lettera come una dichiarazione in cui il sottoscritto, dopo aver specificato tutti i suoi dati, stabilisce concordemente con l’altra parte di rescindere anticipatamente, senza gravare né all’una né all’altra parte, il contratto. In questo caso la lettera va firmata sia dal conduttore che dal locatore.

A volte può capitare che alla disdetta di affitto si aggiunga una successione del contratto di locazione in seguito al decesso dell’inquilino.

In questo caso possiamo scrivere che con la presente lettera informiamo che, a seguito del decesso del conduttore (specificare nome e cognome) dell’immobile sito in … (specificare la città), abbiamo diritto a succedere allo stesso nella qualità di … (specificare la parentela con l’inquilino deceduto), con lui abitualmente conviventi e chiediamo pertanto di procedere alla regolarizzazione formale della locazione a nostro nome.

Facsimile disdetta contratto di locazione

In questo articolo ti abbiamo fornito tutte le informazioni che ti servono riguardo la disdetta del contratto di affitto.

Ti anticipiamo cosa potresti scrivere nella tua lettera di disdetta….

Egregio Signor______________

Via/Piazza__________________

Oggetto: Richiesta disdetta di contratto di affitto

Con la presente la informo circa  la mia volontà di voler recedere anticipatamente il contratto di locazione relativo all’immobile  situato in via ________________________________

Avvalendomi di quanto previsto dall’art. ______________ del contratto di affitto.

Se vuoi approfondire l’argomento ti consigliamo di leggere la nostra guida dettagliata su cosa scrivere nella lettera di disdetta: trovi anche il modello o fac simile da scaricare!

La guida è questa: Lettera di disdetta affitto: cosa scrivere?