Frazionamento Appartamento: Le Cose da Sapere Quando si Vuole Dividere Casa

Sarà capitato a molti, qualche volta, di ipotizzare la divisione di un appartamento.

Non è raro, quando si cerca una casa piccola o media, trovare abitazioni ricavate dal frazionamento di un appartamento in due, soprattutto nei palazzi d’epoca.

Anche alla luce di un investimento può rivelarsi molto proficuo comprare un immobile da dividere.

La suddivisione dà la possibilità di creare unità abitative indipendenti, utili pensando al futuro dei propri figli.

Tuttavia, se dopo l’intervento si dovesse cambiare destinazione d’uso della casa, i motivi potrebbero diventare rilevanti.

I fini iniziali dell’operazione sarebbero destinati a cambiare se il regolamento condominiale non permettesse – per ragioni urbanistiche o d’igiene – di installare, per esempio, uno studio medico o un’attività commerciale.

Se oltre al frazionamenti hai intenzione di procedere con una ristrutturazione parziale o totale ti segnaliamo alcuni articoli che ti potrebbero essere molto utili per farti i calcoli e per risparmiare:

• Ristrutturare un appartamento quanto costa? LA GUIDA!
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Fatte queste premesse, vediamo nei dettagli come si procede.

Frazionamento appartamento: Qual’è la procedura da seguire!

La procedura per frazionare una casa è lunga e complessa, per cui è consigliabile affidarsi a un professionista abilitato, ma può esserti comunque utile conoscere i passaggi per portare a compimento la divisione di un appartamento.

Per frazionare un immobile è necessario seguire il Piano Regolatore Generale e i regolamenti condominiali.

Prima di cominciare, bisogna controllare la documentazione esistente: la preesistenza al comune (la conformità urbanistica-edilizia) e la preesistenza al catasto (la conformità catastale). Solo con questi elaborati può partire la richiesta di autorizzazione per la modifica all’unità immobiliare.

Dopo è obbligatorio presentare al comune pratiche come la CILA o la SCIA, procedure attraverso cui il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo e urbanistico.

Si può andare avanti con la presentazione al catasto dell’aggiornamento catastale, consistente nella soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due o più nuove unità immobiliari.

Se l’appartamento si trova in condominio, è necessaria l’autorizzazione per gli interventi che riguardano la modifica delle parti comuni. Inoltre, è obbligatorio richiedere nuovi allacci gas ed elettricità che il frazionamento comporta.

Se l’unità immobiliare ricavata sarà destinato alla vendita, dovrà intervenire il notaio per il trasferimento della proprietà (QUI ti spieghiamo di cosa si tratta).

I passi appena elencati sono validi su tutto il territorio nazionale, ma bisogna tener presente il d.p.r. n. 380 del 2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia): leggi regionali e regolamenti edilizi locali potrebbero essere integrati in casi specifici.

Come e perchè chiedere l’autorizzazione al condominio

Quando l’appartamento da dividere si trova in condominio, è necessario tenere conto anche delle regole dettate in materia di condominio.

Molto importante è la sentenza della Cassazione 13184 che chiarisce come il frazionamento all’interno di una proprietà privata sia possibile se non danneggia le parti comuni.

In ogni caso, bisogna consultare l’articolo 1122 che non impone la richiesta di un’autorizzazione da parte del condominio quando si vuole effettuare il frazionamento di un appartamento, ma prevede che il condomino comunichi all’amministratore l’esecuzione dei lavori del proprio appartamento: interventi che non mettano a repentaglio la sicurezza, la stabilità e il decoro dell’edificio di cui l’unità immobiliare fa parte.

Se il condominio reputasse gli interventi dannosi per l’edificio, sarebbe sua responsabilità attivarsi per bloccarli, provando la loro pericolosità.

Problemi ulteriori a riguardo potrebbero sorgere in presenza di un regolamento condominiale che limiti il diritto a frazionare il proprio appartamento. Sempre per evitare scontri condominiali, dopo la divisione dell’immobile, è opportuno aggiornare le tabelle millesimali.

Se si apportano modifiche all’impianto di riscaldamento centralizzato andranno riconteggiati anche i millesimi del riscaldamento.

Infine, sarà necessaria una specifica delibera da parte dell’assemblea condominiale se l’accesso al nuovo appartamento avverrà dal pianerottolo comune o se comporterà la modifica di parti comuni.

Cosa fare per realizzare una seconda porta di accesso

Un altro aspetto da considerare nel frazionamento è come realizzare l’accesso al nuovo appartamento, soprattutto perché questa scelta può comportare la modifica degli spazi condominiali.

Le modalità tra cui scegliere possono essere diverse e l’accesso all’unità immobiliare ricavata può avvenire attraverso una nuova porta sul pianerottolo condominiale: in questo caso è preferibile che l’assemblea di condominio autorizzi l’intervento perché viene modificato lo stato di fatto delle parti comuni del condominio.

Si può, in alternativa, realizzare una “bussola” di distribuzione all’interno dell’appartamento originario: i proprietari entrano dalla vecchia porta e si ritrovano in un piccolo spazio con due nuove porte indipendenti che danno accesso agli appartamenti frazionati. Questa scelta non coinvolge il condominio perché non viene modificato il “decoro architettonico” del pianerottolo.

La proprietà della “bussola” (un quadrato con il lato di 150 cm) viene data in comunione ai nuovi proprietari.

Un ultimo caso può essere un appartamento già realizzato con due porte di accesso: è concesso agire senza chiedere l’autorizzazione preventiva al condominio, ma solo comunicando all’amministratore la suddivisione dei millesimi alla fine dei lavori.

Come allacciare un nuovo contatore di energia elettrica

Una volta eseguito il frazionamento, è necessario richiedere un nuovo contatore di energia elettrica destinato alla casa derivata dalla divisione del locale.

Per farlo, si può contattare un fornitore a cui inoltrare la richiesta per l’installazione del nuovo contatore. Il gestore potrà essere contattato direttamente, telefonicamente, via email e avrà bisogno di dati anagrafici dell’intestatario del contratto di fornitura, dell’indirizzo dell’immobile, della concessione edilizia, dell’indicazione della potenza del contattore e, infine, del codice IBAN se si vuole pagare le bollette con addebito bancario.

Caratteristiche degli aspetti impiantistici

È fondamentale valutare gli aspetti impiantistici dell’appartamento poiché possono essere causa di complicazioni. Vincolanti sono la posizione delle canne fumarie per scaricare a tetto i fumi di combustione di caldaie e piani cottura e la posizione degli scarichi per il nuovo bagno e per la nuova cucina.

Va ricordato che lo scarico del bagno viene realizzato con una tubazione dal diametro di 10 cm, quindi la distanza del wc dalla colonna fecale è limitata.

Mentre, lo scarico della cucina può essere meno problematico perché più piccolo.

Spesso, per posizionare i bagni lontano dallo scarico, si utilizzano espedienti come piani rialzati o il sistema “sanitrit” che non è particolarmente apprezzato dal mercato in contesti residenziali.

Va precisato, inoltre, che i tramezzi di divisione tra due unità immobiliari devono rispettare un certo valore di trasmittenza termica e di prestazione acustica, ragion per cui le pareti di confine tra i due nuovi appartamenti dovranno essere isolate o realizzate con mattoni di spessore 15/20 cm.

Come richiedere l’autorizzazione amministrativa al comune

L’ente che rilascia l’autorizzazione per il frazionamento è il comune e da esso dipendono le regole da rispettare (dimensioni minime o requisiti igienico-sanitari). Ogni territorio ha quindi i suoi procedimenti per ottenere la conformità urbanistica e rendere il frazionamento regolare dal punto di vista amministrativo.

Tuttavia una norma nazionale c’è ed è il decreto Sblocca Italia del 2014 che ha semplificato le pratiche per ottenere l’autorizzazione al frazionamento.

Nel Testo unico dell’Edilizia è considerato un intervento di “manutenzione straordinaria” e può essere autorizzato quindi con la CILA se i lavori non comportano interventi strutturali.

Importante è la presentazione del “certificato di collaudo e fine lavori” dove il proprietario dichiara che gli interventi sono stati realizzati seguendo il progetto presentato e che ha eseguito l’aggiornamento catastale (dichiarazione del frazionamento catastale appartamento).

Infine, al momento della presentazione della CILA bisognerà allegare anche la Relazione Energetica e l’AQE (Attestato di Qualificazione Energetica).

Come funziona la procedura di variazione al catasto

Alla fine dei lavori il tecnico presenta l’ aggiornamento al catasto con la procedura DOCFA. La variazione catastale serve a “sopprimere” il vecchio subalterno e a “costituire” le nuove unità immobiliari ottenute dal frazionamento.

All’interno del documento si inseriscono i numeri di protocollo del titolo abilitativo che ha autorizzato l’intervento. Per alcuni immobili bisogna procedere anche con l’aggiornamento dell’elaborato planimetrico che rappresenta uno o più piani dell’edificio.

Come funziona la tassazione immobiliare

Se l’appartamento da dividere è prima casa, il frazionamento dal punto di vista fiscale è svantaggioso: ottenendo due immobili differenti uno manterrà lo stato di prima casa, mentre l’altro non usufruirà di questa agevolazione.

Se invece i due appartamenti più piccoli ricavati dal frazionamento vengono intestati a due proprietari diversi ed entrambi adibiscono l’unità immobiliare a prima casa, entrambi i locali potranno godere dell’esenzione Imu.

Stesso discorso vale per la Tasi, il tributo comunale sui servizi indivisibili che si paga come l’Imu sulla prima casa solo se di lusso o di pregio.

La Tari, tassa sui rifiuti, andrà pagata a prescindere dalla categoria catastale e sulla base delle tariffe del comune (determinate da numero di vani e degli occupanti dell’immobile).

Quali sono i costi di questa operazione

Frazionamento appartamento costi: la spesa varia innanzitutto a seconda del comune e del tipo di intervento eseguito.

Come per ogni tipo di ristrutturazione i fattori  sono variabili e dipendono dalla spesa per la parcella del tecnico, dagli impianti da realizzare, dai materiali utilizzati, dai diritti di istruttoria della pratica edilizia (spesa di qualche centinaio di euro), dall’imposta catastale per la variazione (100 euro per due unità immobiliari) e dall’allaccio di nuove utenze. Escluso dalle spese per il frazionamento è il pagamento degli oneri concessori, salvo decisioni del comune specifico.

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