Frazionamento Catastale: Come Funziona, Quanto Costa, Tempi!

Se stai pensando di dividere un’unità immobiliare molto probabilmente sei alla di informazioni sul frazionamento catastale.

In questa guida ti indicheremo tutte le informazioni che devi assolutamente sapere.

INIZIAMO!

Che cos’è il frazionamento catastale

Il frazionamento catastale indica una procedura, per mezzo della quale si divide in più unità un immobile o un terreno.

Capita sempre più spesso di avere la necessità di dividere un appartamento.

Sapere come muoversi è fondamentale!

Proseguiamo in questa guida spiegandoti quando e perchè richiederlo.

Perchè richiedere un frazionamento catastale

Il frazionamento di un immobile può essere necessario per diversi motivi come:

• si spera di ottenere un guadagno
• condizioni testamentarie che stabiliscono come più soggetti siano eredi di un unico bene.

In una situazione come questa si deve procedere al frazionamento catastale, per accontentare tutti coloro che hanno diritto ad avere una parte dell’immobile o del terreno.

In generale possiamo dire che il frazionamento catastale di un immobile è fondamentale per aumentare il valore stesso dell’immobile.

Chi può richiedere il frazionamento catastale

Il frazionamento catastale può essere richiesto soltanto dai proprietari di un immobile o di un terreno.

Invece questa procedura non può essere richiesta dagli inquilini che hanno un appartamento o una casa in generale in affitto.

Frazionamento catastale: come funziona

Burocraticamente, per poter procedere al frazionamento di un immobile, si deve prima richiedere un’autorizzazione.

In particolare gli step da seguire sono i seguenti:

• affidarsi ad un tecnico specializzato
• trasmettere al Comune interessato una Cila.

In tutta questa procedura le spese per il frazionamento catastale possono variare da Comune a Comune e da Regione a Regione.

Chi concede l’autorizzazione al frazionamento catastale

E’ proprio il Comune in cui è ubicato l’immobile a dover concedere l’autorizzazione, basandosi su regole specifiche per quanto riguarda l’urbanizzazione del proprio territorio.

Pertanto la richiesta passerà dal Comune e dovrà essere richiesta in maniera corretta per questo motivo ti diciamo sin da subito che è fondamentale non commettere errori e dunque avvalersi di un professionista del settore.

Qual è la figura professionale che si occupa del frazionamento

Per poter procedere alla variazione catastale occorre avvalersi dell’operato di un geometra o di un architetto.

Sia il geometra sia l’architetto sono in grado di elaborare la nuova planimetria, evidenziando le modifiche che sono state apportate.

La nuova planimetria deve essere presentata all’Agenzia del Territorio.

Documenti che servono per richiedere il frazionamento catastale

Per poter procedere con il frazionamento catastale, si devono avere alcuni documenti.

Devono essere presentati:

• la planimetria originaria della casa
• i dati catastali dell’immobile
• il progetto dell’unità abitativa che si verrà a creare in seguito al frazionamento.

Di solito il professionista incaricato dell’elaborazione del progetto a livello tecnico utilizza il software apposito che si chiama DOCFA.

Le verifiche da fare prima di procedere ad un frazionamento catastale

Per procedere al frazionamento catastale di un appartamento situato in un condominio, occorre verificare prima se il regolamento condominiale consenta questa procedura.

È necessario poi verificare che questa suddivisione non arrechi danno a terze persone.

Infine bisogna rivalutare le quote millesimali.

Quanto costa il frazionamento catastale di un immobile

Come abbiamo avuto già occasione di vedere, i costi per il frazionamento catastale possono essere molto vari.

I costi interessano:

• il tecnico
• la registrazione della pratica
• opere murarie

Analizziamo questi punti uno per uno:

Il lavoro del tecnico è molto importante, perché è proprio un tecnico privato che deve intervenire e procedere con un’analisi dell’immobile. Per esaminare bene l’immobile, il tecnico deve effettuare un sopralluogo. Il costo del sopralluogo può essere calcolato in base alle ore impiegate oppure in base alle misure dell’immobile. Altri costi da sostenere sono quelli relativi all’elaborazione del progetto e al suo deposito presso il Comune di riferimento.

Poi bisogna sostenere anche le spese per la registrazione della pratica. Di solito sono dei costi fissi che vengono calcolati in base al tipo di frazionamento eseguito e in base alle caratteristiche dell’immobile. Generalmente i costi riguardano il pagamento dell’imposta di bollo per la pratica. Infine vanno pagati i diritti catastali sull’istruttoria. In ogni caso anche se i prezzi possono variare notevolmente ti indichiamo quali sono le cifre che devi considerare di impegnare (sono cifre indicative):

Naturalmente i costi interessano anche le opere murarie ossia: se il frazionamento catastale non prevede opere murarie importanti: il prezzo varia dai 600 euro ai 3300 euro. Se il frazionamento immobiliare prevede opere murarie importanti: il prezzo varia da 650 euro ai 4700 euro.

Infine il Frazionamento di un terreno può arrivare a costare dai 350 euro ai 2700 euro

Frazionamento catastale: quali sono i tempi

Ma quanto tempo occorre per l’approvazione da parte del Comune del frazionamento?

I tempi possono essere più o meno lunghi in base a diversi fattori che intervengono, però di solito l’ufficio comunale controlla la pratica nel giro di pochi giorni, al massimo tre.

Se si ottiene l’approvazione, è proprio l’ufficio che nel giro di poche ore aggiorna tutti i dati catastali necessari al fine di rendere effettivo il frazionamento catastale.

I tempi si possono allungare per l’attesa che intervenga il tecnico di cui si è richiesta l’opera oppure per prendere appuntamento con il notaio.

Specialmente nei Comuni molto grandi come Roma o Milano i tempi di attesa del notaio possono andare da una a quattro settimane.

I tempi si possono allungare anche quando il frazionamento catastale viene svolto in seguito alla presenza di più eredi di un immobile.

Se tutti gli eredi sono in accordo, si può fare anche molto velocemente.

Se invece gli eredi non sono d’accordo, i tempi si allungano, perché occorrono le firme di tutti.

Come funziona il frazionamento dei terreni

Per quanto riguarda il frazionamento catastale di un terreno i costi sono sempre da stabilire caso per caso.

In questo caso il tecnico interpellato per procedere all’azione userà la procedura cosiddetta PREGEO.

Bisogna però tenere presente che al di sotto di una misura minima i terreni non possono essere frazionati.

Questa misura minima è pari a 15.000 metri quadrati.

L’unica eccezione può essere rappresentata dal fatto che fin dall’inizio si manifesta l’intenzione di edificare sui vari lotti che si ottengono attraverso il frazionamento del terreno.

Occorre sempre richiedere l’autorizzazione del Comune e poi richiedere l’intervento di un tecnico che effettui i rilievi con il GPS o con l’aiuto di apposite strumentazioni ottiche.

Si stabiliscono così le nuove misure e i nuovi confini e si rintracciano le nuove particelle.

Queste vengono comunicate al Comune ed è proprio l’amministrazione comunale che deve approvare la nuova composizione del terreno.

Dopo che il Comune autorizza il frazionamento catastale, si procede con il deposito della nuova mappatura all’ufficio catastale e infine si sottoscrive un atto notarile.

In questo caso si ha un frazionamento catastale con costi che possono variare anche in base alle esigenze del committente.

Fra le spese devono essere annoverate quelle per il pagamento delle imposte catastali e quelle per il compenso da attribuire al professionista che interviene nella procedura.