Immobile Non Accatastato: Si Può Vendere? Come Muoversi!

È possibile vendere un immobile non accatastato?

È la domanda con cui si trovano ad avere a che fare coloro che, decidendo di vendere la propria casa, scoprono poi che si tratta di un immobile non accatastato.

In questo senso i dubbi possono essere molti, perciò occorre essere ben informati su che cosa stabilisce la legge a proposito degli immobili non accatastati per quanto riguarda la loro compravendita.

Spesso infatti ci si ritrova, anche inconsapevolmente, ad avere a che fare con immobili che hanno subito varie vicende anche per quanto riguarda gli abusi edilizi a cui sono stati soggetti.

Proprio quando ci si ritrova in questi casi è normale che ci si chieda come regolarizzare la posizione dell’immobile e se è possibile venderlo.

In questa guida ti forniremo tutte le informazioni che devi assolutamente sapere.

Immobile non accatastato: cosa significa

Partiamo dall’inizio spiegando che cosa si intende per casa non accatastata?

Dobbiamo partire fin dall’inizio, mettendo in chiaro che l’accatastamento è un processo che dà la possibilità di identificare un immobile.

Questa identificazione avviene specificando i dati e la rendita fiscale.

L’accatastamento è molto importante, perché in questo modo si possono anche calcolare quali sono le tasse da pagare sulla casa.

Un immobile accatastato quindi è un edificio che è stato registrato e identificato con degli specifici dati.

Di solito si procede all’accatastamento di un’abitazione in vari casi, per esempio si deve accatastare un’unità immobiliare di nuova costruzione, si devono registrare le variazioni di stato o la destinazione d’uso.

Inoltre l’accatastamento va fatto anche per le unità edificate su aree urbane e per i beni immobili, anche se non producono reddito urbano.

Cosa fare se la casa non risulta al catasto

Prima di passare alla vendita di un’abitazione, devi sempre verificare la sua situazione catastale, per scoprire in caso se si tratta di un’abitazione non accatastata.

In questo caso devi rivolgerti ad un professionista per sapere quali accorgimenti prendere per regolarizzare la posizione dell’immobile.

Infatti è bene lavorare con un professionista che si incarichi di presentare all’Agenzia delle Entrate un atto di aggiornamento.

La legge prescrive che la presentazione di questo atto deve essere fatta entro 30 giorni dal momento in cui l’immobile diventa abitabile.

Le norme prescrivono che non è possibile vendere un immobile se quest’ultimo presenta degli abusi edilizi.

Infatti il venditore, dal canto proprio, ha l’obbligo di rilasciare una dichiarazione sulla regolarità dell’immobile.

Dall’altro lato, se viene venduto un immobile abusivo, l’atto di compravendita può essere dichiarato nullo.

Cosa fare se si eredita un immobile non accatastato

Se si riceve in eredità un immobile non accatastato, quindi irregolare, bisogna considerare che l’eredità è valida, perché, anche se non ci sono appositi documenti o autorizzazioni, non viene bloccato il passaggio agli eredi.

Automaticamente gli eredi si trovano ad avere a che fare con un immobile abusivo.

Se ti ritrovi in questa situazione, non devi presentare autocertificazioni o firmare alcun atto di accettazione, perché comunque l’immobile rientra nel tuo asse ereditario.

Non ci sono rischi particolari, neanche per quanto riguarda le multe, anche se a questo proposito ci sono delle sentenze contrastanti sulla trasmissibilità delle eventuali multe agli eredi.

L’immobile abusivo però non si può dividere e gli eredi hanno il dovere di provvedere alla sua demolizione oppure, se è possibile, pagare una sanatoria.

Immobile non accatastato: sanzioni e rischi

Abbiamo osservato precedentemente che bisogna rivolgersi ad un professionista nel caso in cui si voglia procedere alla vendita di un immobile non accatastato.

Per un immobile non accatastato, l’Agenzia delle Entrate può intervenire attribuendo una rendita presunta all’immobile, in modo che questo poi possa essere accatastato.

Le sanzioni previste in caso di mancato accatastamento vanno da un minimo compreso tra 268 euro e 1.032 euro ad un massimo compreso tra 2.066 euro e 8.624 euro.

Immobile non accatastato: Imu

In caso di immobile non accatastato che cosa succede per quanto riguarda l’Imu?

Comunemente si potrebbe pensare che, trattandosi di un immobile abusivo, non viene calcolato nemmeno il pagamento di questa imposta.

Invece non è così, perché l’imposta che riguarda l’Imu è calcolata in riferimento al valore dei fabbricati che il possessore utilizza, anche se non è presente un certificato catastale.

Quali immobili possono non essere accatastati

Per sapere quali sono gli immobili che non si devono accatastare, devi fare riferimento al decreto del Ministero delle Finanze, il numero 28 del 1998.

L’articolo 3 di questo decreto individua sei tipologie di immobili per i quali non è necessario che vengano iscritti al catasto.

In questo elenco rientrano anche altri immobili particolari, che devono essere iscritti, ma non hanno comunque una rendita.

Secondo la legge a cui abbiamo fatto riferimento, gli immobili da non accatastare comprendono:

• fabbricati con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
• serre per la coltivazione e protezione delle piante;
• vasche per l’acquacoltura o per l’irrigazione dei terreni;
• fabbricati privi di copertura;
• tettoie, pollai, casotti, concimaie e pizzi di altezza inferiore a 1,8 metri e di volume inferiore a 150 metri cubi;
• fabbricati privi di fondazione che non sono stabilmente radicati al suolo.

A questi si aggiungono i fabbricati con delle loro porzioni in corso di costruzione, le costruzioni che non producono reddito perché sono altamente degradate, i lastrici solari e le aree urbane.

Come vendere un immobile non accatastato

In termini generali abbiamo già specificato che non si può vendere un immobile non accatastato.

Infatti il decreto legge del 31 maggio 2010, numero 78, ha introdotto l’obbligo da parte del notaio di verificare, prima del rogito, la regolarità catastale dell’immobile oggetto di compravendita.

Occorre quindi che il venditore rilasci una dichiarazione che attesti la corrispondenza tra i dati catastali, le planimetrie catastali e lo stato dell’immobile.

Il proprietario può anche redigere un attestato di conformità, fatto con l’aiuto di un tecnico, in modo da sollevare il venditore dalla responsabilità della dichiarazione.

Se non ci sono questi documenti e queste dichiarazioni, l’atto di compravendita può essere dichiarato nullo e quindi si può procedere ad una risoluzione, la cui colpa è da imputare al venditore, il quale è soggetto anche a dover corrispondere dei risarcimenti.

Comunque, se la planimetria catastale non corrisponde alla situazione dell’immobile, prima di vendere la casa puoi sempre effettuare una denuncia di variazione allegando la planimetria aggiornata.

Tutto questo lavoro deve essere fatto da un tecnico abilitato, un architetto, un geometra o un ingegnere, che, compilando dei modelli tramite il programma ministeriale DOCFA, possa contribuire ad attribuire la rendita catastale all’immobile da vendere.

I documenti devono essere poi presentati all’agenzia territoriale.

La guida per vendere casa

In questa guida ti abbiamo fornito tutte le informazioni che devi sapere su un immobile non accatastato.

Se vuoi vendere il tuo immobile abbiamo preparato una guida che ti accompagnerà durante tutto il processo di vendita.

Non perderla: Vendere Casa: La Guida Completa!