Chiedersi chi paga le spese del lastrico solare di proprietà esclusiva è del tutto lecito!
Capita di porsi questa domanda quando ci sono delle infiltrazioni sul lastrico che necessitano di una riparazione e allora ci si chiede chi debba pagare!
Per rispondere con esattezza a questa domanda bisogna partire dall’inizio. Vediamo cosa dice la legge!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Cosa stabilisce la legge
Secondo l’articolo 1123 del Codice Civile, in caso di lastrico solare di proprietà esclusiva e se si riferisce all’uso da parte di tutto i condomini, le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini stessi.
Invece, se abbiamo un lastrico solare di proprietà esclusiva ad uso di un solo condomino, come può essere per esempio il proprietario dell’attico o dell’ultimo piano, la legge stabilisce che il proprietario deve contribuire per un terzo alle spese, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini.
A stabilire questa norma è l’art 1126 c.c.
Quindi, in base a questo articolo del Codice Civile, mentre il proprietario esclusivo contribuisce soltanto per un terzo per le riparazioni e l’eventuale ricostruzione, tutti gli altri condomini si dividono le spese degli altri due terzi in proporzione al valore del piano di ciascuno e in base alla porzione di piano che a ciascun condomino spetta.
Le norme sulla manutenzione
Che cosa invece dicono le norme riguardo alla manutenzione ordinaria lastrico solare di proprietà esclusiva?
Sempre l’articolo 1126 del Codice Civile afferma che il lastrico solare, anche se è in uso esclusivo di una persona, di uno dei condomini, comunque svolge una funzione di totale copertura del fabbricato.
Ecco perché tutti i condomini devono provvedere con il personale contributo economico alla riparazione o alla ricostruzione, secondo la ripartizione delle spese che abbiamo descritto precedentemente.
Lo stesso vale proprio per le spese relative alla manutenzione.
Però lo stesso articolo di legge specifica anche che la ripartizione delle spese fra tutti i condomini, quando abbiamo un lastrico solare di proprietà esclusiva, non deve avvenire se l’intervento si deve apportare per una causa di danno derivante da un unico condomino.
Lo ha chiarito anche una sentenza della Corte di Cassazione, che è stata emessa il 14 febbraio del 2013. È il giudizio numero 3658.
Se la causa di danno è dovuta all’uso esclusivo di un solo condomino o se il lastrico causa dei danni a terzi per l’omessa manutenzione, in quel caso a pagare è soltanto il condomino che viene individuato come custode di quel dato bene.
Quando la responsabilità è esclusiva
Le norme stabiliscono anche i casi in cui è da considerarsi, in caso di lastrico solare di proprietà esclusiva, la responsabilità esclusiva di un dato condomino, in particolare di quello che ha in custodia questa parte dell’edificio.
Riguardo la ripartizione delle spese del lastrico solare ricordiamo la nostra guida dettagliata: Ripartizioni Spese Lastrico Solare: Chi Paga e Quanto Paga!
Infatti per esempio anche quando si verificano delle infiltrazioni non è sempre l’intero condominio a dover rispondere delle spese relative agli interventi di manutenzione.
Anche le sezioni unite della Corte di Cassazione nel 2016 hanno espresso un parere a questo proposito.
Il concetto è quello della proprietà esclusiva che riguarda la vigilanza e la custodia diretta sulla pavimentazione del lastrico.
In questo caso la vigilanza va attribuita al suo utilizzatore esclusivo, che, secondo la legge, ha un dominio diretto sulla cosa.
Non ne risponde invece il condominio, perché, quando si ha un lastrico solare di proprietà esclusiva, la sfera di vigilanza dell’intero condominio è limitata proprio da quel diritto di godimento esclusivo da attribuire ad una sola persona.
Le pratiche amministrative relative agli interventi
Per quanto riguarda gli interventi di carattere amministrativo, come ci si regola in caso di lastrico solare di proprietà esclusiva?
I condomini hanno il diritto di deliberare sui lavori necessari che servono per riparare, conservare o ricostruire gli elementi strutturali del lastrico che comunque sono sempre funzionali alla copertura dell’intero edificio.
Il proprietario del lastrico, inoltre, deve dare la possibilità all’amministratore del condominio di accedere al lastrico per eseguire i lavori che potrebbero servire anche ad esempio ad eliminare le infiltrazioni di acqua, i cui danni possono manifestarsi nell’appartamento sottostante al lastrico stesso.
La legge stabilisce che il proprietario esclusivo deve consentire l’accesso all’amministratore condominiale che, in questa situazione, agisce come rappresentante di tutti i condomini.
Nel momento in cui l’assemblea condominiale dovesse decidere di modificare il criterio di ripartizione delle spese, così come stabilito dall’articolo 1126 del Codice Civile, la delibera dell’assemblea viene considerata nulla.
Viene stabilito a livello normativo che questa nullità può essere fatta valere anche da un determinato condomino che ha espresso voto conforme alla delibera, se dimostra di avere uno specifico interesse.
È ciò che stabilisce l’articolo 1421 del Codice Civile.
Inoltre sempre le norme dettano anche criteri specifici in base a ciò che è stabilito con il regolamento condominiale.
Se quest’ultimo prevede che le spese di ripartizione dei lastrici siano a carico soltanto dei proprietari esclusivi, questa regola potrebbe essere vincolante, ma può trovare applicazione soltanto relativamente alle spese di manutenzione ordinaria.
Invece, al contrario, la regola non vale e non è vincolante, se si deve procedere a ripristinare elementi strutturali del lastrico.
La materia è davvero molto complessa e si avvale di molti elementi che concorrono a determinarne le regole.
Di volta in volta è sempre opportuno considerare ogni singolo caso per quanto riguarda la ripartizione delle relative spese.
