A volte è necessario procedere ad una modifica del contratto di locazione.
Infatti può succedere che le due parti, il locatore e l’inquilino, decidano di fare delle modifiche, delle integrazioni, anche quando il contratto è stato registrato all’Agenzia delle Entrate.
È una cosa che può accadere di frequente, ma come si deve procedere per poter agire in questo senso?
Intanto bisogna chiedersi se si può procedere ad una modifica del contratto di locazione o ad una variazione del contratto di locazione stesso.
Tramite questa guida che abbiamo preparato potrai toglierti ogni dubbio.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Modifica contratto di locazione: in cosa consiste
La modifica del contratto di locazione può rendersi necessaria per vari motivi.
A volte per esempio si ha la necessità di operare:
- un’integrazione nel contratto di locazione
- una rettifica nel contratto di locazione stesso
Quindi si tratta di intervenire nella scrittura dell’accordo, che obbligatoriamente, per legge, deve avere proprio una forma scritta, perché altrimenti può essere considerato nullo.
Le norme non ammettono la validità di accordi esclusivamente in forma verbale.
Almeno ci deve essere una scrittura privata.
Sia che si tratti di contratto di locazione a canone libero che a canone concordato, sia che si tratti di locazione transitoria o per studenti universitari fuori sede, la forma scritta è imprescindibile.
Gli adempimenti possono essere vari, compresa la necessità, quando il locatore o il conduttore lo ritengono necessario, di procedere alla modifica del contratto di locazione.
A volte si deve procedere alla modifica perché per esempio avviene la risoluzione anticipata del contratto o perché intercorre una proroga.
Altre volte invece la modifica può consistere in una cessione del contratto che è nota anche come subentro.
A volte si verifica anche la necessità di modificare la durata del contratto di locazione.
In questo caso si deve procedere sempre alla registrazione della rettifica, secondo quanto afferma il decreto numero 131 del 1986.
Ma cerchiamo di rispondere alle domande che abbiamo posto precedentemente e vediamo come si deve procedere alla registrazione.
Come si modifica un contratto di locazione
Occorre sin da subito fare una premessa.
Infatti sempre obbligatoriamente, quando si fa un accordo di locazione in forma scritta, il locatore ha l’obbligo di provvedere alla sua registrazione entro 30 giorni e di dare la comunicazione dell’avvenuta registrazione all’inquilino nel corso di 60 giorni.
Il contratto di affitto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Si può procedere recandosi presso uno sportello dell’ufficio territoriale competente oppure si può fare la registrazione in via telematica.
Per questo ci si può affidare ad un esperto oppure si può fare ricorso alla consulenza di un patronato.
Tutto deve essere fatto entro il termine di 30 giorni sempre dandone comunicazione presso l’ufficio in cui si è registrata la forma originaria del contratto di locazione, anche quando si tratta di cessioni, di proroghe (pure tacite) e di altre risoluzioni.
Per registrare le modifiche si deve agire nel seguente modo:
- presentare contratto in duplice copia originale
- il modello RLI fornito dalla stessa Agenzia delle Entrate compilato in tutte le sue parti
- le ricevute di pagamento dell’imposta di bollo e delle imposte di registro previste
Se tutto ciò non viene fatto entro 30 giorni, può essere applicata una sanzione amministrativa.
Per pagare le imposte che abbiamo nominato, si deve ricorrere al modello F24.
La modifica dell’intestatario va registrata?
Alcuni contribuenti si pongono anche un altro dubbio, che è relativo alla necessità di registrare la modifica dell’intestatario del contratto di locazione.
I casi che possono capitare sono diversi.
Uno di questi consiste che dopo aver stipulato il contratto di affitto il proprietario dell’immobile decide di venderlo.
Il contratto continua con le stesse condizioni per l’inquilino, come specificato dalle varie norme sulla materia.
Però quando avviene il subentro e quindi una modifica dell’intestatario, si deve comunque dare una comunicazione all’Agenzia delle Entrate per specificare la successione nella posizione del conduttore o del locatore.
Si utilizza sempre il modello RLI.
Aumento e riduzione del canone sono da registrare?
Vediamo adesso un’altra modifica del contratto di locazione, che può consistere nell’aumento del canone o nella sua riduzione.
La modifica del contratto di locazione per la riduzione del canone o il suo aumento vanno registrati?
Cerchiamo di rispondere con precisione anche a questa domanda.
Nel caso della riduzione ci può essere un’eccezione all’obbligo di registrare le modifiche.
Infatti, a meno che il contratto non sia concluso in una forma di atto pubblico o di una scrittura privata autenticata, non necessariamente deve essere presentata una comunicazione di avvenuta modifica all’Agenzia delle Entrate.
Lo ha chiarito lo stesso ente rispondendo ad un interpello presentato da un contribuente.
Il chiarimento è arrivato con la risoluzione numero 60/E/2010.
Comunque è stato fatto notare che il proprietario avrà interesse a registrare l’accordo anche in caso di riduzione del canone, perché altrimenti potrà incorrere nella condizione di versare delle tasse più alte.
Per quanto riguarda l’aumento, invece, la registrazione è obbligatoria e deve avvenire entro il termine di 20 giorni.
Infatti, se aumenta il canone di locazione, il locatore dovrà liquidare un’imposta maggiorata.
Ecco perché in questo caso è importante che l’Agenzia delle Entrate ne sia messa al corrente.
Quanto costa modificare il contratto di locazione?
Veniamo adesso ai costi.
Quanto costa registrare una modifica del contratto di locazione?
La procedura di carattere amministrativo che deve essere, come abbiamo detto, obbligatoria anche nel caso dell’aumento del canone o per il subentro, implica il pagamento di 67 euro circa per l’imposta di registro.
A questa somma si deve aggiungere l’imposta di bollo che corrisponde a 16 euro per ogni quattro facciate del contratto o comunque per ogni 100 righe.
È importante che il contribuente presenti all’Agenzia delle Entrate la ricevuta di pagamento della registrazione e la ricevuta di pagamento delle imposte relative, le quali, come abbiamo detto prima, si possono pagare con il modello F24.
Per tutti questi motivi che abbiamo enumerato è importante sapere come agire nello specifico in casi come questi, quando si deve procedere alla modifica di un contratto di locazione, per varie ragioni, che, come abbiamo osservato in precedenza, possono essere davvero numerose.
